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  1. barbara s

    barbara s Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve, vorrei acquistare una casa in cui però c'erano dei "piccoli" abusi da sanare. In particolare è stata creata una scala per far comunicare il piano terra ed il primo piano (erano considerate due unità immobiliari separate) e poi è stato creato un bagno di servizio da un ripostiglio.
    Abbiamo chiamato un geometra per risolvere la situazione (pagandolo peraltro a metà con il venditore). Il geometra ha fatto la nuova planimetria catastale che quindi rispecchia di fatto la casa ma non ci dà ancora la nuova agibilità del comune. Temo che per risparmiare sulla sua parcella non abbia fatto questo passaggio al comune. In realtà la perizia della banca è comunque andata bene (anche se temiamo che ancora ci possano chiedere la nuova agibiltà) ma noi vorremmo lo stesso che sia tutto regolare. Il geometra non ha fatto una dia in sanatoria ma (come dice lui) ha sfruttato un condono fatto per la costruzione abusiva della casa. Doveva per forza fare la dia in sanatoria? Anche se la banca erogherà il mutuo facciamo bene a pretendere la conformità delle planimetrie catastali e comunali?
    grazie
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se ha sfruttao un condono ancora aperto è possibile che sia tutto a posto, fatevi rilasciare la concessione a sanatoria per la chiusura della pratica.
     
  3. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Salve,
    penso che prima di tutto sia necessario capire a quando risale la sanatoria e se è stata chiusa...e se la pratica presentata riporta la distribuzione attuale dei locali.
    Visto il tempo trascorso dall'ultima sanatoria e le difformità descritte sarà sicuramente richiesto da parte del comune il PdC in sanatoria (anche parziale) a completamento dell'iter.
    In ogni caso, visto quello che è stato descritto, il geom. doveva prima verificare se i documenti in comune erano a posto (attraverso l'accesso agli atti) e poi fare l'aggiornamento della scheda catastale.
    Spero essere stato di supporto.
    Buona giornata.
     
  4. barbara s

    barbara s Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie per le risposte
    per avere altri dettagli vi informo che il condono che ha sfruttato e del 1985. Noi abbiamo la concessione in sanatoria con la planimetria depositata al comune e l'agibilità dei locali dove però non risultano la scala interna ed il bagno di servizio. Lui ci ha fornito la planimetria catastale nuova con le modifiche apportate ma credo che al comune questa nuova planimetria non sia stata depositata. Lui insiste che la situazione è a posto così anche se quando gli abbiamo detto che la doppia conformità è necessaria altrimenti si incorre in sanzioni penali, ha cambiato registro e ci ha detto che ci farà sapere. E' proprio l'atteggiamento che ci è sembrato sospetto. Non credo che il condono dell'85 sia ancora aperto visto che nel frattempo ne è stato fatto un altro (credo nel 94).
    grazie
     
  5. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Da quanto descrivi, la difformità è ormai consolidata e pertanto necessita presentare una sanatoria con la quale si sistemano le problematiche edilizio-urbanistiche ed igienico sanitarie, dopo si aggiornerà la scheda catastale, anche perchè a conclusione dell'iter della sanatoria si richiederà la suddetta scheda catastale.
    Spero essere stato di aiuto.
    Buona giornata.
     
  6. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    esistono casi di condoni dell'85 ancora aperti. addirittura ho visto condoni presentati senza planimetrie allegate. le planimetrie sono state presentate in fase di definizione della pratica dopo il 2000.
    In quel caso è ben possibile che si faccia rientrare tutto nel condono perchè la domanda ancora aperta non è stata definita.
    E' un po' strano ma non infrequente.
    In questo caso però bisogna ottenere i documenti che comprovano la chiusura della pratica.
     
  7. barbara s

    barbara s Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    incredibile la rapidità delle vostre risposte...grazie veramente
    tuttavia mi rimangono i dubbi sul fatto che il geometra abbia fatto tutto il lavoro o meno. da quello che capisco dalle vostre risposte:
    - ha sfruttato un condono aperto e si può fare.
    - cosa sono però i documenti che comprovano la chiusura della pratica?
    - " la difformità è ormai consolidata e pertanto necessita presentare una sanatoria " quindi la sanatoria deve descrivere gli abusi per i quali è stata chiesta. Quella che ho si riferisce "solo" alla costruzione della casa che era abusiva.
    - Vorrei avere una risposta netta sulla questione delle planimetrie catastali e comunali: devono coincidere? è più importante quella comunale?
    infine esistono case da acquistare senza problemi? certo qui da noi in Italia la vedo difficile
    in un'altra vita farò l'architetto
    saluti grazie
     
  8. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Vorrei precisare che come detto da akaihp i condoni aperti non sono la normalità, alle volte alcuni tecnici comunali fanno cortesie, ma se guardiamo la norma i termini scadono con silenzio-assenso o silenzio-diniego.
    Pertanto che abbia usato un condono aperto è da verificare (a questo punto io verificherei quanto fatto dal geom.).
    I documenti che chiudono la pratica corrispondono a dichiarazioni redatte dal tecnico e dalla proprietà che attestano che le opere sono state ultimate o sono conformi a quanto dichiarato...in questo caso, per un condono il comune dopo il versamento della sanzione pecuniaria, rilascia attestato che le difformità denunciate nell'immobile sono condonate e pertanto da quel momento è tutto regolare.
    Per la presentazione della sanatoria: ebbene si, necessita una sanatoria che porti le modifiche da quello denunciato allo stato di fatto, ovvero, la situazione da presentare dimostra le piantine dal momento in cui si è presentato il condono e si modifica con lo stato attuale.
    Le planimetrie comunali e catastali hanno pari importanza, le prime indicano un abuso edilizio, le altre indicano se vi sono variazioni a livello di fabbricato, molte volte il catasto non potendo vedere all'interno degli immobili, prende ciò che viene presentato ecco perchè l'abuso si verifica prima a livello comunale.
    Per l'acquisto di case senza problemi, io non sarei così diffidente, certo quando si incorre in abitazioni datate, soprattutto prima degli anni 70, in particolare con la L. 47/85, ognuno faceva modifiche e magari non sapeva che andavano denunciate, anco'oggi si trovano immobili modificati già con procedure dell'85.
    Spero esserti stato utile.
    Buona giornata.
     
  9. barbara s

    barbara s Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie architetto.
    quello che dici supporta (purtroppo) la mia ipotesi e cioè che non ha richiesto la santoria al comune ma ha solo rifatto la planimetria depositandola al catasto (credo si chiami docfa). Ma non ho alcuna ricevuta di pagamenti di condono fatti al comune e nessuna dichiarazione quindi....
    Come è possibile però che la perizia della banca abbia dato esito positivo con queste incongruenze?
    Poi dico io chiamo un tecnico per farmi sanare un problema e lui prende i soldi e lascia il lavoro a metà? bella professionalità.
    bha!
    grazie
     
  10. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    non devi ringraziarmi, diciamo dovere (anche se molti lo fanno solo per soldi e quelli che rispondono in questo form come me lo fanno perchè credono in quello che fanno), percui se posso lo faccio volentieri, ovviamente rispondo con le basi esperienze ed in particolare sulla base delle norme con cui lavoro...
    per la professionalità non ometto parola, ma credo che ogni professionista si presenti per quello che fa e che dice (trai le conseguenze)...
    Per quanto riguarda la banca, l problema è minore perchè loro guardano il complesso dell'immobile per determinarne un valore economico, non per le difformità comunali o altro (è anche vero che molti guardano anche questi particolari, ma non tutti).
    Ah.. una cosa sulla tua affermazione che se rinasci fai l'architetto....penso che tutti possono fare tutto, ma solo se credi in quello che hai dentro e soprattutto se credi veramente in quello che fai allora hai le soddisfazioni, altrimenti lo fai solo per problemi economici (non so se mi spiego?).
    Buona giornata.
     
  11. barbara s

    barbara s Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    vabbè la questione architetto in un'altra vita è che sono un pò di mesi che stiamo in ballo con questa casa e tra leggi norme problemi vari mi sono dovuta fare una cultura, ma ogni volta che salta fuori un problema noto che quello che so è sempre troppo poco. quoto che la passione debba spingere ognuno di noi nel proprio mestiere per cui mi tengo stretto il mio che seppur poco remunerato è comunque il più bello del mondo...insegno.
    ciao
     
  12. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Condivido pinamente con te... anche perchè anch'io insegno....lodo le tue parole ritengo sagge, anche se un pò amareggiate dalle diverse problematiche da affrontare, ma penso che non tutti dovrebbero essere tuttologi, ma concentrare l'esperienza su un settore e specializzarlo sempre più...solo così avremo specialisti e non specializzandi.
    Ciao e se avrai bisogno, contaci.:stretta_di_mano:
     
  13. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il documento che comprova la chiusura della pratica è il rilascio della concessione a sanatoria (che è oneroso e quindi il proprietario non sarà contento di fare).
    Le planimetrie comunali e catastali devono coincidere.
    Il progetto (planimetrie, sezioni e prospetti) depositato in Comune è più importante perché è quello che certifica la conformità urbanistica (il catasto italiano non è probatorio, solo fiscale) e a quello si fa riferimento per futuri interventi.
     
  14. barbara s

    barbara s Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    il progetto con la conformità urbanistica ce l'ho. La nuova planimetria catastale rispetto al progetto ha "solo" in più la scala interna e il bagno di servizio al posto del ripostiglio. il resto coincide tutto. Siamo a posto o no?
    grazie
     
  15. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Cerchiamo di riepilogare: la pratica edilizia in comune non corrisponde alla scheda catastale; la modifica apportata alla scheda catastale se non è stata denunciata in comune, con apposita pratica autorizzativa, non serve a nulla perchè la piena conformità al rispetto delle norme edilizio-urbanistiche le rilascia il comune stesso. Pertanto se tutto ciò che si ha in mano è solo l'aggiornamento della scheda catastale e non si hanno procedure presentate in comune, necessita effettuare una sanatoria e poi presentare l'aggiornamento della scheda catastale (che in questo caso è già fatta).
    Spero di essere stato chiaro, in ogni caso, se necessita mi spiegherò meglio.
    Buona giornata.
     
  16. barbara s

    barbara s Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    chiaro!
    GRAZIE a tutti per le risposte
     
  17. edo05

    edo05 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusate se entro nella discussione, sono nuovo e ancora inesperto... Spiego, o almeno ci provo, cosa sta capitando a noi. Allora, abbiamo ereditato un appartamento costruito nel 1972 e non ci siamo mai preoccupati di verificare se vi fossero difformità, visto che l'appartamento venne modificato durante la costruzione del condominio (non dopo). Ora che dobbiamo vendere scopriamo, dopo aver fatto il compromesso, che in COMUNE vi è una difformità della piantina (ovvero le famose modifiche fatte non sono state 'registrate'), ma il catasto va bene. Chi ha comprato vuole ristrutture tutto, buttare giù pareti, ecc. quindi ci ha chiesto una delega (è già venuto anche l'architetto a fare foto alla casa) per poter iniziare i lavori prima del rogito. Ieri però il notaio ci dice che la delega non la possiamo fare prima del rogito perché lui, come notaio, non può dichiare che in comune c'è una difformità che non è mai stata 'sanata', dichiarata, visto che nessuno sapeva che ci fosse (e che a compromesso nessuno sapeva tale cosa).
    Visto che i compratori sono particolarmente pignoli e hanno sempre cercato di trovare dei problemi, problemi però che fino ad ora non c'erano (la casa gli è subito piaciuta, così come il prezzo, ecc.), come possiamo fare? Il notaio ha detto che il rogito lo fa (non gli interessa cosa c'è scritto in comune), ma noi non possiamo fare la delega che loro vogliono, quindi non sappiamo come spiegare loro che il rogito si può fare, ma non la delega prima, come uscire da tale impasse?
    non so neppure se ho spiegato bene, ma siamo abbastanza disperati... grazie!!!
     
  18. barbara s

    barbara s Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao edo, non so darti consigli tecnici, ma credo ti convenga iniziare una nuova discussione per avere risposte celeri. qui sono molto veloci a rispondere ma magari non vanno più a vedere "vecchie discussioni". buona fortuna
     
  19. edo05

    edo05 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie mille! proverò!
     
  20. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    voi la delega la potete fare ma vi suggerisco di farla per presentare un progetto edilizio e assolutamente non per far cominciare i lavori prima.
    avere un cantiere in un propria proprietà implica tutta una serie di responsabilità che non vi consiglio di assumervi a meno di non studiare bene con un avvocato il modo per scaricare tutte le responsablità.

    se aveste altri problemi chiedete ad un professinista di fare un permesso di costruire a parziale sanatoria per la situazione esistente. piccola multa, poco prezzo e situazione perfettamente in regola.
     

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