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DiegoE

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
La sospensiva legate all'erogazione del mutuo non è mai vista di buon occhio dal venditore che mal accetta di rimanere vincolato per un dato periodo.
In una trattativa, per trovare una soluzione , parte acquirente ha proposto di inserire oltre alla sospensiva del mutuo, la facoltà di far recedere il Venditore senza il pagamento di nessuna penale entro la data del sopralluogo del perito.
Come la vedete?
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
Una gran ****ata, perché mentre la sospensiva è una mera formalità perché se banca e agente hanno scelto bene l'acquirente, lo stesso otterrà sicuramente il mutuo. Con la sospensiva per il venditore, l'agente lavora a vuoto e l'acquirente perde tempo. A questo punto meglio nessuna sospensiva, fortuna che sei un agente
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Come la vedete?
Un buon sistema.

Se hai l’incarico e conduci saldamente la pratica dalla parte del venditore.

Se il venditore invece, e’ uccel di bosco e puo’ transare con l’intervento di altri intermediari, il rischio e’ quello di subire un sorpasso da parte della concorrenza.

Se hai rapporti saldi col venditore procedi.

La prassi consente a te e al venditore, la liberta’ di proseguire la vostra azione di vendita, pure trovando clienti com scorte migliori.
Avere la facolta’, di ritrovarsi con le mani libere senza pagare dazi, puo’ avere i suoi vantaggi.

Alcuni intermediari, pure tra qualche senatore del forum, applicano la prassi pure prevedendo delle penali, per sciogliere il vincolo tra le parti.
Spesso pericolose quando deflagrano ad orologeria.

Pane fresco per gli avvocati.

Se sei nella condizione manovra, se non hai l’incarico, fagli firmare al venditore con la sospensiva compresa.

e l'acquirente perde tempo
Se i rapporti col venditore sono saldi chissenefrega se l’acquirente perde tempo.

Se voleva avere certezze e garanzie non sospendeva gli effetti e faceva meglio.

Restano i rapporti col venditore e la disponibilita’ viva della casa in vendita.

Morto un Papa se ne fa’ un altro.

L’appartamento Papale, al terzo piano del palazzo apostolico, resta immobile li’.
 
Ultima modifica:

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Concordo con @PyerSilvio
Se l’acquirente vuole inserire la sospensiva a tutti i costi, e il venditore non vuole accettare proposte sospese, è una soluzione di compromesso che può funzionare, con la consapevolezza dei rischi per l’acquirente.
Se va bene a lui...
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
E' una procedura completamente inaccettabile, perché il venditore può cambiare idea anche il giorno dopo solo per ripensamento.
E' anche una procedura insensata, perché rischia di far perdere tempo e soprattuto una potenziale compravendita a tutte e tre le parti in gioco.
Tanto vale non accettare sospensive o inserire un tempo di validità relativamente breve.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
E' una procedura completamente inaccettabile, perché il venditore può cambiare idea anche il giorno dopo solo per ripensamento.
Se l’acquirente è contento di rischiare...
Certo non è facilmente finanziabile, quindi o fa così, o non comprerà mai.
L’importante che ognuno sappia cosa comporta un simile accordo.
Ognuno è libero di impiccarsi con le sue mani.
Certo, io non lo aiuterei, fornendogli la corda...ma se qualcuno gliela da.....
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Per me le clausole sospensive sono utili: danno all'acquirente sprovvisto di liquidità la possibilità di comprare un bene senza doversi buttare nel vuoto senza corda, allo stesso tempo creano una possibilità di vendita per i proprietari e dulcis in fundo, possono essere uno strumento ottimo anche per l'AI.

Quindi, sospensiva per l'acquirente in caso di mutuo: per me è doveroso inserirla!

Possibilità di recesso per il venditore, se la chiede, si con limitazioni e cioè:
1 - che il venditore dia/rinnovi l'incarico all'AI fino alla data prevista per il rogito (od oltre... :fico:;)) e se ci si riesce, magari alla cifra di proposta.... ed in ultima, che l'AI possa continuare a proporre l'immobile, a far visite etc.
2 - che il venditore possa accettare altra proposta vincolata a mutuo solo se la cifra è pari o superiore
3 - che il venditore possa accettare altra proposta a cifra inferiore solo se non vincolata
4 - che il proponente sappia che il venditore può recedere (ed a quali condizioni) e sappia che l'AI può continuare a proporre l'immobile.
5 - che il proponente, in caso di recesso del venditore, rinunci dal chiedere rimborsi di spese e/o costi sostenuti.
6 - che il proponente venga edotto su eventuali successive proposte da parte di terzi entro e non oltre XX giorni dalla loro sottoscrizione. In questo caso le informazioni dovranno riferirsi alla cifra ed ai tempi (di accettazione, di scadenza vincolo se presente, di preliminare, di rogito).

Sarebbe buona cosa che anche successivi proponenti vengano edotti della presenza di altra proposta e dei termini essenziali in modo da metter tutti nelle pari condizioni per l'acquisto. Ma questa la lascio al giudizio personale di ognuno di voi.
 

bit100

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Sospensiva mutuo no mai e poi mai rischiando di perdere la persona che ti ha giá staccato un assegno circolare solo sulla fiducia (dicasi di incarico in esclusiva di immobile) si compra casa se si hanno i soldi se no si rimane in affitto.
 

lucadamilano1

Membro Junior
Privato Cittadino
Sospensiva mutuo no mai e poi mai rischiando di perdere la persona che ti ha giá staccato un assegno circolare solo sulla fiducia (dicasi di incarico in esclusiva di immobile) si compra casa se si hanno i soldi se no si rimane in affitto.
Ma che sciocchezza gigantesca... con i tassi cosi bassi anche a fronte di disponibilità liquide può essere assolutamente conveniente chiedere un mutuo... la sospensiva tutela un acquirente anche nel caso in cui sta strapagando un immobile (leggi valore di perizia molto diverso dal prezzo concordato..).

Ma poi taglia fuori tutte quelle coppie giovani che magari hanno anche redditi alti e sono dei potenziali ottimi compratori ma che verosimilmente non hanno grandi risparmi...
Fortuna che ormai a chiacchiere dicono cosi poi difronte all'offerta seria e concreta anche con la sospensiva corrono tutti a portarla (giustamente) al venditore..
 

bit100

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Forse lo farai tu di portarla al venditore io in 30 anni non ho mai fatto sospensive e ho venduto almeno 500 immobili con il mutuo. Le coppie che hanno redditi alti hanno anche qualche risparmio.
 

lucadamilano1

Membro Junior
Privato Cittadino
Appunto qualche risparmio, senz'altro non hanno tutto il cash per finalizzare l'acquisto.
Io ho acquistato senza legare la proposta al mutuo per avere maggiore margine di trattativa sul prezzo, ma tornassi indietro lo farei, è un rischio non farlo. Puoi essere certo della tua capacità reddituale, ma non sei assolutamente certo se quello che stai comprando è un prezzo in linea o più alto con valori di mercato. La sospensiva tutela anche questo.
Alla fine è l'AI che deve soppesare i clienti, magari fare un analisi pre reddituale prima, o semplicemente basarsi sulla sua esperienza e capire per quali clienti è solo una formalità o per quali clienti diventa un rischio tutto in capo al venditore (e a quel punto tutelarlo)
Mi rendo conto che ci sono poi alcuni potenziali acquirenti che credano che le banche siano un ente benefico che eroga qualunque cifra a qualunque cliente basta avere na mezza busta paga.... e li è solo una perdita di tempo
 

bit100

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Io parto dal fatto che nel momento che uno compra casa abbia una certa disponibilitá in banca. Basti pensare che la prassi solita è assegno da almeno 15 mila euro alla proposta, rigorosamente intestato al proprietario, questo sará immediatamente consegnato al venditore nel momento dell'accettazione. Dopo ciò si chiama il proponente si convoca in ufficio, si consegna copia firmata proposta e si incassa la mediazione da parte acquirente. Si fissa preliminare io di solito lo faccio fare ad un Notaio, che comunque ha giá controllato prima di mettere in vendita l'immobile che non ci siano problematiche, preliminare, e poi documentazione in banca per mutuo, massima collaborazione da parte del AI per tutte le informazioni del caso. Con sospensiva: accettazione farlocca senza assegno, acquirente che gira le banche e non ha risposte,venditore ansioso, e AI in preda ad una crisi di nervi, nel peggiore dei casi, dopo un mese, banca non da soldi e venditore sfumato. Perché correre dei rischi?
 

Slartibartfast

Membro Attivo
Agente Immobiliare
che invidia chi non ha mai usato le sospensive. Nei paesini di provincia, purtroppo, sono il pane quotidiano. Senza non lavorereste.
Figuratevi che in questi giorni stiamo vendendo un tre locali con box, intorno ai 50.000 euro, ad un cliente che finanzia casa e spese. Non perchè i tassi sono bassi, perchè non ha una lira.
Il venditore ha accettato e spera tantissimo di concludere. Sono 5 anni che prova a vendere questo appartamento...
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
@bit100 beata te che vivi in una realtà come quella che descrivi.
Qui dove lavoro io, dopo la crisi, il mondo si è rivoltato completamente, quindi o accetti come il mondo si è rivoltato, oppure cambi lavoro.

@francesca63 fino alla crisi anche io non sapevo nemmeno che esistessero le sospensive e spesso - vendendo il nuovo - non accettavo nemmeno proposte con anche solo 5.000 euro di sconto.... E ho venduto centinaia di immobili, con o senza mutuo.

Oggi, il film è un altro e chi non si adegua, sta a casa.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
fino alla crisi anche io non sapevo nemmeno che esistessero le sospensive e spesso - vendendo il nuovo - non accettavo nemmeno proposte con anche solo 5.000 euro di sconto....
Sono consapevole che il mercato è cambiato, da quando ho smesso; ma lavoravo nello stesso mercato di @bit, e come fa lei ancora adesso, penso che anch'io continuerei a non prendere proposte condizionate.
Come ho sempre fatto, nel prendere l'incarico spiegherei al venditore anche questo, e sono certa che i miei clienti sarebbero sulla stessa lunghezza d'onda.
Per quanto ancora mi risulta, a Milano i venditori si aspettano caparre più che decorose , e certezze sui tempi di vendita , anche per poter cercare a loro volta da ricomprare in tranquillità.
Naturalmente parlo di immobili vendibili, e a prezzo.
Ma immobili difficili da vendere , a Milano, non quasi ha senso trattarli.
Hai i soldi, compri; non li hai ? aspetti di averli, o ti informi molto bene sulla tua finanziabilità.
D'altronde anch'io ho appena venduto due miei immobili, e non avrei mai accettato proposte condizionate.

Mi rendo conto che altrove è diverso, e le dinamiche sono differenti.
 

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buonasera se l'acquirente di un immobile stipula il compromesso con caparra e poi si accorge che l'immobile presenta delle difformità tra la planimetria e lo stato di fatto, può pretendere la restituzione della caparra, anche se l'immobile è sanato prima del rogito?
Grazie
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