Sanare immobile acquistato all'asta

[Hamlet]

Buonasera, come da oggetto ho acquistato un'immobile all'asta e leggendo dei 120 giorni per sanare volevo chiedere informazioni a riguardo.
L'immobile si sviluppa su 3 piani, piano terra, semi interrato e sottotetto.
l'immobile rispetto alla planimetria depositata presenta i seguenti problemi:
- piano terra: è stata rimossa una parete divisoria (quindi una camera) per ingrandire il salone.
- sottotetto: nella planimetria risulta lavatoio, stenditoio e ripostiglio perchè non risulta abitabile, in realtà sono presenti due camere e bagno.
- semi-interrato: risulta sala hobby e ripostiglio mentre nella realtà al posto di quest'ultimo c'è un ulteriore bagno e hanno chiuso una parte di sala per realizzare un'ulteriore camera.
Detto ciò se io volessi sanare questa situazione come dovrei comportarmi?
ho parlato con un'architetto e mi diceva che con una legge del Lazio il sottotetto potrebbe essere accatastato come abitabile perchè l'altezza media è superiore a 1,90m e quindi si potrebbe giustificare dopo l'abitabilità il bagno sopra con una CILA. Invece per il semi-interrato? considerando la questione asta ci sono delle agevolazioni particolari?

 

[Miciogatto]

Invece per il semi-interrato?

E sul seminterrato che ha detto l'architetto?
Difficile darti un parere senza la documentazione, sopralluogo e conoscenza del regolamento del comune in questione, solo un tecnico del luogo ti può aiutare e tu ne hai già uno. Quello che non mi convince è il "potrebbe" che ti hanno riferito...

Per quanto riguarda il fatto che sia in asta puoi prendere qualche spunto da questa recente discussione simile:

Asta, abusi edilizi e banche

Buongiorno a tutti, sono interessata a una casa all'asta che però presenta diversi abusi edilizi evidenziati dal CTU (alcuni sanabili, altri da mettere in pristino). Mi sono mossa in via preventiva per capire se in queste condizioni ci fosse qualche banca disposta a erogare il mutuo. Tutte mi...

www.immobilio.it

 

[Hamlet]

E sul seminterrato che ha detto l'architetto?
Difficile darti un parere senza la documentazione, sopralluogo e conoscenza del regolamento del comune in questione, solo un tecnico del luogo ti può aiutare e tu ne hai già uno. Quello che non mi convince è il "potrebbe" che ti hanno riferito...

Per quanto riguarda il fatto che sia in asta puoi prendere qualche spunto da questa recente discussione simile:

Asta, abusi edilizi e banche

Buongiorno a tutti, sono interessata a una casa all'asta che però presenta diversi abusi edilizi evidenziati dal CTU (alcuni sanabili, altri da mettere in pristino). Mi sono mossa in via preventiva per capire se in queste condizioni ci fosse qualche banca disposta a erogare il mutuo. Tutte mi...

www.immobilio.it

Il potrebbe significa si può però mi diceva che bisogna pagare una quota che va dai circa 2000 ai 3000 euro per rendere abitabile circa venti metri quadri di immobile.
Per il seminterrato, a detta del tecnico, il mio comune non rilascia abitabilità anche se presenti le condizioni di illuminazione e altezza minima (il seminterrato è alto 2,77m).
La domanda era appunto legata soprattutto ai 3000 euro per il sottotetto, speravo appunto in qualche agevolazione post asta.
Comunque mi vado a leggere la discussione linkata.
Grazie mille

 

[Hamlet]

Leggendo la discussione linkata, leggevo di "condono", rispetto a quello che ho sopra riportato io, c'è qualche possibilità di usufruire di questo fantomatico condono per regolarizzare lo stato dell'immobile oppure mi tocca passare per CILA più migliaia di euro di spese per sanare solo il sottotetto?

 

[Miciogatto]

Condono statisticamente improbabile, come ho scritto di là.

Ma anche se fosse non è certo gratis.

Il professionista va pagato, gli oneri al comune anche.

 

[davideboschi]

speravo appunto in qualche agevolazione post asta

Come ho scritto nella discussione linkata, l'unica agevolazione è che se ti muovi entro i 120 giorni non paghi la sanzione. La pratica in Comune va comunque fatta.
Dovrai pagare il professionista e, se il sottotetto verrà sanato, gli oneri di urbanizzazione per l'aumento di cubatura, come giustamente dice @miciogatto .

Per il seminterrato, se il Comune non ti dà alternativa dovrai ripristinare lo stato dei luoghi, quindi altri costi.
Però una formula per non dover demolire tutto io la cercherei.
Se prima c'era una sala hobby, con la parete aggiuntiva ce ne sono due. Che problema c'è? Se una andava bene, perché non due più piccole?
E poi, la sala hobby prevede la presenza di persone. A questo punto, anche il bagno acquista senso. Se sto lavorando al mio hobby, perché devo per forza salire di sopra se devo andare in bagno? O se devo lavarmi le mani (o lavare gli attrezzi)?
Altrimenti prova con altro tipo di accatastamento, che preveda la presenza di persone, come "studio" o "laboratorio", in modo che la presenza del bagno sia giustificata.

Un po' di fantasia (o quanto meno di propositività) da parte del professionista non guasterebbe. Il professionista è lì per risolvere i problemi, non per recitarti i regolamenti a menadito.

 

[francesca63]

Se prima c'era una sala hobby, con la parete aggiuntiva ce ne sono due. Che problema c'è?

"Sala hobby" non esiste come definizione catastale.
E' evidentemente una cantina, utilizzata impropriamente.
E' probabile che non ci sia più cubatura disponibile per renderlo abitativo; se così fosse, il problema non è risolvibile.

 

[marcanto]

...... leggevo di "condono", rispetto a quello che ho sopra riportato io, c'è qualche possibilità di usufruire di questo fantomatico condono per regolarizzare lo stato dell'immobile oppure mi tocca passare per CILA più migliaia di euro di spese per sanare solo il sottotetto?

Un passaggio questo che non avrebbe alcun senso, metti il condono (leggi abuso) come "favorito" rispetto ad una CILA .
Volendo fare dei paragoni con delle metafore:
il primo come una malattia incurabile che tenti di curare e non sai se guarisci e se guarisci resti menomato. La seconda come un appendicite che dopo 6-8 gg guarisce!

 

[Hamlet]

A distanza di quasi un'anno rispondo per ringraziare per i vostri consigli e per dirvi come è finita.
Sono riuscito a entrare nella casa vinta all'asta a dicembre 2019 nel maggio dell'anno scorso.
Non c'era la necessità oggettiva di sanare l'immobile se non per rendere il sottotetto abitabile ed accedere ai bonus del 110%
Comunque proprio per essere in regola con lo stato dell'immobile ho aperto una CILA e sanato tutto il sottotetto e la parte sotto che resta comunque non abitabile perché nel comune di Roma non concedono abitabilità per i seminterrati anche se sussistono tutti i requisiti di illuminazione e misure.
Grazie a tutti per il supporto prestato.

 

[francesca63]

Grazie a te per l’aggiornamento !