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  1. sidalpo

    sidalpo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Buona sera a tutti.
    Voglio sottoporvi una valutazione di un complesso immobiliare fatta da un geometra CTU del tribunale. Costui ha preso le superficie delle abitazioni, dei sottotetti, delle stalle, dei fienili, della porcilaia, del garage e di una tettoia, le ha sommate fra di loro indistintamente e ha dato loro un unico valore futuro ipotizzato a cambio di destinazione d'uso e ristrutturazione avvenuta. Per me non è corretto perchè nella valutazione degli immobili le superfici hanno una incidenza diversa: 100% per le abitazioni, 35% per i sottotetti non abitabili, 20% per i locali accessori non collegati, 50% per il box non collegato ecc.
    Riporto qua sotto una stralcio di detta perizia chiedendo a Voi tutti cosa ne pensate. Grazie a quanti mi risponderanno.

    Le superfici commerciali sono state calcolate dai rilievi effettuati in loco e, ove impossibile accedere agli immobili dalle planimetrie catastali con metodo grafico, tenendo in considerazione la Superficie Esterna Lorda (SEL) come prevede il Codice delle Valutazioni Immobiliari. Per la quantificazione dei rapporti mercantili si è fatto riferimento ai parametri di cui al Sistema Italiano di Misurazione.
    Tenendo conto di quanto sopra esaminato, il sottoscritto CTU ha formato il proprio giudizio di stima valutando dapprima un valore “ordinario” al quale sono state successivamente apportate opportune deduzioni dovute agli oneri di “trasformazione” necessari alla ristrutturazione che si renderebbe indispensabile a portare in condizione di “ordinarietà” i beni immobili.
    In sintesi il procedimento di stima adottato è quello a “Valore di Trasformazione”.
    Tra le deduzioni si è tenuto in particolare conto la condizione del possesso e la condizione urbanistico-amministrativa dei beni nonché le previsioni del Regolamento Urbanistico ed i vincoli territoriali involgenti la zona.
    Tutto ciò ha comportato una serie di decurtazioni, che più avanti verranno quantificate, che hanno portato a determinare un valore “attuale” che rappresenti il più probabile valore di mercato del bene oggetto di valutazione.
    E' necessario infine precisare che gli elementi ed i parametri oggettivi riportati nella presente valutazione sono stati adottati quali meri indizi che concorrono solo in parte alla formazione del giudizio di stima che rimane comunque espresso “a corpo e non a misura”.
    Quantificando:
    Considerando l’ubicazione dei beni il sottoscritto ritiene equo e congruo adottare il prezzo medio del “ben futuro” ipotizzato a ristrutturazione eseguita, pari a:
    - Prezzo unitario medio del bene futuro €/mq 1.550,00
    Da cui dovremo detrarre gli oneri di trasformazione.
    Secondo le tabelle DEI – Prezzi delle Tipologie Edilizie, gli oneri ed i costi di una ristrutturazione edilizia si attestano attorno alla somma di
    - Prezzo di ristrutturazione dei fabbricati €/mq. 991,00
    Ne deriva che nelle condizioni attuali i fabbricati posso mediamente costituire un valore unitario di stima pari al più probabile valore del bene futuro meno i costi e gli oneri di trasformazione. In cifre:
    1.550,00 – 991,00 = €/mq. 559,00
    E dunque sviluppando i calcoli avremo:
    SEL fabbricati con accessori = circa mq. 388 x €/mq 559,00 = €. 216.892,00
    Da tale cifra dovranno essere ulteriormente detratti e/o aggiunti tutti i più innanzi esposti elementi costitutivi i pregi e difetti degli immobili (possesso, situazione urbanistica, condizione ipocatastale ecc.), con evidente, sensibile, prevalenza dei difetti sui pregi.
    L’entità di queste deduzioni può essere quantificata solo in via approssimata per le ragioni più innanzi espresse e perché in parte dipendenti da onorari professionali che sfuggono ad una precisa concretazione a causa dell’abolizione delle tariffe professionali.
    Svolgendo le opportune considerazioni estimative il sottoscritto reputa equa e congrua una decurtazione sul valore dianzi espresso della percentuale complessiva pari al 35% che sviluppando i calcoli offre il seguente risultato:
    Più probabile valore di mercato attuale €. 216.892,00 – 35% = €. 140.979,80
     
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    per te qual'è il valore corretto e perchè?
     
  3. sidalpo

    sidalpo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    L'ho spiegato all'inizio. Nel sito dell'Agenzia del Territorio c'è la guida "istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili". Non si possono prendere le superfici di stalle e fienili e sommarle indistintamente a quelle delle civili abitazioni, perché hanno una consistenza diversa. Nella fattispecie il valore di 388 mq è frutto di un arbitrio. I sottotetti non abitabili si considerano al 35%, stalle e fienili al 25% e box non collegati al 50%. Così facendo la superficie commerciale del complesso è di 166,75 mq e non 388. Ne consegue che il valore si aggira sui € 93000 esattamente come una precedente perizia di altro CTU del 2009. A questo punto va applicata una riduzione di almeno il 25% per la svalutazione nel frattempo intercorsa.
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    fallo presente e contesta la CTU

    il problema non è qui

    e anche questa può avere problemi, e grossi

    da dove ricavi questa informazione?
     
  5. sidalpo

    sidalpo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Dal CTU stesso che scrive che nel caso il giudice decida per l'asta il valore va ridotto del 25%. Comunque chiedo se iscritto al forum ci sia un tecnico esperto in perizie giudiziarie. Grazie
     
  6. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ciao. Purtroppo le perizie del CTU (in realtà si chiama Esperto Stimatore e non CTU) spesso sono superficiali e incomplete. Comunque, sará il mercato a stabilire il vero prezzo. Se sei intenzionato all'acquisto, aspetta che il prezzo scenda affinchè raggiunga il valore da te ipotizzato.
     
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  7. sidalpo

    sidalpo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Il proseguo della storia è questo: alla fine del 2015 il giudice ha messo all'asta l'immobile con un ulteriore decurtazione del 20% cioè € 112.000. Dopo tre aste andate deserte si è arrivati a € 47.000. Deciderà il giudice alla prossima udienza a quale prezzo metterlo alla 4° ed ultima asta, può essere anche la metà cioè € 23.000. Il punti ai quali al momento il mio avvocato non sa rispondere, perché la legge 132/15 è recente e interpretata in vario modo, sono:
    - se l'asta va deserta cosa succede?
    - posso io comproprietario partecipare a questa asta?
    - se il perito estimatore (CTU) avesse fatto allora una valutazione di mercato (due agenzie immobiliari valutavano questo immobile fatiscente e collabente non più di € 50.000) io come comproprietario maggior quotista avrei potuto acquisirlo, dunque questa valutazione fasulla mi ha danneggiato, per cui posso richiedere i danni al perito?
    - può il perito chiedere l'intero esoso compenso visto che ho già versato un sostanzioso anticipo e la sopracitata legge dice "Il compenso dell'esperto o dello stimatore nominato dal giudice o dall'ufficiale giudiziario è calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita. Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore al cinquanta per cento del compenso calcolato sulla base del valore di stima".

    Grazie a tutti e Buon Anno
     
  8. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Chi ti dice che la prossima sarà l'ultima?

    Se il tuo avvocato non sa rispondere a questi quesiti, probabilmente il tuo è un ottimo avvocato, ma non esperto di esecuzioni immobiliari. E' come andare da un luminare specialista del ginocchio per curare il diabete.
    Certo, è pur sempre un medico, però ...
     
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  9. sidalpo

    sidalpo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    La legge 132/15 dice che dopo la 4° asta andata deserta il bene ritorna nella disponibilità del debitore. Ma io non sono debitore ma comproprietario.
    Il mio avvocato dice che si deve documentare perché la giurisprudenza in materia è scarsa e contraddittoria, nel frattempo provo a farlo anch'io, ma vedo che è nebbia fitta.
     
  10. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    E' un equivoco in cui sono incappati in parecchi, anche diverse testate online che si occupano di aspetti legali.
    Ho avuto modo di approfondire la cosa e questa è stata la conclusione:

    ---------------------------------------------------------------------------------------
    A tanti è sfuggito il fatto che il nuovo art. 532 cpc (quello a cui ti riferisci quando parli dalla 132/15) è inserito nella sezione esecuzioni Mobiliari.
    ---------------------------------------------------------------------------------------
    Quindi il discorso non vale per gli immobili e così infatti sono oggi orientati i tribunali.

    Forse, e sottolineo forse: se mai in futuro (anni) qualcuno dovesse fare una causa su questo aspetto e se in quel caso qualche cassazione dovesse estendere il concetto anche alle esecuzioni immobiliari allora potrebbe anche cambiare l'orientamento.
    Ma ad oggi non è così.

    Chi segue le esecuzioni immobiliari lo sa, non ci si ferma alla quarta asta.

    Magari puo' semplicemente chiedere al giudice dell'esecuzione, visto che è lui che ha in carico la vostra asta. Vedrai che è come ho detto sopra.
     
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  11. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Questa mi mancava @miciogatto
    In effetti mi chiedevo come ancora andassero in asta immobili dopo anche 5 o 6 volte che erano andate deserte...
     
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  12. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Scusa @miciogatto ma una mia amica Avvocato che si occupa di aste mi dice che: ritorna nella disponibilità del debitore se il creditore non chiede l'assegnazione del bene...

    Bo, onestamente non so che pensare o che a credere. Approfondirò.
     
  13. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Beh, allora chiedile come mai tu vedi immobili alla 5 - 6 asta.

    Se sono all'asta evidentemente il creditore non ha chiesto l'assegnazione.
    Se sono all'asta evidentemente non è tornato nella disponibilità del venditore.

    Come lo spiega?
     
  14. sidalpo

    sidalpo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Si ho controllato l'art. 532 del cpc si riferisce ai beni mobili.
     
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  15. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non lo so @miciogatto a me questi Giudici mi pare facciano un po' come gli pare... La mia amica mi dice sia un po' tutto a discrezione del Giudice, sentiti i creditori...
     
  16. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    A discrezione del GE ma sempre secondo legge, direi.

    Se non vedo , non credo, quando vedrò una procedura immobiliare estinta ex art.532 cpc allora ci crederò.

    Tieni conto che le conclusioni di cui sopra mi sono state fornite da legali che ogni giorno si confrontano con i GE.

    A questo punto mi piacerebbe conoscere il parere e cosa dice la pratica del nostro @Avv Luigi Polidoro
     
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  17. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Si auspica.

    Comunque, spesso "è prassi" per certi Tribunali applicare determinate procedure.

    Ti voglio raccontare questa: per l'ultimo immobile che mi sono aggiudicato, in offerta minima, dato che appunto non era il prezzo base di asta ma di offerta minima, ho chiesto al delegato alla vendita (Avvocato) quanto dovessi aspettare affinchè venisse convalidada la mia offerta. Lui mi ha risposto che essendo l'unica offerta, potevo ritenere che l'immobile fosse il mio sin da subito...

    La mia amica Avvocato (in un altro Tribunale) ha dovuto aspettare invece il tempo tecnico previsto dalla legge, perchè nel frattempo ci sarebbero potute essere altre offerte superiori... È chiaro che nel mio caso all'Avvocato mancava qualche riferimento normativo...
     
  18. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    :emoji_astonished::emoji_astonished::emoji_astonished:

    Ma il rilancio del quinto è stato abolito!
     
  19. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    A me risulta così.

    Base d'asta: 100k.

    Offerta minima: 75k.

    Unico offerente. Se offre 100k, nulla da dire, si è aggiudicato l'immobile.
    Se offre 80k, occorre aspettare mi pare 10 giorni affinché si acquisiscano altre offerte...
     
  20. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    In verità non è il 532 cpc a venire in considerazione, quanto una disposizione delle disposizioni di attuazione del cpc relativa il pignoramento in generale (quindi applicabile ad ogni pignoramento, anche immobiliare) che qui di seguito riporto:

    Articolo 164 Bis
    Infruttuosità dell'espropriazione forzata
    Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo.


    Si tratta di una disposizione introdotta nell'ottobre 2014.
     
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