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  1. dottoerre

    dottoerre Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Gentili colleghi,

    chiederei gentilmente un vostro consiglio in merito ad una situazione di lavoro inerente la vendta di un negozio con proposta subordinata a mutuo ,poi finalizzata in preliminare.
    Per essere chiari ho stipulato una proposta d'cquisto con assegno di caparra in mie mani ,vincolata alla delibera della banca dell'acquirente entro 30 giorni .Sarebbe seguito un ulteriore pagamento della parte acquirente prima del rogito definitivo con successivo ab.
    La proposta,effettuata su modulo della FIMAA ,è stata accettata e controfirmata da parte venditrice e contestualmente rsa not a pare acquirente,quindi con valenza di preliminare.
    Entro i 30 gg la banca ha inviato delibera di accettazione ma, a quel punto ,il proprietario ha dichiarato di non essere disposto più a vendere, rifiutando di ritirare assegni e non facendosi più sentire in alcun modo.
    La parte acquirente ora è decisa a chiedere doppia caparra e danni...rivolgendosi ad avvocato.
    Da parte mia avrei diritto alla provvigione da pare vendtrice ma anche da parte acquirente ,anche se non finalizzato l'acquisto.Come è meglio comportarsi, scrivere ad entrambi o esigere il tutto solo da parte venditrice,artefice della mancata vendita? Questo è il rispetto della nostra professione!
    Aspetto un consiglio .Grazie e saluti.

    dottoerre
     
  2. mariapaolaP

    mariapaolaP Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Re: Calcolo dell'imposta di registro per acquisto prima casa

    Non lo so moralmente io, ma ti parlo a titolo personale, lo chiederi solo alla parte venditrice.
     
  3. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    TU hai mediato per entrambe le parti, chi si ritira dall'esecuzione del contratto paga tutte le conseguenze.

    Devi farti pagare da entrambe le parti quindi scrivendo ad entrambe convocando il preliminare come da proposta accettata, il giorno dell'appuntamento chi non si presenta è in difetto.

    Per maggior sicurezza dopo il primo appuntamento se il venditore non si fà sentire convoca un altro preliminare a 15gg. di distanza, a quel punto se non si presenta il venditore passa completamente dalla parte del torto.

    Ergo deve ridare il doppio della caparra e gli eventuali danni che sono in primis le provvigioni che l'acquirente ti ha versato o che dovrebbe versarti.

    NOn ti fare scrupoli tu inizia a scrivere e a convocare il preliminare tanto se il venditore non si presenta qualcosa di sicuro è successo (abbia venduto ad un altro?)

    Difendi il tuo onesto lavoro e fai capire all'acquirente che non è colpa tua e come in ogni lavoro chi sbaglia paga.

    Cerca di verificare che le carte siano tutte ok (es. la delibera della banca per il mutuo) informando il vendiore che il contratto non è piu sottoposto a clausola sospensiva.

    Facci sapere.
    Ciao.
     
  4. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    concordo con roby :applauso: .
    ;) suggerisco la lettura dell'art. 2932 del codice civile esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto
    Procurati copia della delibera della banca firmata e sottoscritta e rivolgiti ad un legale.
     
  5. dottoerre

    dottoerre Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Grazie Roby e agli altri colleghi,

    in effetti ho informato con fax e raccomandata il venditore che il contratto era libero di clausola sospensiva.In accordo con il parere dell'avvocato ho provveduto a convocare parte acquirente (la quale ha già un secondo pagamento con assegno in accordo al preliminare ) e parte venditrice che non si è presentata.Ho fax della banca che ha rilasciato delibera e,a dire il vero , ho inviato anche fattura proforma alle parti.
    Il dubbio era morale per quanto rigurada la provvigione da parte acquirente( che non ha colpe ma ricevuto solo danni ) fra l'altro più consistente in termini di valore .Ma se chi pagherà le conseguenze sarà il venditore in toto ,va benissimo ,essendosi comportato da menefreghista e incivile...
    grazie comunque del valido apporto, il forum è grande e voi colleghi siete squisiti!
    saluti

    Dottoerre
     
  6. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Capisco la moralità, capisco l'acquirente che si sente e lo è danneggiato, qui puoi decidere solo tu, io mi sono comportato sempre secondo ragione e valutando le persone che avevo davanti.

    Rimane il fatto essenziale che il lavoro è stato svolto, procedi per il meglio e scrivi, ma vedo che ti sei già ben mosso, il venditore deve imparare a vivere come tanta altra gente.

    Grazie per i complimenti e mi auguro che anche tu partecipi a questo meraviglioso forum.
     
  7. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    d'accordissimo con roby su tutta la linea...dobbiamo imparare a farci meno scrupoli morali...ricordandoci sempre che mai nessuno se li fa con noi :rabbia:
     
  8. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Vero andrea esperienza insegna, io ho avuto gente che per giustificare la risoluzione del contratto e non voler perdere una lira/euro si è inventata di tutto, dalla perdita del lavoro ( poi appurata e non vera) a varie malattie inesistenti, arrivando alla morte di qualche fantomatico parente che nemmeno esiste probabilmente.

    Se il venditore non si presenta ha combinato qualcosa di losco di sicuro, sai che l'ideale sarebbe un bel discorso con L'acquirente l'idela sarebbe che l'acquirente pagasse immdiatamente le provvigioni, come dire io ho fatto tutto quello che mi è stato chiesto, presentarsi davanti ad un giudice che nota che la parte acquirente ha addirittura saldato le provvigioni all'agente è pari a rafforzare la difficile posizione del venditore che verrà sicuramente "castigato" dal giudice, con relativo recupero di tutte le spese sostenute e di sicuro condannerà il venditore anche alle spese processuali, sai che mazzata, cosi la prossima volta ci pensa a credersi il piu furbo sulla terra.
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ciao dottoerre, io ti consiglierei anche di fare ogni tanto una visura catastale x vedere se questo galantuomo ha venduto ad altri nel frattempo (che è la cosa più probabile). Anche legalmente è una cosa che ti potrebbe servire: in pratica avrebbe firmato 2 contratti di vendita per lo stesso immobile e ciò significa guai grossi.
    :stretta_di_mano:
     
  10. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    EESATTO GRANDUCATO...QUESTI SIGNORI PENSANO CHE STIAMO GIOCANDO :disappunto: ,che il nostro tempo e la nostra professione non conti e non valga nulla...e' ora di finirla :rabbia: , e per quel che miriguarda anche se vivo e lavoro in una piccola citta' ,quando ho la ragione dalla mia parte vado sino in fondo ,tanto sono assicurato ;) ..quindi,faccio lavorare e divertire gli avvocati.
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  11. daniart

    daniart Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Oncordo su tutta la linea con Roby.
    La mediazione è stata fatta per cui non ci sono santi.
    Mi raccomando tieni tutti i fogli e ricevute.
    Vai fino in fondo. a me è già successo e poi ho dovuto fare causa. Ho vinto la causa ma sto' ancora aspettando il mio avere.
    Comunque difendi la tua professione in modo serio e professionale poichè sono stati firmati dei contratti regolari.
     
  12. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    :sorrisone:
    Ciao Dottorerre
    vorrei cercare di capire un passaggio che non è chiaro nella spiegazione
    che ci hai fornito per capire come risponderti e cioè
    - una volta sottoscritta la proposta di acquisto
    accettata tra le parti di comune accordo controfirmata per accettazione
    nonostante ci fosse la clausola sospensiva per la delibera del mutuo
    questa (la proposta) è stata registrata entro i venti giorni
    visto che con l'accettazione si era trasformata in contratto preliminare?.
    Attendo risposta
    Letizia
     
  13. dottoerre

    dottoerre Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Purtroppo ,nonostante il mio sollecito alle parti e soprattutto a parte acquirente , (la quale si era impegnata a provvedere personalmente ) la proposta non è stata registrata perchè la parte acquirente sosteneva di aspettare la delibera della banca ,avvenuta a fine agosto e quindi ancora in tempo ....
    Ovviamente ho comunicato alle parti necessità di registrazione ma i fondi non mi sono mai arrivati...
    La proposta sui moduli FIMAA se accettati dalle parti e comunicate assumono già valenza di preliminare ..
    Nel nostro caso è uan situazione di un differente successivo pagamento dopo la caparra ,depositati presso mio ufficio ma mai riscossi dalla parte venditrice (è proprio sparito..)
    Sperando di essere stato esauriente attendo consigli.
    Ciao e grazie dell'attenzione.
    dottoerre
     
  14. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    :triste:

    Ciao

    in merito alla finanziaria 2007 obbligatorietà dell'agente immobiliare in merito alla registrazione del contratto divenuto contratto preliminare con l'avvenuta accettazione ci obbliga anche senza l'avvenuto versamento dalle parti per il relativo compenso ai fini della registrazione di registrare il contratto comunque.
    Avresti poi a pagamento dei compensi aggiunto il dovuto in più.
    Tra l'altro sono previste sanzioni e di importi non indifferenti.
    Rivolgiti alla tua associazione di agenti immobiliari e fissa un appuntamento con il consulente legale
    per il da farsi.
    Letizia
     
  15. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Le sannzioni per la ritardata registrazione entro il mese successivo nn son pesanti informati presso il tuo ufficio di zona e registra ha ragione Letizia, cosi rafforzi la tua posizione e ti ripari da sorprese.
     
  16. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Roby ha ragione, la mora per il ritardo è poca cosa, conviene subito registrare, perchè come dice Letizia siamo obbligati in solido con le parti. Comunque ci sono passata in una situazione del genere, nel mio caso si era ritirato l'acquirente, che alla mia richiesta di provvigione non vi dico come mi ha trattata non ci sono le parole nemmeno nel vocabolario. Il venditore invece civilmente ha riconosciuto il mio diritto e il mio avere e mi ha pagato subito. Per farla breve gli avvocati sono intervenuti ma non siamo arrivati ad una causa, all'acquirente non conveniva, dopo varie offese e semi minaccie ha sborsato anche lui. Un po' di tempo ci vuole ma poi la soddisfazione arriva ;) :ok:
     
  17. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Si catia quando abbiamo ragione abbiamo ragione è un lavoro come altri, ci ha ripensato fatti suoi non l'hai mica obbligato, poi se ci sono veri motivi seri e gravi i contratti si posso anche strappare ma vanno appurati.
     
  18. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Occhio ragazzi, la registrazione presso agenzia delle entrate è un banale adempimento fiscale!
    In questi casi è meglio la TRASCRIZIONE (che può esser fatta valere contro terzi nel caso in cui dopodomani il venditore volesse vendere l'immobile al cugino...)
    Per il resto concordo con quanto detto da tutti!
     
  19. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Si Sandro è un adempimento fiscale che come abbiamo detto tante volte ci coobbliga con le parti e lui non ha registrato e le sanzioni ricadono su di lui, quindi meglioi che registri.

    La conservatoria accetta la trescrizione di una proposta d'acquisto accettata e diventata preliminare di compravendita?
    NON me lo sono mai chiesto.
     
  20. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E perchè non dovrebbe accettarla?
    E' un contratto, lo è diventato nel momento in cui il proponente ha avuto notizia dell'accettazione del venditore...
     

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