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  1. magister

    magister Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Salve a tutti.
    Chiedo un parere sulla situazione che mi hanno proposto:
    devo vendere casa, sto facendo molta fatica, visti i tempi...
    mi si presenta una coppia a cui piace molto, ma dopo aver girato in diverse banche non hanno mutuo a sufficienza per l'acquisto. Stanno aspettando di vendere un immobile ricevuto in eredità per avere le finanze necessarie.
    Al che gli propongo nel frattempo di entrare in casa mia, stipulando con loro un regolare contratto di affitto, poi nel caso lo andremo a chiudere nel momento in cui abbiano venduto. PRO: la casa mi rende mensilmente. CONTRO: non sono certo di avere venduto davvero, non c'è nulla che li obbliga a comprare.
    Mi viene proposta da loro questa alternativa che vi chiedo se è fattibile e quali rischi corro (insomma se vale la pena o no!):
    Preliminare dell'appartamento con acconto del 15% e consegna delle chiavi
    2° acconto a 12 mesi del 10%
    3° acconto a 12 mesi del 10%
    saldo a rogito a 36 mesi.

    e' fattibile? quali rischi corro? considerando che è un appartamento ad investimento che avevo in affitto, in poche parole a me risulta come prendere il canone annuo senza però pagarci le tasse sopra e per loro è come essere in affitto con la quota mensile a scalare dal debito complessivo.

    da un lato mi attira, perchè sarebbe una vendita ad una buona cifra e non mi cambierebbe di molto la sostanza delle cose (se continuo a non vendere, dovrò riaffittarlo per forza!), dall' altro ho paura di consegnare un bene senza avere incassato il saldo e con tempi così lunghi.

    Datemi un parere, sono un po confuso...

    grazie mille a tutti in anticipo!
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    ahi ahi ahi ahi meglio l'affitto......................mai consegnare l'immobile senza il saldo contestuale del rogito.
    ricordati che qualsiasi cosa succeda nell'immobile tu ne sei il responsabile........................fino al rogito.
     
  3. daniart

    daniart Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    vedi le discussioni circa il Rent To Buy
     
  4. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Boh, io non sarei così categorico. Certo non è l'deale, ma di questi tempi...
    Molti costruttori hanno usato il contratto d'affitto con opzione: al momento dell'ingresso in casa, mi dai un anticipo di x euro, più tutte le mensilità. Quando si va a rogito (entro xx mesi), dal prezzo totale viene scalata tutta la somma già versata, comprese le caparre. Se l'acquirente non acquista più, perde ovviamente caparra e mensilità. In questo modo sei tutelato, non meno di quando mettevi l'immobile in affitto.

    Se lo fanno i costruttori...
     
  5. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    Si, si, bel consiglio, scusami ma lo ritengo proprio da non seguire.
    caspita il periodo e' proprio nero se devo leggere consigli di questo tipo.
    se uno puo' la casa la compra e paga al rogito il venditore, in contanti, in mutuo come vuole.
    se non puo'................lascia perdere queste idee strampalate.
    quando potra' si cerchera' la casa da comprare.
     
  6. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Scusa ccc1956, termini come "strampalati" usali pure a casa tua. Sulle tue idee o opinioni io e altri non ci sono mai permessi di usare epiteti di questo genere.
    Che arroganza...

    In ogni caso non ho suggerito di percorrere questa strada, ho solo detto che esiste questa formula. Sarà magister (o chi si trova nella sua situazione) a decidere cosa sarà meglio per lui. Il fatto che tu non sia d'accordo, non ti autorizza ad esprimerti con certi toni. Grazie.
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A me non sembra una cattiva idea, l'importante è avere un buon compromesso e qui il notaio farà il suo mestiere...

    Mi sembra percorribile.

    Silvana
     
  8. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    forse non hai capito e hai preso fuoco.................vedi di calmarti.............tu.
    idea strampalata non e' un epiteto ...................significa ...........idea strana :sorrisone:
    l'epiteto e' una parolaccia, una cosa volgare, tanto per essere precisi. :occhi_al_cielo:
    comunque sicuramente non sono d' accordo..............................prova a farlo con casa tua che vendi. :disappunto:
    e comunque la tua di risposta e' stata molto violenta e fuori dagli schemi.......................io non ho offeso nessuno.
    ti prego di non parlare di casa mia....................fammi il favore.

    e figurati................e prendere soprattutto la provvigione :sorrisone::sorrisone: in qualunque modo.
     
  9. goldsilver

    goldsilver Membro Junior

    Privato Cittadino
    A me è capitata la stessa cosa o simile.
    L'acquirente voleva la casa prima del rogito dandomi il 40% del prezzo pattuito al compromesso per poi iniziare ad
    abitarci subito.
    Compromesso e poi Rogito a dicembre 2010...............due anni dopo.
    Non ho accettato. Si trattava di una famiglia con minori di età inferiore ai tre anni. amici pratici del mestiere e un avvocato mi hanno avvisato che nella malaugurata ipotesi che questi cambiano idea e salta il compromesso... se non lasciano la casa neanche la polizia li mette fuori...
    Non so... un sesto senso mi ha suggerito... lascia perdere...
    diciamo che sono abbastanza d'accordo con ccc65 o mi pagano al rogito o in casa non ci entra nessuno.
    anche perche' mi spiegava il mio avvocato se la casa fosse andata a fuoco o si fosse allagata danneggiando il condominio di sotto in quei due anni il responsabile sarei stato io.
     
  10. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Definizione del vocabolario di
    - epiteto: attributo, aggettivo esornativo; apposizione che qualifica un nome. (Sabatini-Coletti)
    - strampalato: balzano, stravagante (Sabatini-Coletti)
    Anche l'italiano pretendi di insegnare?

    Quelle qui espresse non sono idee strampalate, ossia stravaganti. Si tratta di una formula ampiamente utilizzata (con una sua specifica applicazione), negli ultimi anni, anche da costruttori, per ovviare al tanto "invenduto". Sei pregato di informarti prima di dare dello stravagante ad altri. In più, non ho espresso il mio giudizio di merito se ne vale la pena o meno, perché lascio sempre al lettore giudicare. Che a te non piaccia, pazienza. Non sei obbligato a farne uso. Sei libero anche di sconsigliare qualcuno dal farne uso. Ma non ti puoi permettere di dire che è un'idea strampalata o strana, perché non è un'idea, non è la mia e fai anche brutta figura...

    Il tuo è stato un attacco personale, non un'opinione sulla tipologia di contratto, che francamente non capisco tuttora. Nel dire che le mie idee sono strampalate getti discredito sulla mia persona, in questo contesto, come se io suggerissi a qualcuno cose azzardate o dissennate; cosa che per altro è falsa, perché semplicemente io non ho espresso alcuna idea, ma ho detto che esiste uno strumento. Il tuo è stato un giudizio (con accezione negativa) totalmente gratuito.

    Preciso anche che non ho nulla di cui calmarmi, perché sono sempre calmo.
    Dove trovi violenza nelle mie affermazioni? Ti ho invitato, in modo anche "cordiale", a non esprimere giudizi su cose che non esistono, ma di attenerti a quanto viene scritto, con tutta la libertà di consigliare quello che vuoi, di esprimere le tue preferenze, senza offendere gli altri. Non è violenza, è buona educazione.

    Vedo per altro, dal tuo ultimo post, che sei sempre più convinto di quanto affermato e che non ritieni offensivo dire a qualcuno strampalato. Va be', chiudo il discorso fuori tema.
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ragazzi, calma e sangue freddo....
    Solo il sangue può essere freddo, perchè tutto il resto....bolle :disappunto::disappunto::disappunto:

    @ CC1956

    Ha ragione Gcaval, si tratta di un contratto esistente e in provincia di Bologna ci sono interi cantieri venduti in questo modo.

    E'un affitto - come quelli che il nostro interlocutore ha fatto finora - e si tramuterà in acquisto al momento opportuno, quindi non vedo cosa possa rischiare di differente da un affitto regolare.... Male che vada, invece di vendere continuerà ad affittare...

    Silvana
     
  12. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    il sangue freddo te lo approvo..............infatti qualcuno ha caldo oggi.
    comunque puo' anche essere che si usa questo tipo di vendita, io lo trovo terrificante.

    Aggiunto dopo 22 minuti :

    infatti, io la penso esattamente come il tuo avvocato........................e' troppo pericoloso far entrare prima del rogito un acquirente. non sai cosa puo' succedere in due anni o addirittura in 36 mesi .................... io non lo consiglierei assolutamente di farlo, anzi lo sconsiglio sempre.
    poi naturalmente ognuno puo' e deve fare quello che si sente, questo e' pacifico ma ribadisco che quello che hai detto sui rischi che si possono presentare, lo condivido in pieno.
    si vende casa e si riceve il saldo al rogito questa e' la prassi piu' giusta.............per tutti. :sorrisone::sorrisone::sorrisone:
    poi il mondo e' bello perche' e' vario ...............ma bisogna stare attenti.
     
    A fashion piace questo elemento.
  13. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Mi fa piacere essere rientrati nel merito della discussione.
    Stiamo parlando però di due cose diverse. Voi parlate di un rogito posticipato di due o tre anni, che poi è la cosa proposta/richiesta anche da magister all'inizio. Su questo io concordo pienamente con voi. Non esiste aspettare così tanto tempo.

    Io indicavo la possibilità di un'altra strada, ossia il contratto d'affitto con opzione di riscatto. I promissari acquirenti entrano in caso come inquilini, come conduttori, e come tali si assumono tutte le responsabilità del caso. Oltre ad un normale contratto d'affitto, c'è l'opzione di riscattare l'immobile. A fronte di questo impegno, c'è una caparra/penale (come la volete chiamare) iniziale (si versa subito) che viene persa nel caso in cui non si perfeziona il rogito, secondo i termini.

    Allora, ora dò il mio giudizio su questa formula. E' uno strumento che io personalmente non ho mai usato, non mi piace molto, ma ritengo non sia il demonio. Anzi. Per chi ha sempre affittato l'immobile, e all'alternativa di svenderlo, preferisce darlo in affitto, questo è uno strumento validissimo. Se sei tutelato dal contratto d'affitto, sei tutelato alla stessa stregua anche da questo (perché in più ha solo un'opzione, che i conduttori pagano subito all'inizio). Poi si potrebbe aprire una discussione lunga quanto si vuole se i contratti d'affitto tutelano o meno i locatari. La mia società (e soprattutto il mio modo di concepire il business immobiliare) non si basa sugli affitti, ma sulle compravendite. Ecco perché per me è uno strumento poco redditizio e poco interessante.

    Ripeto ancora una volta: molti costruttori lo hanno usato e lo stanno usando. Solitamente i costruttori non sono l'esempio dei più fessi, quindi vuol dire che in una fase come questa, gente che è interessata solo a rivendere il proprio prodotto, non ha trovato di meglio che proporre degli affitti con riscatto. La fiche iniziale, ossia la caparra, deve essere opportunamente calibrata in virtù dell'eventuale non riscatto. Il venditore incassa anche tutte le pigioni, che fanno cumulo con la caparra.
    Quindi, tanto per fare un esempio numerico:
    immobile vale 100
    caparra 15 + 0,5 al mese per 2 anni
    Alla fine dei due anni, i conduttori hanno versato: 15 + 0,5x24=12 totale 27
    Se comprano devono ancora versare 73, altrimenti il venditore avrà incassato 27 e dovrà trovare nuovi inquilini/venditori
    Il vantaggio per il venditore è lampante in caso di periodo di crescita: se l'immobile si è rivalutato, potrà venderlo ad un prezzo maggiore, avendo intanto già incassato 27. Se il valore si deprezza, dipenderà di quanto.
    A situazione invertita si deve valutare la posizione degli acquirenti/inquilini.

    Insomma, chi è un po' pratico di stock option, può fare un parallelo anche con gli strumenti finanziari.
     
    A Laura C e Bagudi piace questo messaggio.
  14. magister

    magister Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Grazie a tutti per gli ottimi consigli, la settimana prossima incontrerò sia il mio notaio che i ragazz interessati all'immobile e speriamo di trovare una strada percorribile per entrambi...
    grazie ancora!
     
  15. kks

    kks Membro Attivo

    Privato Cittadino

    La parte promittente acquirente e nel frattempo inquilino dovrebbe però tutelarsi adeguatamente,in fase di stipula del contratto,da possibili escursioni di prezzo (all'insù).Se ad es. affitto con diritto di riscatto tra 2 anni,il prezzo di acquisto dovrebbe già ora essere stabilito (eventualmente si potrebbe discutere sull'aggiunta di un 1-2% annuo di rivalutazione dell'immobile,anche se di questi tempi...).
    Col trading finanziario,se acquisti un'opzione acquisti il diritto di acquistare o vendere il sottostante ad un prezzo ben stabilito,entro o ad una certa data.In questo caso credo che l'acquirente debba sapere con sufficiente precisione il prezzo con cui potrà acquistare il bene ad (o entro) una data certa.Mi sbaglio?
    Non ho esperienza nel settore immobiliare,qual'è la vostra opinione in merito?
     
  16. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Infatti è proprio così. Si stabilisci tutto nel contratto iniziale. In realtà nell'immobiliare questo strumento non viene utilizzato a fini speculativi, come nel trading di stock option, ed in Italia non è nemmeno così tanto utilizzato, anche per via della poca tutela (a mio avviso) che il locatore ha nei confronti del conduttore inadempiente o moroso.
    Poi è chiaro che in una fase come questa, in cui il prezzo degli immobili potrebbe scendere ancora, chi vende potrebbe avere qualche vantaggio; ma non è detto, perché magari fra 3 anni il prezzo risale e quindi a trarne vantaggio saranno gli acquirenti. Solo in questo senso si può vedere una forte analogia con le stock option. In una "fase laterale" o stabile di mercato, lo strumento serve per altre ragioni, credo ampiamente dibattute.
     

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