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PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
si compra casa se si hanno i soldi se no si rimane in affitto.
Se stanno in affitto non fai la compravendita.
Chissenefrega se i soldi li hanno oppure devono mutuare novant’anni.

perché il venditore può cambiare idea anche il giorno dopo solo per ripensamento.
E' anche una procedura insensata, perché rischia di far perdere tempo e soprattuto una potenziale compravendita a tutte e tre le parti in gioco.
I venditori cambiano idea per ripensamento anche senza sospensive.

Quando cio’ accade Amen.

Le alternative sono forzare le parti oppure andare in contenzioso.

Peggio che andare di notte.

Liberare le parti e’ sempre la cosa migliore da fare oltre ad essere la meno antieconomica possibile.

E' anche una procedura insensata, perché rischia di far perdere tempo e soprattuto una potenziale compravendita a tutte e tre le parti in gioco.
Se arriva un altro acquirente che paga di piu’, che sia per la casa o per le provvigioni, altro che senza senso.

Una volta vendevo un cortile.

Tre anni che era in vendita.

Lo stavo vendendo a pezzi.

Due gia’ opzionati e gli altri in attesa di acquirenti.

Tra cui un piccolo fabbricato.
Una bottega che si poteva trasformare in residenziale.
A Quarantamila euro.

Arrivo’ un mio cliente fidelizzato a vederlo.
Era luglio e spingevo per concludere.

Proposta e preliminare in tre giorni.
Al quarto giorno mi telefona rognoso.

Lamentandosi, per l’azione fulminea associata all’entita’ delle provvigioni, che aveva ottemperato.

Per compensare, mi chiese di procedere col rogito in pochi giorni, invece di attendere la fine di settembre come stabilito.

Avviata la corsa frenetica, per la sistemazione di tutta la documentazione, andiamo a rogitare.

Due giorni dopo entra in ufficio una signora.
Viene a vedere gli immobili rimasti in vendita e poi avanza per comperare l’intero, compreso il fabbricato appena rogitato.
Comperato a settantamila dal mio cliente.

Se non aveva fatto il rogito col fischio che gli facevo incassare a lui i trenta.
 

il_dalfo

Membro Attivo
Professionista
Forse lo farai tu di portarla al venditore io in 30 anni non ho mai fatto sospensive e ho venduto almeno 500 immobili con il mutuo. Le coppie che hanno redditi alti hanno anche qualche risparmio.
Se stanno in affitto non fai la compravendita.
Visti i numeri, probabilmente ti sei giocata la possibilità di fare altre 750 vendite (stima per difetto): il perché è magistralmente riassunto dalla risposta di Pyer
 

specialist

Membro Senior
Privato Cittadino
Visti i numeri, probabilmente ti sei giocata la possibilità di fare altre 750 vendite (stima per difetto): il perché è magistralmente riassunto dalla risposta di Pyer
Ma non vi viene in mente che probabilmente non li vuole a prescindere clienti così?
Se arriva un altro acquirente che paga di piu’, che sia per la casa o per le provvigioni, altro che senza senso.
Peccato che ce ne sarà forse uno su mille di acquirenti boccaloni che accettano simili condizioni.
 

lucadamilano1

Membro Junior
Privato Cittadino
Mah, io non sono un agente, ne lavoro nel campo. Sono dall'altro lato, tra gli acquirenti.. vivo e lavoro a Milano centro. E' sicuramente un mercato sbilanciato dal lato della domanda, gli immobili in vendita sono pochi, soprattutto per certe categorie (trilocale decente per mettere su famiglia per intenderci).. questo è vero, ma per quella che è la mia esperienza tutti fanno mutuo (chi all'80, chi al 70 o al 50%), e molti la vincolano, tutti cercano di limare qualcosina con le provvigioni ( io sono passato dal 4 all' 1.8... per esempio..in cambio di un saldo al preliminare e un non vincolo al mutuo.. insomma una trattativa), tutti cercano di trattare (moltissimo) il prezzo richiesto (anche 20%.. ma 10% facile..)

Questa realtà dove a milano ci sono boccaloni milionari che ti elargiscono provvigioni oltre misura, che non chiedono nulla, che pagano quanto richiesto (se non di più...tombola!) francamente non la vedo. Magari esiste una nicchia di mercato fatta così... terrò a mente quando da compratore tra qualche anno passerò a venditore... spero di trovarvi ancora qui su che vi faccio un fischio
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Questa realtà dove a milano ci sono boccaloni milionari che ti elargiscono provvigioni oltre misura, che non chiedono nulla, che pagano quanto richiesto (se non di più...tombola!) francamente non la vedo.
In realtà i milionari difficilmente sono boccaloni.
Chiedono tutto, ma se hanno le risposte pronte dall'agente, come deve essere, per un immobile al giusto prezzo, ti garantisco che pagano senza problemi la cifra richiesta.
Tutti cercano di risparmiare, ma sul prezzo di acquisto, trattando fin dove l'agente suggerisce essere possibile.
Non sulle provvigioni.
Ti garantisco che in 15 anni di lavoro, nessun acquirente ha mai nemmeno provato a chiedermi seriamente di scendere con le provvigioni .
Quanto a trattative sul prezzo del 10 o 20 % in meno, difficile che capiti, quando l'immobile è a prezzo .
Per farti un esempio, ho appena venduto due immobili miei ( non faccio più l'agente), e entrambi li ho venduti alla cifra che chiedevo.
Gli acquirenti mi hanno chiesto di trattare, ho detto no, e hanno comprato alla cifra piena.
Quindi dipende sempre dall'appetibilità dell'immobile, e dalle necessità del venditore.
 

il_dalfo

Membro Attivo
Professionista
Ma non vi viene in mente che probabilmente non li vuole a prescindere clienti così?
Te lo puoi permettere se gli immobili sono "tuoi" (tipo se li costruisce/vende un parente stretto od un socio/società in affari con cui sei indissolubilmente legato).
Se hai "solo" l'incarico in esclusiva, rischi di non averlo più nell'arco di breve.

La volta che un AI rifiuta di raccogliere la mia proposta d'acquisto vincolata a mutuo/documentazione/varie accetterò la sua decisione (preferibilmente in forma scritta).
Dopo di che attraverso la strada, entro nell'agenzia "di fronte" e chiedo di presentare la mia proposta d'acquisto per l'immobile in oggetto.
Che poi lo faccia in collaborazione con l'AI detentore dell'esclusiva o passi direttamente dai proprietari non è affar mio.

In caso di conclusione pago la provvigione all'operatore capace e nulla dovrò all'AI che si è rifiutato di recepire la mia richiesta.

Sbaglio?
 

bit100

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Io lavoro da 30 anni, solo con incarico in esclusiva!!di solito a 3 o 6 mesi mai trattato verbali o collaborazioni. Ripeto il mio primo ufficio è stato aperto coi Verdi..... ho imparato da loro,negli anni passando varie crisi ho sempre lavorato in modo trasparente, con vari marchi, e molte volte anche sola senza neanche un ufficio ma facendo le trattative da un notaio. Non ho mai avuto cause, e disguidi di nessun genere, niente sospensive e niente sconto mediazione il mio lavoro è sacro. Quando prendo un incarico in esclusiva, metto sempre al corrente come lavoro, e specifico,uno la mia mediazione, due, che prima di mettere il suo immobile sul mercato ho bisogno di almeno tre giorni per fare alcuni controlli, che io sono abituata per sua tranquillitá, e inutili perdite di tempo a portargli proposte il più aderenti alla cifra scritta in incarico, e senza sospensive, che gli ribadisco io non ho mai fatto, chiarezza sempre e comunque, una bella firma, e dopo tre giorni si parte.Ho venduto bilocali ad extracomunitari che si presentavano con mutuo approvato cinesi che pagavano in contanti (con finanziaria a seguito) ho venduto case a Stresa dove abito case in Liguria in paesini che neanche conoscevo ho cantieri in Svizzera tra Lugano Chiasso Ascona e Bellinzona. Ma non ho mai fatto scadere un incarico senza ricevere una proposta e non ho avuto nessun scavalco. Se la vuoi chiamare fortuna chiamala come vuoi io la chiamo Professionalitá al servizio del cliente.
 
Ultima modifica:

il_dalfo

Membro Attivo
Professionista
Brava e complimenti. Non è mia intenzione sminuire un operato tanto efficace.

Poteva dare più frutti lavorare anche con le sospensive? forse si forse no. (statisticamente si :maligno::fiuu:)

Qualora le nozioni immobiliari conosciute dagli AI divenissero un po' più alla portata di tutti:

Sbaglierei, nel dire che se vengo da te e non accetti di presentare la proposta vincolata (scelta più che legittima), son libero di andare da qualunque altro professionista a chiedere di lavorare per me?

Sbaglierei, nel dire che al venditore un'eventuale penale per recesso dall'esclusiva/incarico costa meno della provvigione?

Sbaglierei nel dire che una volta che ho pagato la provvigione all'AI che ha operato per mio conto, non son tenuto a pagare ulteriori provvigioni ad altri?

Non conoscendo il territorio in cui operi, mi limito a guardare la mia zona: la fascia trai 25 ed i 50 anni (non italiani esclusi) riduce la teoria di Karinthy ad un massimo di 2 intermediari per arrivare ad un AI od ad un AVV che sappia aiutarli.
Ergo le 3 info qua sopra già le conosce e gli operatori del settore più lungimiranti si adattano a nuovi fenomeni di mercato.
 

bit100

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Io non ho penali né su eventuali scavalchi, ne su ripensamenti di incarico,e restituisco l'assegno se in un ordine di tre o quattro giorni l'acquirente cambia idea o è impossibilitato a comprare. Il venditore è nel pieno possesso del bene fino al Rogito e decide quello che vuole. Nel caso di un venditore che si faccia ingolosire dal niente (perchè con sospensiva il venditore sa il quanto non il quando è neanche è sicuro visto che gli rimane solo un pezzo di carta perchè l'ipotetico assegno é ben saldo nelle mani di un agente..... posso sempre proporgli di tenere per buona la proposta io continuo a venderlo e quando abbiamo l'acquirente che paga senza sospensiva la penale al AI la carichiamo una parte sul acquirente se non tutta. Esempio il bilo costa 200 mila vuol dire che costerá 204mila semplice. il venditore si metterá d'accordo con l AI io non ho idea di chi potrebbero essere. poi l AI dove hai fatto la proposta ti spiegherá lo scavalco e ti dará come mai non hai potuto comprare. Ma ripeto nel mio ufficio non entrano ne furbi ne scorretti né venditori indecisi ne acquirenti senza le idee chiare. Ci sono la bellezza di 9800 immobiliari a Milano escludendo portinaie architetti geometri panettieri e idraulici quest' ultimi ottimi mediatori tutti vendono case o si cimentano a farlo credo che ci sia una vasta scelta.☺
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Non ho mai avuto cause, e disguidi di nessun genere, niente sospensive e niente sconto mediazione il mio lavoro è sacro. Quando prendo un incarico in esclusiva, metto sempre al corrente come lavoro, e specifico,uno la mia mediazione, due, che prima di mettere il suo immobile sul mercato ho bisogno di almeno tre giorni per fare alcuni controlli, che io sono abituata per sua tranquillitá, e inutili perdite di tempo a portargli proposte il più aderenti alla cifra scritta in incarico, e senza sospensive, che gli ribadisco io non ho mai fatto, chiarezza sempre e comunque, una bella firma, e dopo tre giorni si parte.
Condivido.
Io ho operato "solo" per 15 anni, completamente da sola, senza nemmeno una segretaria, e anch'io non ho mai avuto cause o problemi, mai scavalchi ( sono certa, perché ho sempre venduto gli immobili che avevo da vendere), e non ho mai ritoccato la provvigione.
Quando sei determinato, competente e professionale, i clienti lo apprezzano, e tutto va via liscio, perché l'agente ha la padronanza totale della situazione.
Non sarà certo solo a Milano che funziona così...
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Ripeto, fino alla crisi, si lavorava così dappertutto.

Oggi non è più così, mi dispiace sottolinearlo ogni volta, ma la realtà è questa.

E l'agente che non si adatta, può stare a casa.
 

bit100

Membro Attivo
Amm.re Condominio
A certi livelli almeno la segretaria e 5 o 6 collaboratori dovresti averli. Impari a delegare gli altri. Io sono sempre in movimento o in Svizzera o a Milano, mi faccio solo negare dai condomini. Ecco perchè ho una collaboratrice che screma gli scocciatori e i perditempo.☺
 

DiegoE

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
Secondo me bisogna adeguarsi al mercato. Io personalmente non mi precludo niente, chi metta la sospensiva non è necessariamente uno che non è certo di avere il mutuo, ma lo fa anche per tutelarsi da un perito che da una valutazione errata dell'immobile (al ribasso).
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Sinceramente mi scappa qualche risolino.

Puristi e altamente professionali, mai un accordo verbale, niente sconti e ne scavalchi e, soprattutto, mai viste ne utilizzate sospensive mutuo.

Tuttavia, ogni volta che si interviene su una discussione postata, i consigli e i suggerimenti ad inserire sospensive o condizioni, si sprecano.
Perfino quelle a puntualizzare l’ovvio.

Difficile, che nel vostro campionario, possa mancare proprio la regina delle sospensive.

A meno che non ci venite a dire, che avete rimbalzato la stragrande maggioranza dei clienti, che ne richiedono l’utilizzo.

Tra cui gli agenti e o gli immobiliaristi, che comperano o bloccano il prezzo di cessione, utilizzando le dinamiche delle sospensive mutuo.

Ma da voi, che esercitare o avete esercitato nei paraggi del Mulino Bianco, non se ne e’ mai sentito parlare.
 

bit100

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Pyer non credo che tu faccia vendite con sospensive mutuo,ti giuro non mi è mai stato chiesto!!! non ho avuto bisogno di dire no, ma faccio vendite con il mutuo ovvio non considero proposte con il 100% da mutuare le spese di notaio e la mediazione oltre ad almeno 15mila euro da consegnare al venditore devi averle sul conto. Forse sará mio marito ad intimidirli visto che le proposte sono prese da lui ma a nessuno é venuto in mente di chiederla. Le pochissime volte si è preferito aspettare e venderlo magari una settimana dopo alle condizioni normali. Niente Mulino Bianco 30 anni di lavoro in tutta Milano hinterland Piemonte Liguria e Svizzera. E neanche con i Verdi e Verdi e Bianchi ho fatto sospensive e avevo i loro uffici. Ma anche quando non avevo uno straccio d'ufficio e le proposte le facevo nei bar ad un tavolino ho preso proposte così. Proposta, assegno,accettazione, consegna assegno al venditore.Mutuo dopo preliminare che le banche vogliono vedere che hai comprato.
 

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