Sostituzione acquirente tra proposta di acquisto e preliminare

[Giu-100658]

Ho una proposta di acquisto firmata come acquirente da Tizio e controfirmata dal venditore.
Nel successivo preliminare, Tizio, vorrebbe inserire come acquirente la figlia che figurerà acquirente anche nel rogito notarile. Ci sono problemi ? Bisogna inserire qualcosa nel preliminare per giustificare questa sostituzione dell'acquirente ?
Grazie

 

[Umberto Granducato]

Sei Agente Immobiliare?
Nella proposta d'acquisto dovrebbe esserci scritto che il proponente s'impegna per sè o per persona da nominare quindi nessun problema.
Nel preliminare che andrà registrato va fatta questa modifica perchè nel caso tu la faccia a rogito c'è un'imposta da pagare

 

[Giuseppe Di Massa]

Ho una proposta di acquisto firmata come acquirente da Tizio e controfirmata dal venditore.
Nel successivo preliminare, Tizio, vorrebbe inserire come acquirente la figlia che figurerà acquirente anche nel rogito notarile. Ci sono problemi ? Bisogna inserire qualcosa nel preliminare per giustificare questa sostituzione dell'acquirente ?
Grazie

No, fai il secondo preliminare con gli acquirenti che vuoi. Il venditore non ha titolo per contestare una cosa così.

 

[Giu-100658]

Sei Agente Immobiliare?
Nella proposta d'acquisto dovrebbe esserci scritto che il proponente s'impegna per sè o per persona da nominare quindi nessun problema.
Nel preliminare che andrà registrato va fatta questa modifica perchè nel caso tu la faccia a rogito c'è un'imposta da pagare

Grazie.
Non sono un agente immobiliare, sono un privato che sta seguendo l'acquisto casa di un parente.

Nella proposta di acquisto non c'è la frase che il proponente s'impegna per sè o per persona da nominare ...

L'imposta alla quale ti riferisci è lo 0,5% sul valore della caparra confirmatoria che si versa alla registrazione del contratto e si recupera al rogito scontandola dall'imposta di registro ?
Grazie

 

[francesca63]

No, fai il secondo preliminare con gli acquirenti che vuoi. Il venditore non ha titolo per contestare una cosa così.

La cessione del contratto è regolata dall'art.1406 del codice civile, e prevede che la parte non cedente debba acconsentire alla cessione.
Quindi non si può dare per scontato che il venditore sia d'accordo; il suggerimento è di parlargliene in anticipo, per avere il suo ok, e non di mettterlo di fronte al fatto compiuto al momento del preliminare.
Non essendoci la frase "prometto di comprare per me o per persona da nominare", serve il consenso del venditore ( che non dovrebbe avere motivo per non darlo, ma va comunque chiesto).

 

[Umberto Granducato]

L'imposta alla quale ti riferisci è lo 0,5% sul valore della caparra confirmatoria che si versa alla registrazione del contratto e si recupera al rogito scontandola dall'imposta di registro ?

no...
se hai qst dubbi meglio rivolgersi a un professionista, rischi di fare confusione.
bisogna vedere cosa avete firmato, perchè una proposta d'acquisto fra privati?
Il preliminare comunque va fatto con chi effettivamente acquisterà. Perchè hai questo dubbio?

 

[Giuseppe Di Massa]

La cessione del contratto è regolata dall'art.1406 del codice civile, e prevede che la parte non cedente debba acconsentire alla cessione.
Quindi non si può dare per scontato che il venditore sia d'accordo; il suggerimento è di parlargliene in anticipo, per avere il suo ok, e non di mettterlo di fronte al fatto compiuto al momento del preliminare.
Non essendoci la frase "prometto di comprare per me o per persona da nominare", serve il consenso del venditore ( che non dovrebbe avere motivo per non darlo, ma va comunque chiesto).

Certo, però la cessione di preliminare così come "per se o persona da nominare" riguardano il successivo rogito, invece se fai una proposta senza versamento di caparra e poi fai il secondo preliminare con versamento di caparra, non hai bisogno del consenso del venditore, perchè non stai cedendo il primo preliminare, ne stai facendo un altro. Almeno io ho capito che al momento non hanno versato nulla infatti la proposta accettata non la registrano.
Ovviamente il venditore va informato, se non altro perchè gli si manderà una bozza del prleiminare, ma per lui è irrilevante.

 

[francesca63]

Certo, però la cessione di preliminare così come "per se o persona da nominare" riguardano il successivo rogito,

Si parla di “cessione di contratto preliminare” se c’è un contratto, anche senza caparra.
Inoltre cessione o acquisto per persona da nominare sono due situazioni diverse: con la prima cambia il debitore ( e fino al rogito ci può essere incertezza), con la seconda cambia il contraente del contratto definitivo, ma il promissario acquirente resta comunque il primo proponente.
Il venditore non è obbligato a dare il suo assenso ad eventuale cessione, ne a firmare un altro contratto , diverso dal precedente, se non gli sta bene.
Poi concordo con te che di solito per il venditore è irrilevante, ma ci possono essere casi in cui non lo è.
Quindi il venditore non va solo informato, ma gli va chiesto l’assenso .

 

[Giu-100658]

Intanto ringrazio tutti, il venditore non ha problemi a firmare il compromesso con un acquirente diverso rispetto alla proposta di acquisto mi chiedo però se ci sono problemi di carattere legale e fiscale. Preciso che alla firma della proposta di acquisto è stata già versata una caparra confirmatoria di piccolo valore (5.000€) poi al compromesso si procederà con un altro versamento di maggior rilievo.