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danichi

Membro Junior
Agente Immobiliare
Dopo giorni e giorni di estenuanti trattative per la vendita di un immobile con un atto di provenienza complesso, un acquirente avvocato (con la compagna avvocato), una venditrice che si fa tutelare da un terzo avvocato, eccomi a farvi una domanda:
vi è mai capitato che un cliente non si sentisse tutelato da una mera sospensiva sulla delibera certificata da una banca per l'erogazione del mutuo ma pretendesse di condizionare di nuovo in maniera sospensiva all'erogazione stessa del mutuo contestualmente al rogito?
Ovviamente questo alla proprietaria non va bene perché non si sente tutelata a sua volta (o meglio l'avvocato fa sì che lei non si senta tutelata) perché non è certa di chiudere nemmeno alla delibera del mutuo.
Io mi sono permessa di dire all'acquirente che, se questa cosa avesse un senso, tutti quanti noi non tuteleremmo a sufficienza i clienti ai quali facciamo fare la classica sospensiva sul mutuo. E' così?
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
In teoria è vero. Il giorno del rogito, la banca potrebbe alzarsi dal tavolo e dire che non eroga più, per esempio in base a direttive interne arrivate fresche fresche quella mattina stessa, tutte le erogazioni sono annullate fino a nuovo ordine.

In presenza di delibera questo porterebbe delle conseguenze per l'acquirente che potrebbe anche rivalersi sulla banca ma è altro discorso.

Se poi sia mai successo veramente non so e ho anche i miei dubbi.

Che dire, mi sembra in buona sostanza, un eccesso di zelo.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Dopo giorni e giorni di estenuanti trattative per la vendita di un immobile con un atto di provenienza complesso,
Se la ricerca di altro acquirente è davvero ostica come sembra di capire, forse è meglio che la venditrice di adegui alle esigenze (pur eccessive) degli acquirenti, anche a rischio di non vendere.
Se va tutto bene venderà, altrimenti avrà perso tempo e basta: ma se non c’è la fila...
 

danichi

Membro Junior
Agente Immobiliare
Ops...speravo di poter sostenere che la delibera impedisca questo tipo di eventi. A questo punto, per maggior tutela, se non viene accettata la sospensiva sull'erogazione, forse l'unica soluzione è quella di fissare una data di rogito molto prossima alla delibera. Grazie per le vostre risposte. Confronto molto utile!
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Non è corretto perché la sospensiva non può avverarsi al rogito che e' un atto d'obbligo.
Dovrà tutelarsi nei confronti della banca e non può coinvolgere il venditore al suo teatrino.bisogna prendere delle posizioni. L'acquirente deve pagare come sono problemi suoi. E se per qualsiasi motivo fa casini in banca? Il venditore non e' responsabile con lui o lei.

Se vuole sono queste le condizioni diversamente non compra. E' un contratto rischioso che non tutela nessuno agente compreso.

In teoria è vero. Il giorno del rogito, la banca potrebbe alzarsi dal tavolo e dire che non eroga più, per esempio in base a direttive interne arrivate fresche fresche quella mattina stessa, tutte le erogazioni sono annullate fino a nuovo ordine.

In presenza di delibera questo porterebbe delle conseguenze per l'acquirente che potrebbe anche rivalersi sulla banca ma è altro discorso.

Se poi sia mai successo veramente non so e ho anche i miei dubbi.

Che dire, mi sembra in buona sostanza, un eccesso di zelo.
Quello che può accadere e' un problema che non deve coinvolgere l'impegno con il venditore.
L'acquirente una volta avverata la condizione a contratto efficace ha l'obbligo di andare al rogito con le condizioni stabilite e la caparra deve essere nella mani del venditore. Questi signori sono ben navigati. Nessuno accetterebbe un rischio simile. Mi raccomando inserisci il termine essenziale per il rogito a prescindere così se non si presentano sono cavoli loro. Vedrai che si opporranno vedrai ..
 

sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Ops...speravo di poter sostenere che la delibera impedisca questo tipo di eventi.
@danichi il punto è questo:

il contratto di compravendita si perfezione per legge con la manifestazione della volontà (preliminare)

il contratto di mutuo invece sempre per legge si perfeziona con la consegna della cosa (il denaro)

quindi nessuna delibera scritta o verbale che sia da parte della banca, tutela davvero il mutuatario, al limite se la banca dovesse decidere di non erogare più il denaro, si configurerebbe per essa una semplice "responsabilità precontrattuale"

comunque nel tuo caso la penso come @Francesca, se puoi cerca un acquirente che si assuma le proprie responsabilità, se proprio questo l'acquirente è l'unico che puo' comprare, con quel tipo di sospensive la vendita si perfezionerà il giorno del rogito
 

danichi

Membro Junior
Agente Immobiliare
@danichi il punto è questo:

il contratto di compravendita si perfezione per legge con la manifestazione della volontà (preliminare)

il contratto di mutuo invece sempre per legge si perfeziona con la consegna della cosa (il denaro)

quindi nessuna delibera scritta o verbale che sia da parte della banca, tutela davvero il mutuatario, al limite se la banca dovesse decidere di non erogare più il denaro, si configurerebbe per essa una semplice "responsabilità precontrattuale"

comunque nel tuo caso la penso come @Francesca, se puoi cerca un acquirente che si assuma le proprie responsabilità, se proprio questo l'acquirente è l'unico che puo' comprare, con quel tipo di sospensive la vendita si perfezionerà il giorno del rogito
Grazie mille. Molto chiaro.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Dopo giorni e giorni di estenuanti trattative per la vendita di un immobile con un atto di provenienza complesso, un acquirente avvocato (con la compagna avvocato), una venditrice che si fa tutelare da un terzo avvocato, eccomi a farvi una domanda:
vi è mai capitato che un cliente non si sentisse tutelato da una mera sospensiva sulla delibera certificata da una banca per l'erogazione del mutuo ma pretendesse di condizionare di nuovo in maniera sospensiva all'erogazione stessa del mutuo contestualmente al rogito?
Ovviamente questo alla proprietaria non va bene perché non si sente tutelata a sua volta (o meglio l'avvocato fa sì che lei non si senta tutelata) perché non è certa di chiudere nemmeno alla delibera del mutuo.
Io mi sono permessa di dire all'acquirente che, se questa cosa avesse un senso, tutti quanti noi non tuteleremmo a sufficienza i clienti ai quali facciamo fare la classica sospensiva sul mutuo. E' così?
Concordo con molte risposte. Io comunque da un paio di anni sono passato alla clausola risolutoria, che prevede che entro una tale data l'acquirente può rescindere gratuitamente il contratto (perchè si intenderebbe concluso) se con un certo mezzo previsto (mail, raccomanadata ecc) invia documentazione dell'istituto di credito relativa al diniego del mutuo. Questo implica un impegno maggiore da parte dell'acquirente e sposta su questa parte del contratto tutti gli oneri. Appare agli occhi del proprietario più tutelente perchè impedisce all'acquirente di ritirarsi con una scusa qualsiasi, cosa che la clausola sospensiva consente più facilmente (in fondo il contratto non è ancora concluso in quel caso e quindi superata la data di scadenza l'acquirente può dire che non l'ha ancora ottenuto ed è libero). Oltre tutto è una clausola, lunga ed articolata, che non fa entrare troppo le parti nel merito legale, perchè è chiara, se mandi la documentazione entro una data rescindi, altrimenti no. Ovviamente va accompagnata da un sensato assegno in deposito, che pur diventando caparra l'agenzia trattiene fino a quella data, con la dichiarazione/autorizzazione a darlo al propietario. Nella clausola si precisa che le parti (la firma anche il proprietario all'accettazione) quindi pagheranno l'agenzia, diciamo che ribadisce concetti che sono ovvi, ma con una seconda espressa firma, alleggerendo l'agenzia da responsabilità. Ha anche un effetto dissuasivo, chi volesse fare un tentivo, tanto perdono tempo gli altri, davanti a questa clausola ci ripensa.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
in fondo il contratto non è ancora concluso in quel caso
Tecnicamente con condizione sospensiva il contratto è concluso , ma non è efficace.
Nella clausola si precisa che le parti (la firma anche il proprietario all'accettazione) quindi pagheranno l'agenzia,
È perché il venditore dovrebbe firmare una proposta che lo obbliga a pagare le provvigioni, se l’acquirente non avrà il mutuo ?
Alla fine sarebbe quello che rischia di più, perché non può sapere se l’acquirente è mutuabile o no.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Ovviamente questo alla proprietaria non va bene perché non si sente tutelata a sua volta (o meglio l'avvocato fa sì che lei non si senta tutelata) perché non è certa di chiudere nemmeno alla delibera del mutuo.
quali sono le ragioni che stanno portando a questa situazione?
non ci hanno dato questa informazione
sbagliatissimo che l'agente immobiliare non conosca l'entità del mutuo e se chiede un 100%?
 

danichi

Membro Junior
Agente Immobiliare
quali sono le ragioni che stanno portando a questa situazione?

sbagliatissimo che l'agente immobiliare non conosca l'entità del mutuo e se chiede un 100%?
Come dicevo, è un immobile con una storia complessa, simile ad un immobile acquistato all'asta, anche se così non è stato. Essendo l'acquirente un avvocato si vuole tutelare al 100%. Ecco perché ha chiesto la sospensiva sull'erogazione. Non ho chiesto l'entità del mutuo perché sicuramente non è il 100% e perché le problematiche riguardano l'immobile e non la solidità dell'acquirente. Comunque mi avete fornito la risposta che cercavo: un margine di rischio fra delibera ed erogazione esiste, per quanto minimo.
 

Kokaicoke

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Nella mia inesperienza mi chiedo cosa possa spingere la banca ha deliberare per poi non erogare: verifiche ulteriori dopo la delibera?
Se l'immobile ha questa storia complessa ed ha un ventaglio di acquirenti limitato, forse è conveniente per tutti assumersi questo rischio è fissare il rogito nel breve.
 

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Buongiorno a tutti, mi piacerebbe entrare nel ramo immobiliare, ho provato ad entrare in un'agenzia tramite stage ma i metodi usati sono ancora il porta a porta, telefonate pressanti e mi sono trovata anche ad assistere ad uno scontro che stava sfociando in fisico.. quindi scoraggiata sto pensando di fare il corso per il patentino e trasferirmi a Roma. Vi chiedo qualche consiglio.
Stellina 12 ha scritto sul profilo di francesca63.
Buongiorno @francesca63 sono qui a chiedere di nuovo il tuo aiuto. Oggi mi sono recata in agenzia per mettere in chiaro un po la situazione e parlando mi dicono che l'acquirente potrebbe chiedere il doppio della caparra? Il problema è che io adesso dovrò cercare di risolvere la situazione che mi ritrovo..
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