Cico85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buonasera, sono un nuovo utente e ho trovato casualmente il forum facendo delle ricerche (mi presenterò nella sezione apposita) e mi rivolgo a voi dopo aver già utilizzato due professionisti senza ricavarne nulla.
Nel 2005 ho ereditato il 50% di un immobile, nel 2010 ho acquistato l’altra metà e sono andato a vivere nel suddetto immobile.
Da due anni sono venuto a conoscenza di un abuso (di un terrazzo privato circa 50/60 anni fa fu chiuso e divenne una stanza abitabile).
Non mi è possibile risalire alla data esatta dell’abuso ma si stima a quanto mi riferiscono tra il 1956 e il 1959.
I professionisti che mi hanno seguito mi indicano come impossibile da sanare poiché v’e un vincolo paesaggistico (non ne vedo la ragione, se vedeste dove si trova..).

nell’effettuare tali ricerche scopro che nel 2006 venne fatta una planimetria catastale (non richiesta da me) dove l’abuso non è presente (il geometra ha quindi dichiarato il falso).

vorrei essere a posto, poter risolvere e sanare ma mom so come muovermi.
Rischio qualcosa a causa della sopracitata planimetria? È impossibile sanare come mi dicono?

mi scuso per le confuse modalità con cui ho esplicato la questione.
 
U

Utente Cancellato 72152

Ospite
il problema si presenterà seriamente qualora dovessi vendere.

Corretto. Per maggior precisione, in caso di vendita dell'immobile con l'abuso:
a) Se l'acquirente paga in contanti perché ha i soldi disponibili, liquidi, sul suo conto corrente, l'abuso semplicemente viene ereditato dall'acquirente che ne prende atto e se lo accolla, magari a fronte di uno sconto sul prezzo;
b) Se l'acquirente ha bisogno di chiedere un mutuo bancario per poter disporre della somma necessaria per acquistare, qualunque perito di banca boccerà la pratica a causa della presenza dell'abuso.
In sintesi, sarà necessario vendere solo a chi paga in contanti, ossia ha disponibilità della somma integralmente necessaria, senza necessità di dover accedere a prestiti o mutui. E in caso di pagamento in contanti, la presenza dell'abuso insanabile rende automaticamente negoziabile il prezzo di vendita.
 
U

Utente Cancellato 72152

Ospite
Anche per un acquirente cash, un abuso del genere potrebbe non essere accettabile

Sì, ovviamente non è che il cliente che paga CASH è OBBLIGATO ad accettare l'immobile con l'abuso, ereditando l'abuso.
Al massimo si può tentare di "ingolosire" l'acquirente facendogli un interessante sconto se accetta l'immobile nello stato in cui si trova, abuso compreso, ma lo sconto non garantisce l'adesione del potenziale interessato.
"Vendere così com'è, deprezzando l'immobile", "Rimuovere l'abuso e vendere senza sconti", oppure "Tentare di regolarizzare, se possibile, e vendere senza sconti"?
Ai posteri l'ardua sentenza.
L'idea di base è che se devo fare 20.000 Euro di sconto, forse mi conviene rimuovere l'abuso a mie spese (mi costa meno di 20.000 Euro) oppure tentare di sanarlo (mi costa meno di 20.000 Euro).
 
U

Utente Cancellato 72152

Ospite
nell’effettuare tali ricerche scopro che nel 2006 venne fatta una planimetria catastale (non richiesta da me) dove l’abuso non è presente (il geometra ha quindi dichiarato il falso).

Il geometra ha dichiarato il dichiarabile. L'abuso pare sia insanabile, e quindi nelle planimetrie non può essere reso in forma grafica. Asseverando il tutto e rendendo l'abuso anche in forma grafica, il geometra si sarebbe reso corresponsabile, invece così ha lasciato la patata bollente a te e lui se ne lava le mani.
 

Cico85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
buonasera,
ringrazio tutti quanti abbiano partecipato alla discussione fornendomi spunti utilissimi e chiarimenti, fornisco maggiori dettagli:

Il professionista che mi sta seguendo ora (dopo le opportune verifiche delle planimetrie catastali, i prospetti e disegni dell'edificio, etc.) mi specifica che il problema non è costituito dal tetto (poiché il terrazzo in questione non è meglio definito se coperto o scoperto dal suddetto), bensì dalla grande finestra che "chiude" di fatto la stanza e mi indica tre strade plausibili per la vendita futura:

1) attesa di condono (più una speranza).
2) qualora l'acquirente acquisti senza mutuo, evidenziare la presenza di tale difformità a quest'ultimo, qualora venga accettata fargli specificare nell'atto che l'acquirente accetta e conferma che l'immobile è conforme alle planimetrie catastali
3) rimuovere il "finestrone" riaprendo di fatto la stanza -mantenendo il tetto visto che mi informa non essere in contrasto con la planimetria-

aggiungo che:
1. nell'atto di donazione del 50% e del mio successivo acquisto dell'altro 50 è specificato che è un immobile ante 1967 (non so se tale informazione può essere utile).
2. sono entrato in possesso di foto datate (sembrerebbero fine anni 70 con tale abuso relativo alla grande finestra che chiude il terrazzo già presente).
3. ho recuperato delle mie foto dell'anno 2010 con la situazione già presente (questo credo sia utile per non incorrere in reato penale).

concludo ringraziandovi ancora per il riscontro datomi, colmando mie lacune che prometto di recuperare.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Soluzione prospettate:
1) attendere un condono può voler dire attendere in eterno, da scartare
2) Essendo un abuso insanabile, dichiarare che l'immobile è conforme alla planimetria catastale non è sufficiente.
In qualsiasi momento, anche dopo aver firmato un preliminare e incassato la caparra, l'acquirente potrebbe dirti che non puoi vendere così perché l'immobile ha un abuso, che sei inadempiente perché non puoi vendere quanto promesso, e potrebbe chiederti il doppio della caparra o un risarcimento danni.
Quindi, con acquirente che non necessita di mutuo ( se non è persona di tua totale fiducia), l'unica sarebbe stringersi la mano, non firmare nulla, e andare a rogito direttamente in breve tempo; rischi che cambi idea e decida di non comprare più, ma è sempre meglio che rischiare di non vendere e perdere anche dei soldi.
Qualche rischio resta comunque, se per qualsiasi motivo l'acquirente si pente dell'acquisto, e vuole piantare rogne.
3) soluzione preferibile, anche se devi spendere qualcosa per ripristinare la situazione regolare, e devi vendere un immobile con un spazio chiuso in meno.
Devi però essere certo sopra ogni dubbio che così facendo l'immobile sia davvero regolare, secondo il progetto presentato in Comune.
 

Cico85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
grazie della risposta, Francesca.
riguardo il punto 1, sono totalmente in accordo.
Per quanto concerne il punto 2, il professionista (geometra) intendeva specificatamente nel caso in cui di comune accordo acquirente e venditore sono perfettamente consapevoli della situazione attuale, vanno a rogito accettando la conformità della planimetria catastale ciò che avviene dopo è una sua responsabilità, trattandosi di una situazione non propriamente occulta ma sufficientemente evidente.
Aggiungo che utilizzerò sicuramente un agenzia immobiliare, con la quale ho già messo in chiaro la situazione ed ho intenzione che l'acquirente ne sia perfettamente consapevole.

Riguardo il punto 3, quali sono gli steps che mi portano a mettere nero su bianco (ipotizzo non ve ne siano) una qualsivoglia certezza di "la situazione si regolarizza togliendo la finestra e aprendo di nuovo suddetto terrazzo"? Il geometra è sempre la figura di riferimento?


grazie anticipatamente per il supporto.
 

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