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Paulhevson

Membro Junior
Privato Cittadino
Ho da poco acquistato un immobile.
Si trova al primo piano ed è composto da un appartamento con sotto all'appartamento una cantina.
Per accedere alla cantina, devo entrare all'interno di un garage non di mia proprietá. Una volta entrato nel garage, c'è una porta attraverso la quale posso entrare nella mia cantina.
Ho scoperto che precedentemente all'acquisto avevano fatto dei lavori sul mio appartamento ed avevano dichiarato di aver fatto un buco per accedere alla cantina direttamente dall'appartamento. Il buco invece non esiste e l'unico modo per accedervi è attraverso il garage (che non è mio). A questo punto vorrei capire se esiste una sorta di servitú apparente, visto che c'è una porta.
A parte il fatto che chi mi ha venduto l'immobile non aveva fatto il buco per accedere alla cantina e potrei fargli causa (non è mia intenzione), visto che lo stesso ex proprietario del mio appartamento è anche il proprietario del garage....vorrei capire quali azioni io possa intraprendere per tutelare la mia eventuale servitú. Anche perchè, mettiamo il caso che lui faccia un muro dove adesso c'è la porta, io non potrò piú accedere alla mia cantina. Tra le altre cose non ho nemmeno le chiavi del garage attualmente.....
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
In realtà ti sei incartato da solo. A meno che non ti interessi la cantina come si fa solo a pensare di acquistare un appartamento così? Avrebbe lasciato a desiderare anche con la botola che comunque - se proprio ci tieni - puoi sempre mettere tu.
 

Paulhevson

Membro Junior
Privato Cittadino
In realtà ti sei incartato da solo. A meno che non ti interessi la cantina come si fa solo a pensare di acquistare un appartamento così? Avrebbe lasciato a desiderare anche con la botola che comunque - se proprio ci tieni - puoi sempre mettere tu.
Perchè ho sempre saputo che il buco dovevo farmelo e pagarmelo. Quello me lo aveva giá detto. Non sapevo peró che in teoria doveva giá esserci e l'ho scoperto solo andando in comune e guardando le carte e i vari permessi di costruire di molto tempo fa. Il fatto peró che ci sia una porta in cantina che da al suo garage mi fa pensare che ci fosse una servitú
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Il fatto peró che ci sia una porta in cantina che da al suo garage mi fa pensare che ci fosse una servitú
La servitù l’ha istituita il venditore, quando ti ha venduto solo una parte della proprietà, tenendo il garage: servitù del padre di famiglia.
Però male hai fatto a comprare “al buio”, senza aver approfondito prima, e non dopo.

Pare che ti abbiano venduto una casa con abuso ( mancanza del “buco” licenziato”), sarebbe preferibile mettersi in regola, dopo aver analizzato le alternative .
 

Paulhevson

Membro Junior
Privato Cittadino
La servitù l’ha istituita il venditore, quando ti ha venduto solo una parte della proprietà, tenendo il garage: servitù del padre di famiglia.
Però male hai fatto a comprare “al buio”, senza aver approfondito prima, e non dopo.

Pare che ti abbiano venduto una casa con abuso ( mancanza del “buco” licenziato”), sarebbe preferibile mettersi in regola, dopo aver analizzato le alternative .
Giá l'idea mia è proprio quella di mettere il tutto in regola obbligando il venditore che è anche proprietario del garage a farmi il lavoro a spese sue del buco. In caso contrario, visto che ha giá manifestato l'idea a chiudermi la porta murandola non consentirò mai di farlo.
Purtroppo, non ho altre carte in mano se non quella di denunciarlo per un abuso edilizio...
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Perchè ho sempre saputo che il buco dovevo farmelo e pagarmelo. Quello me lo aveva giá detto.
Se questi, erano e sono sempre stati gli accordi originali, non si comprende perche' ora vuoi disattenderli.

L'intervento, a tua cura e spese, rendera' conforme e corrispondente il fabbricato nella realta', cosi' come risulta nella licenza concessionata a suo tempo dal Comune.

Chiaro, che la ratio del venditore, e' sempre stata quella di rendere i due fabbricati distinti ed autonomi, proprio nel caso in cui uno dei due fabbricati, fosse trasferito nella disponibilta' di terzi.

Circostanza che andrebbe pure nel tuo interesse.
Oltre che per il quieto vivere.

Prima ti stava bene fare il buco.

Ora per andare in cantina pretendi di passare nella proprieta' esclusiva degli altri.

La servitù l’ha istituita il venditore, quando ti ha venduto solo una parte della proprietà, tenendo il garage: servitù del padre di famiglia.
..Mah..

Sara' per questo, che quello infatti, gli ha intimato di chiudere il box.

Niente opere visibili, niente subordini oggettivi a mettere in comunicazione i fabbricati, niente servitu' di padre di famiglia.

Però male hai fatto a comprare “al buio”,
Perchè ho sempre saputo che il buco dovevo farmelo e pagarmelo. Quello me lo aveva giá detto.
Insomma più chiaro di cosi'.
Che doveva fare quel poveretto...??
 
Ultima modifica:

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Niente opere visibili, niente subordini oggettivi a mettere in comunicazione i fabbricati, niente servitu' di padre di famiglia.
Che doveva fare quel poveretto...??
Non fidarsi delle promesse, e prevenire , pretendendo il lavoro prima del rogito, o uno sconto corrispondente.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare

Non fidarsi delle promesse, e prevenire , pretendendo il lavoro prima del rogito, o uno sconto corrispondente.
Se il passaggio era previsto, in più perfino già concessionato, significa che i due fondi non sono subordinati oggettivamente l'uno all'altro, dalla porta esistente che da attualmente l'accesso alla cantina.

Venuto meno il requisito cade la facoltà della pretesa.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Se il passaggio era previsto, in più perfino già concessionato, significa che i due fondi non sono subordinati oggettivamente l'uno all'altro,
Che il passaggio fosse concessionato e promesso non rileva; quando il proprietario del tutto ha venduto, tenendosi il garage, non esisteva ( e non esiste ora) nessun modo per raggiungere la cantina , se non attraversando il garage.
Significa che, vendendo, ha istituito una servitù sul garage, di cui @Paulhevson dovrebbe avere le chiavi.

Naturalmente sto a quanto scritto, senza aver letto i documenti.
 

Paulhevson

Membro Junior
Privato Cittadino
Cerco di fare chiarezza.

Il venditore mi aveva detto che il buco non era stato fatto ma che avrei dovuto pensarci io.
Lui ha una impresa di costruzioni, è un tecnico abilitato e mi sono fidato del fatto che mi dicesse che lo avrebbe fatto per conto mio nei mesi successivi al rogito.
Purtroppo temporeggia per farmelo e io non riesco a raggiungere la cantina. Diciamo la verità, la cantina non mi serve a molto e non la reputo una parte dell'immobile necessaria e vorrei trovare la maniera di lasciargliela così da non dover fare il buco.
Nelle carte del rogito c'è scritto che l'immobile non ha abusi edilizi e per me questo è uno strumento di pressione affinchè lui decida o di fare il buco o di lasciarmi la servitù di passaggio.
Nel caso non volesse concedermi ne uno ne l'altro non gli consentirei di chiudermi la porta per l'accesso alla cantina e mi farei dare le chiavi del garage.

Sto solo ragionando sulla strada migliore per non farmi fregare (ulteriormente) e cerco consigli.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
mi sono fidato del fatto che mi dicesse che lo avrebbe fatto per conto mio nei mesi successivi al rogito
Se te lo ha certificato in forma scritta, OK.
Se te lo ha detto a voce, purtroppo "verba volant, scripta manent": non puoi farci nulla.
Tra l'altro ti sconsiglio di attivare un contenzioso, che - con lo "spannometro" - a mio avviso alla fine ti costerebbe di più che sobbarcarti spese e permessi per realizzare l'apertura per raggiungere la tua cantina.
Per non parlare del fatto che finché c'è un contenzioso in essere, il tuo immobile risulta difficilmente commerciabile, qualora tu decidessi di vendere.
Insomma: avvocati sì, ma quando non c'è via di uscita e quando l'unico modo professionale di procedere è ricorrere al legale.
Al momento ti è stata fatta una promessa verbale totalmente disattesa, io personalmente mi farei carico della spesa e dei permessi necessari e realizzerei l'apertura a mie spese, tra l'altro credo che puoi anche considerarla una ristrutturazione edilizia e quindi recuperi il 50% di ciò che paghi con bonifico dedicato alle ristrutturazioni, sull'IRPEF da te dovuta nei prossimi 10 anni.
Giusta la precisazione di @francesca63 che dice che il venditore ha instaurato una servitù di passaggio a tuo favore e a suo carico, che ti permetta di raggiungere la cantina senza realizzare nuove aperture sui muri, però in base alla tua descrizione non mi sembra che il venditore sia molto disponibile nei tuoi confronti, ora che hai fatto il rogito. Se per farti dare una chiave di accesso devi mettere un legale e aspettare l'esito della lite, non so quanto può andare alla lunga, onestamente.
 

fabio80mil

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ma mi sfugge una cosa. La cantina è regolarmente accatastata, però legata al box non oggetto di compravendita insieme all'appartamento giusto? Ma come fa ora venditore a chiudere unico punto di accesso, non risultando inadempiente rispetto a quello che ha venduto? Anche a parole avesse promesso di fare quell'apertura nell'appartamento per accedere direttamente dalla cantina, finché ciò non viene fatto (sarà da regolare se a spese del postante o del venditore e qui probabilmente servirà un legale, visto che non ha nulla di scritto in mano) DEVE concedere la servitu di passaggio, altrimenti quanto venduto e dichiarato nel rogito (appartamento e cantina) sono solo. Parzialmente utilizzabili. Ora visto che dici che venditore è un tecnico abilitato, o manca qualcosa al racconto, oppure veramente penso rischi molto a continuare con questa condotta.
 

fabio80mil

Membro Attivo
Privato Cittadino
Perchè ho sempre saputo che il buco dovevo farmelo e pagarmelo. Quello me lo aveva giá detto. Non sapevo peró che in teoria doveva giá esserci e l'ho scoperto solo andando in comune e guardando le carte e i vari permessi di costruire di molto tempo fa. Il fatto peró che ci sia una porta in cantina che da al suo garage mi fa pensare che ci fosse una servitú
Secondo me il punto è qui... A parole ti era stato detto che il buco era a tuo onere e spese ed avevi accettato, poi nel momento successivo al rogito, sei venuto a conoscenza che almeno "nelle carte" Il buco doveva già esserci, stai chiedendo che questo venga fatte a spese del venditore, che probabilmente adesso si rifiuta visto che ti ha venduto appartamento con il buco da realizzare a tue spese... Però ripeto, secondo me, la servitu di passaggio del box fintanto che non realizzi quel foro nell'appartamento dovrebbe essere gatantito, altrimenti hai accesso solo parzialmente a quello che ti ha venduto, ossia solo appartamento ma non anche la cantina
 

Paulhevson

Membro Junior
Privato Cittadino
Secondo me il punto è qui... A parole ti era stato detto che il buco era a tuo onere e spese ed avevi accettato, poi nel momento successivo al rogito, sei venuto a conoscenza che almeno "nelle carte" Il buco doveva già esserci, stai chiedendo che questo venga fatte a spese del venditore, che probabilmente adesso si rifiuta visto che ti ha venduto appartamento con il buco da realizzare a tue spese... Però ripeto, secondo me, la servitu di passaggio del box fintanto che non realizzi quel foro nell'appartamento dovrebbe essere gatantito, altrimenti hai accesso solo parzialmente a quello che ti ha venduto, ossia solo appartamento ma non anche la cantina
Io sarei pienamente d'accordo con te.
Lui si trova in fallo in quanto mi ha venduto un immobile senza buco che doveva esserci.
Pertanto, fino a che non c'è il buco, deve quantomeno lasciarmi il passaggio dal garage.
Se mi mura la porta mi toglie qualsiasi tipo di accesso e quindi il mio diritto reale viene meno ed inoltre LUI ha compiuto l'abuso, non io visto che verba volant e scripta manent, nel rogito ha dichiarato essere tutto regolarmente accatastato e buco denunciato regolarmente.
 

fabio80mil

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ma se posso, come mai adesso ha intimato e paventato la possibilità di murare quella porta? Ti giuro che faccio difficoltà a capire come possa pensare ad una simile situazione, per di più se è uno del settore, senza immaginare le possibili conseguenze. Immagino che al rogito tu l'abbia pagato completamente.. Ma dai documenti ufficiali necessari per il rogito non eri riuscito a venire a conoscenza del buco esistente? Purtroppo posso solo dare ragione agli altri, era meglio venire a conoscenza prima del rogito di queste problematiche
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Pertanto, fino a che non c'è il buco, deve quantomeno lasciarmi il passaggio dal garage.
Cosa che lui non ha minimamente intenzione di concederti. Per questo ti dico che alla fine o risolvi in autonomia pagando tu il lavoro e i permessi necessari, oppure ti serve un legale per dirgli che si è venuta a instaurare una servitù di passaggio, e che per chiudere bonariamente la questione:
- O il venditore realizza a sue spese (sia materiali che burocratiche) l'accesso aprendo un varco sul muro,
- Oppure il venditore devi darti le chiavi di accesso al suo garage.

Messo alle strette con un legale, se è intelligente ti lascia le chiavi del garage, autorizzando definitivamente la servitù di passaggio a suo carico (e a tuo favore).

Se è ostinato, con un legale dirà che in nessun caso ti darà le chiavi e che gli accordi verbali erano differenti.

In ogni caso con i legali alla fine secondo me vai a spendere di più, poi ovviamente ognuno reagisce come meglio crede.
 

Paulhevson

Membro Junior
Privato Cittadino
Ma se posso, come mai adesso ha intimato e paventato la possibilità di murare quella porta? Ti giuro che faccio difficoltà a capire come possa pensare ad una simile situazione, per di più se è uno del settore, senza immaginare le possibili conseguenze. Immagino che al rogito tu l'abbia pagato completamente.. Ma dai documenti ufficiali necessari per il rogito non eri riuscito a venire a conoscenza del buco esistente? Purtroppo posso solo dare ragione agli altri, era meglio venire a conoscenza prima del rogito di queste problematiche
Sapevo che il buco era mancante, ma mi aveva detto che lo avrebbe fatto a breve. Ma temporeggia ed a questo punto può anche fare a meno di farmelo. Ma mi deve dare le chiavi e oppure deve darsi una mossa e fare il buco. Glielo pago come da accordi, ma se non lo fa sto cavolo di buco mi deve dare accesso dal Garage....
Secondo me anche lui è in una situazione in cui non può permettersi di temporeggiare troppo a lungo...
 

Paulhevson

Membro Junior
Privato Cittadino
Cosa che lui non ha minimamente intenzione di concederti. Per questo ti dico che alla fine o risolvi in autonomia pagando tu il lavoro e i permessi necessari, oppure ti serve un legale per dirgli che si è venuta a instaurare una servitù di passaggio, e che per chiudere bonariamente la questione:
- O il venditore realizza a sue spese (sia materiali che burocratiche) l'accesso aprendo un varco sul muro,
- Oppure il venditore devi darti le chiavi di accesso al suo garage.

Messo alle strette con un legale, se è intelligente ti lascia le chiavi del garage, autorizzando definitivamente la servitù di passaggio a suo carico (e a tuo favore).

Se è ostinato, con un legale dirà che in nessun caso ti darà le chiavi e che gli accordi verbali erano differenti.

In ogni caso con i legali alla fine secondo me vai a spendere di più, poi ovviamente ognuno reagisce come meglio crede.
Non ho nessuna intenzione di andare per vie legali, ma voglio solo fargli capire che non può tirarla tanto per le lunghe.

Tra l'altro, da quello che capisco io, la servitù c'è sempre stata. Prima che venisse dichiarato di aver fatto il buco (che in realtà non c'è) la servitù era già esistente in quanto garage e cantina sono due immobili che da sempre erano accatastati distinti!
 

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