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  1. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Settimana ventura mi avvio alla convergenza di un'operazione alla quale stò lavorando da qualche mese.
    Ho già una mia linea su come procedere nell'operazione, tuttavia ora che ho conosciuto Voi amici del forum, non mi dispiacerebbe avere opinioni, giudizi, consulenze e o pareri.

    Dunque:

    Abbiamo, con ampio mandato di vendita, un bilocale in ottime condizioni, parzialmente (ben) arredato con box doppio e cantina.

    L'alloggio, vuoto da 2 anni, è intestato ad una coppia di Ex sposini.
    Seppur molto grazioso oggigiorno l'abitazione può valere al max 120K

    I ragazzi reduci da una "guerra dei roses" non pagano il mutuo (167K) da anni.

    Oltre ad un anno in cui hanno "congelato" il mutuo e recentemente non hanno aderito ad un'offerta della loro banca che gli proponeva il pagamento di una tantum (10%) per congelare ancora un anno (2014) il pagamento delle rate.

    Un paio di mesi fà:
    Con un professionista mio cliente abbiamo formulato una proposta di acquisto che ho inoltrato alla banca creditrice.
    La proposta, priva di ogni clausola sospensiva, è sì "muscolosa" ma prevede un saldo e stralcio da concedere a parte venditrice di oltre il 50% e quindi abbiamo avviato la trattativa con la banca.

    Tre giorni fà:


    A perizia già avvenuta giorni addietro, riceviamo finalmente riscontro, e dovremmo chiudere la trattativa aggiungendo poche manciate di migliaia di euro.

    Ora:

    Ho già un mio affezionato cliente che acquista l'appartamento "ripulito" da ogni prescrizione e o aggressione da qualsiasi debitore in un ordine superiore di x.
    Tramite una proposta meno "muscolosa" in ordine di acconti ma corrispondente nel saldo.

    Posto di aver poca fiducia in ordine alla correttezza del "Lui" della coppia, ho già il consenso della "Lei" per il conferimento di una procura speciale di vendita e devo incontrarmi a breve con il "Lui" per accordarci sulla cosa...

    Quindi pensavo in forza di procura di agire con una cessione di contratto, fatturando al professionista l'eccedenza x.

    Avute le "coordinate" di questa operazione, Voi come la chiudereste..?[/FONT]
     
    Ultima modifica: 7 Giugno 2014
  2. Procion82

    Procion82 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Scusami Pier giusto per capire se ho capito (il giro di parole XD) hai due proposte in essere una corposa, ma l'altra che andrebbe a estinguere completamente il mutuo, quindi 165 k?+ del prezzo di vendita che ricordo 120k? giusto?
    Se la prima proposta (che non va ad estinguere il mutuo da quello che ho capito) viene accettata, come fate poi a fare l'atto se l'ipoteca è ancora in essere?
     
  3. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Saresti così gentile da spiegarmi:

    1) dei 167 di mutuo quanti sono stati già pagati alla banca;
    2) la vostra offerta a quanto ammonta? Il (50%) agli ex sposini sarebbero 60 mila oppure 83,5?
    3) tu quanto fattureresti al tuo cliente? Per quanto mi riguarda (data l'inesperienza) un esempio numerico chiarirebbe ogni dubbio... (credo)

    Faccio queste domande perchè tempo fa aprii una disucussione su questo argomento, solo per capire tali tipi di operazioni. Grazie.
     
  4. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    OK:

    Il mutuo originario ammontava ad euro 175K.
    Quindi fino ad ora sono stati pagati solo circa 8K

    La nostra offerta è di 70K

    Mentre la proposta di acquisto del cliente finale è di circa 95K.

    Così suddivisi: 70K x la banca e i rimanenti 25 k con due fatture una da 10K e l'altra da 15K.

    Mia intenzione è quella di accordarmi con la proprietà x una procura, perchè ho il timore che non appena il "lui" della coppia riceve la comunicazione da parte della banca che concede il saldo e stralcio, si metta "di traverso" per non chiudere la vendita...
    Quindi qualora lui non accettasse di rilasciare procura sono alla ricerca di efficace soluzione alternativa.
     
  5. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Purtroppo non posso aiutarti (perchè non sono competente)...

    Quindi se ho capito bene (spero):

    - la banca ci rimetterebbe, avendo erogato 175 e incassando 8+70;
    - voi guadagnate 10+15;
    - il compratore fa l'affare a 95 in luogo di 120 (prezzo di mercato di oggi);

    I due sposini non prendono nulla... Ma il loro mutuo era del 100%?
     
  6. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Esatto.

    I due sposini vogliono solo che il mutuo sparisca.
    Il mutuo era 100% piu spese sì.
    Erogato in un chiaro momento che io spesso definisco "mercato drogato".
     
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  7. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Esatto. Euro=mercato drogato a causa di flusso incontrollato di denaro a tassi relativamente bassi (anni 2000).

    Però, credi che in asta si venderebbe a 70? A mio avviso a molto di più, certo che ci sarebbero spese di CTU/Avvocati/Giudici, diciamo 10 mila?... Perchè la banca dovrebbe rimetterci? Forse immagina che se passassero un paio di anni tra perizia ed aste deserte e i prezzi continueranno a scendere ci rimetterebbe comunque...? C'è qualcosa che non mi torna :)

    PS Pyer sei a corto di liquidità? Imparando a conoscerti compreresti te a 70 (magari riconosci all'altro "socio" i 10 se è stato lui a proporti l'affare ma credo di sì) e rivenderesti il giorno stesso a 120 ;)
     
    Ultima modifica: 8 Giugno 2014
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  8. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sono sempre a corto...

    Alla banca non conviene portare il bene in asta se no l'avrebbero già fatto. Altro che due anni ne occorrerebbero almeno 6 e molto di più di spese accessorie.

    Capisco a cosa ti riferisci, tuttavia non consideri le spese di trasferimento /che voglio evitare) e quelle eventuali di plusvalenza.
    Inoltre sono "goloso" e voglio chiudere entro la fine di luglio...
     
  9. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Pier.....
    non è da te farti scappare queste occasioni :maligno:
     
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  10. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao Ing..
    Sono contento di "vederti scritto"..
    Io sono per il "classico" pochi maledetti e subito..

    Ripeto quanto detto sopra:
    Il mio timore è che il "lui" di parte venditrice "cambia rotta" d'improvviso...
    Secondo te se non acconsente alla procura che "strada" prenderesti x chiudere..?
    ..In più tu proveresti questo azzardo di convocarlo x la procura?
    Io non voglio dargli nulla di acconto..
     
  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    e a che titolo dovrebbe firmarti una procura ... magari senza obbligo di rendiconto senza dargli nulla di acconto?
     
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  12. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Perchè lo manlevo da un debito di 167 k di mutuo.

    La mia paura infatti è quella che questo una volta visto l'ok da parte della banca si "ringalluzzisce" e formula il classico pensiero:
    "Mink... allora mò lo vendo io...!!"

    Se invece "abbocca" (si può dire..?) alla convocazione è fatta...
    Tu azzarderesti..?
     
  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Pier...
    non sò dirti se azzarderei
    io sono per le cose più lineari ... sono un AI vecchio stampo se pur innovativo prefessionalmente parlando.
    già il termine abbocca è un termine che suona male pronunciato da un professionista ...
    tralasciando il moralismo e assecondano le Pyer..adventure ... per vincolare il polletto dovresti trovare una formula contrattuale vincolante per lui al fine di poterlo fare alla brace senza che ti scappi dal barbeque ... :D...

    L'unica forma che alle 23 di sera a mente stanca mi viene è, per far sì che il polletto non scappi, sottoscrivere un preliminare che può essere ceduto magari con una somma minima come caparra inserendo una penale alta in caso di inadempienza con una sospensiva che ha come condizione l'effettiva possibilità di chiudere la transazione con l'istituto creditore ...... (stai agendo borderline rispetto la legalità)
    praticamente un Film ... percorribile

    Io, fossi in te, agirei in qualità di mandatario a titolo oneroso stabilendo un compenso anche alto vista la complessità dell'operazione ... certo in questo caso mi rendo conto che giustificare 20k di compensi non è cosa facile ........

    che dire Pier .....
    domani a mente fresca provo a trovare un'altra possibile soluzione ...
    ma prenditi 10k e 10 li lasci al povero polletto già così tanto provato .....
     
    A cosma e Rosa1968 piace questo messaggio.
  14. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..:D..
    Bè.. intanto bellissima "quella del barbecue..."

    Ho usato il termine "abbocca" per non lasciar dubbio in ordine alla mia consapevolezza dell'ardire della domanda..
    Quindi a liberar il campo da equivoci rimoduliamo la cosa :
    Se non conviene in convocazione..?

    Ci avevo già pensato alla formula da te citata, ed è percorribile..
    ( secondo me però questa soluzione come si dice da noi a Milano è "più da zanza")
    Oltre a essere più complessa da spiegare ad un "profano"..
    ( sei d'accordo se nominiamo così questo attore piuttosto che " il polletto"..? ti dispiace..??!).

    Invece pensavo ad una classica convocazione e alle ore x e via il dente via il dolore.
    Perchè border line..? nei confronti della banca dici...:cauto:..?

    Per quanto riguarda le fatturazioni possiamo dividerle tra mediazioni immobiliari, l'intervento di un mediatore creditizio ( al quale comunque dovrei riconoscere un compenso dalla mia fattura, emettendone una mia in suo favore) e quella emessa dal professionista mio cliente al quale cederei il contratto. La legge lo prevede senza che il cedente appaia nella formulazione degli atti/contratti.

    Con Il "profano" in sede di conferimento del mandato mi ha ribadito di non voler nulla oltre al fatto di essere manlevato dal debito. La sua Ex pure.
    Io che le pago le banche sono sì provato te lo assicuro, non lui che non le paga e mai le ha pagate..
    Va bene che son goloso... ma neanche...xx
     
    Ultima modifica: 8 Giugno 2014
  15. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per vendere a 120 ho già da mò sguinzagliato tutte le agenzie di zona con le quali ho avuto rapporti, concorrenti e non concorrenti: Pago il 6% più IVA se trovano il cliente x questo corrispettivo...
     
  16. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io credo che per l' operazione border line che vuoi fare ( che oltre a tutto reputo pericolosa ), l'unica soluzione possibile sia quella del procura e parlare con molta chiarezza... ogni altro scritto è (secondo me ) discutibile ed attaccabile... non dimentichiamo che sono in una situazione di sofferenza e quindi parte debole, almeno giuridicamente, e così verrebbe vista... meglio sedersi e dire chiaramente" se volete uscire dalla situazione è questa la strada o con me o con un altro non fa differenza..."
     
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  17. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..Già fatto..
    Tutte le parti sono al corrente di tutto.
    Fino ad ora andiamo tutti d'amore e d'accordo.
    Fin tanto che la situazione però era di calma piatta.
    Ora in questi giorni comincia il bello...
    Quindi da qui i miei timori....
     
  18. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A Napoli si dice che tutto a Gesù e niente a Maria. .. non va bene
     
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  19. DIEGO BIR

    DIEGO BIR Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    :stretta_di_mano:
     
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  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    i soliti maschilisti!
     
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