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  1. pais10

    pais10 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, sono un nuovo utente, mi è stato segnalato il vostro sito e spero che possiate aiutarvi. In futuro spero di poter contraccambiare in qualche modo.

    Cerco di esporre la situazione nel modo più chiaro possibile. Vi chiedo gentilmente,se possibile, di riportarmi i riferimenti normativi precisi in modo che io possa riportarli in una raccomandata che sia chiarificatrice in tal senso.

    Situazione generale :

    Sono proprietario di un appartamento all'interno di una palazzina quadrifamiliare senza amministratore.
    Dei quattro appartamenti che la compongono soltanto uno è abitato per l'intero anno, gli altri (compreso il mio) sono abitati soltanto nei mesi estivi.
    Tutti e quattro gli appartamenti hanno l'accesso alla tromba delle scale ma i due posti al piano terra hanno deciso di non utilizzare tale accesso ma utilizzare esclusivamente quello dal giardino, di fatto quindi la tromba delle scale è utilizzata soltanto dal condomino che vi abita per tutto l'anno (da ora in poi chiamato Gianni) ed io (soltanto nei mesi estivi o con sporadiche visite all'alloggio).
    Sul retro della palazzina è presente uno spazio condominiale di proprietà mia e di "Gianni" al 50%, tale spazio non è frazionato in nessun modo e mai è stato stipulato un metodo concordato di sfruttamento.


    I quesiti sono tre.



    1° Quesito :

    La tromba delle scale dispone di un contatore della corrente e tale contratto è intestato (da sempre) a "Gianni" e ne ha gestito sempre in prima persona i pagamenti, adesso non sto a dilungarmi su come tali pagamenti venissero effettuati e quantificati altrimenti farei un pastrocchio nel post ma la domanda è semplice.

    Per legge come andrebbe quantificato l'importo da saldare per i singoli condomini? Il fatto che io non utilizzi per l'intero anno l'appartamento comporta qualcosa? Il fatto che due condomini abbiano deciso di non sfruttare tale ingresso (ma di fatto possano fisicamente accedervi) comporta qualcosa?

    Solitamente tali contratti a chi vengono intestati? E come vengono gestiti?
    Il fatto che "Gianni" abbia il contratto a lui intestato che diritti/doveri gli comporta?

    2° Quesito :

    Il secondo quesito è collegato al terzo, in pratica "Gianni" sfruttando il fatto che io non abito nella palazzina e che gli altri due condomini non sfruttano la tromba delle scale utilizza quest'ultima e l'androne come se fosse di sua proprietà, lasciando mobili,biciclette e tutto ciò che decide di lasciarci.

    Anche in questo caso cosa stabilisce la legge?
    E per le pulizie delle scale/androne cosa stabilisce la legge? Considerata la situazione descritta sopra (circa lo sfruttamento).

    3° Quesito :

    Dicevo che questo punto è collegato al secondo in quanto il piazzale condominiale di proprietà al 50% viene sfruttato da "Gianni" come fosse suo, parcheggiando auto, piazzando biciclette, stendibiancheria, lavelli ecc
    Tale spazio non è mai stato frazionato e tale pratica è di difficile attuazione senza pregiudicarne di fatto l'utilizzabilità ma io vorrei evitare che a lungo andare diventi di sua proprietà e comunque ne voglio rivendicare l'uso.

    Anche in questo caso cosa stabilisce la legge?
    Come posso tutelarmi anche in maniera indiretta? Voglio dire, se ci porto anche qualcosa di mio in qualche modo ne rivendico la proprietà evitando brutti scherzi?



    Nel caso fossero necessari dei chiarimenti sarò ben lieto di darli, se necessario via messaggio privato.



    CONCLUSIONI

    Vi sto chiedendo queste informazioni perchè con "Gianni" non c'è modo di parlare civilmente (strano eh!) e quindi vorrei mandare una raccomandata dove indicare punto per punto diritti e doveri dei vari condomini per mettere in chiaro cosa stabilisce la legge e chiedere di attenersi ad essa.

    Se qualche amministratore esperto mi sapesse illustrare con chiarezza tale argomento (anche via email/fax), riportandomi riferimenti normativi precisi posso anche ovviare in qualche modo al disturbo (magari contattatemi in privato e vi passo l'email).


    La richiesta è seria e necessito di risposte serie, se possibile :D

    Grazie a tutti ed in maniera particolare a chi mi vorrà aiutare.
     
  2. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Chiarisco innanzi tutto che non sono un amministratore. Nonostante il tuo quesito sia molto ampio, credo necessiti di un paio di ulteriori chiarimenti.

    1)
    Non credo che sia in dubbio il modo con cui Gianni effettui i pagamenti e come questi siano quantificati, almeno nei confronti dell'Enel di turno.
    Immagino quindi tu ti riferisca a come eventualmente è stata fatta finora la ripartizione della spesa tra i 4 proprietari. Inoltre potrebbe essere utile sapere da quanto tempo perdura questa situazione.
    2)
    Anche qui avverto nella tua frase una sorta di imprecisione:
    - se lo spazio è condominiale, dovrebbe essere comune ai 4 condomini.
    - lo spazio è condominiale ma voi due ne avete "uso esclusivo" ?
    - lo spazio sul retro è una semplice comunione solo fra te e Gianni?
    La risposta dovresti dedurla dal rogito di acquisto del tuo appartamento, o dalla definizione descritta nel frazionamento della villetta (esempio nel rogito dei primi acquirenti): immagino dai quesiti che non abbiate un regolamento condominiale.

    Poi tento una risposta a carattere generale:
    1) l'intestazione della luce scale poteva essere aperta a nome del condominio, ma a patto che questo disponga di codice fiscale, e meglio che abbia un amministratore. In assenza di questo Gianni prestandosi d intestarsi il contratto fa un favore a voi.
    1b) Ripartizione: la cosa più ovvia è che la spesa venga ripartita per millesimi (che spero abbiate, altrimenti si divide per 4): ma non mancano interpretazioni diverse, che imputano in modo differenziato la quota in funzione ad es. dell'altezza dei l piano (un pò come si fa con l'ascensore, pensando che il timer è predisposto per un tempo maggiore atto a consentire di arrivare al piano superiore). Meno sostenibile la ripartizione in funzione dell'uso reale. Le spese condominiali si ripartiscono in funzione dell'uso potenziale, non sull'uso effettivo.Se Gianni proponesse di farsi carico di una quota maggiore, per il fatto di essere il maggior utilizzatore, farebbe solo un bel gesto sua sponte.

    I quesiti 2 e 3 sono frutto di assenza di un RdC: in ogni caso ciascuno ha diritto di servirsi della cosa comune in modo ampio, ma tale da non limitare l'analogo uso da parte degli altri. (art. 1102 c.c.). Può anche apportare migliorie a proprie spese, ma non può alterarne la destinazione o impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso.

    In sostanza in tua assenza può parcheggiare l'auto (sempre che il parcheggio non sia vietato): quando ci sei tu, e c'è spazio per una sola macchina dovrete per forza stilare una regola d'uso.
     
    A ccc1956 piace questo elemento.
  3. pais10

    pais10 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si, intendevo la modalità in cui venivano ripartite le spese tra i condimini ed il metodo con cui venivano versate le quote. Di fatto un gran marasma e non secondo legge, per questo mi informo per poter mettere i puntini sulle "i".

    La situazione perdura da sempre, almeno da quando ho acquistato l'appartamento (circa 15 anni fa).

    Scusami ma sono stato impreciso io con la terminologia, lo spazio sul retro non è condominiale, è di proprietà al 50% tra me e Gianni. Però non è fisicamente diviso.

    E no, non abbiamo un regolamento condominiale. Diciamo che Gianni è una testa calda e tempo che anche un eventuale regolamento lo digerirebbe molto male, gli altri due condomini si vedono solo d'estate (abitano lontano) e organizzare una riunione non sarebbe facile. Io pur non abitandoci vivo molto vicino e quindi non avrei problemi.

    Proprio per queste problematiche cercavo le normative generali che regolano tali rapporti in maniera tale da cercare di far rispettare quelle (e se poi a qualcuno non vanno bene muoverà il fondoschiena ed organizzerà una riunione per stabilire qualcosa di diverso).

    Per richiedere questo codice fiscale cosa occorre fare? In assenza di un amministratore lo ritieni consigliabile o è preferibile lasciare l'utenza intestata ad un condomino?

    Niente millesimi, occorre un geometra per fare la tabella? Su che spesa si va a cadere? Occorre l'avvallo di tutti i condomini per farla realizzare?
    Per adesso si è sempre diviso per 4. Gli appartamenti sono identici, forse cambierà qualcosa a livello di giardini ma non ne sono

    certo.

    Perfetto, io voglio pagare secondo legge.

    Quindi può installare nello spazio sul retro la doccia,la lavatrice, un lavatorio e lo stendi biancheria per un suo uso esclusivo? Scegliendone la disposizione senza interpellare il sottoscritto?


    Ecco appunto, o si divide o vanno stilate regole scritte. Ok.
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Molte risposte ti sono già pervenute su propit, che è un forum gemello di immobilio: ti hanno risposto in genere correttamente, ma se devo essere sincero e se ricordo bene, sono risposte che riflettono delle opinioni e posizioni personali.

    Tu chiedi riferimenti e norme di legge: purtroppo i riferimenti di legge sono limitati e di tipo generale: in particolare devi esaminare gli art. del c.c. riguardanti la comunione (art. 1100÷1116), il condominio (art. 1117÷1139), l'usucapione (1158÷1172); magari anche quelli sulla servitù, ma non mi sembra il caso di andare su questa via. Poi viene la prassi e la giurisprudenza, dove si trovano indicazioni abbastanza consolidate, ma si trova anche il contrario di tutto.

    Adesso provo a seguire i tuoi punti.

    1) Pagamento luce scale: il fatto che per 15 anni avete accettato una consuetudine, non costituisce un precedente a favore di chi oggi contesta le modalità. Comunque non ci hai detto con quale criterio Gianni si fa rimborsare e che quota vi assegna. In ogni caso avete diritto a vedere o avere copia delle bollette. Sul riparto ti ho già detto.
    2) Terreno su retro: confermi che è una comunione tra te e Gianni. La gestione della comunione può essere regolamentata solo da voi due. Ciascuno di voi due non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno dell'altro: credo però che la valutazione formale spetti solo ad un giudice. E' il caso? Credo sia sufficiente una raccomandata al vicino, invitandolo a regolamentare l'uso del terreno comune, delle innovazioni che ha apportato legittimamente, e segnalando quelle opere che ritieni ti danneggino, chiedendone la rimozione (es. Se ha messo una doccia (?!) e ritieni che sia indecoroso per il complesso residenziale, puoi chiedere la rimozione, sia perchè non ha concordato con te l'installazione (prob. Comunione), sia perchè forse viola l'estetica del condominio (prob. Condominio).
    3) Occupazione vano scale: questo è un problema che si affronta con uno spirito diverso dal precedente: qui si entra nella logica del condominio. Non è ammesso lasciare permanentemente materiali nelle aree condominiali, ma solo temporaneamente per necessità temporanee. E' un problema di educazione, prima che di legge: qui non c'è l'articolo specifico, ma se tutti si comportassero come Gianni, l'androne sarebeb sempre ostruito. Purtroppo o riesci a farglielo capire o sono rogne: potreste (altri 3) forzare la stesura di un regolamento condom. ma poi se continua a fare come gli pare, non c'è altra strada che il giudice... (sich)
    4) Millesimi. Scusa, ma se dici anche tu che gli appartamenti sono uguali ed avete sempre diviso per 4, dov'è il problema? Ormai se per 15 anni avete accettato di contribuire sulle spese comuni per 1/4, avete in pratica accettato 250m/m caduno: cosa andate cercando? altre spese? Se i giardini sono di proprietà e ve li curate in proprio, restano proprio solo gli alloggi.
    5) Comunione. Se è possibile dividere, può essere chiesta la divisione giudiziale (sostenendo spese) (art. 1111÷1113): meglio accordarsi su regole condivise.
     

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