Cessione di compromesso: rischi e garanzie per il promissario acquirente

[Utente Cancellato 48975]

Buongiorno a tutti e complimenti per i contenuti di questo Forum che trovo estremamente utili ed esaustivi.
Sto per accingermi ad acquistare un immobile attraverso agenzia che me lo ha proposto ad un prezzo che ritengo congruo.
Giusto ieri l'agente immobiliare mi ha informato che la transazione avverrebbe attraverso cessone di compromesso, spiegandomi che il tizio "B" che mi venderebbe l'immobile non è l'attuale proprietario ma beneficiario di un preliminare (compromesso) stipulato con un secondo tizio "A" effettivo proprietario. Mi ha anche riferito che, al momento dell'Atto, il notaio presenzierà al "passaggio dell'immobile" da A -> B -> sottoscritto.
Siccome mi sembra di capire che il tizio B non mi venderà l'immobile ma un preliminare di contratto:
1) a quale regime di tassazione andrò incontro? (per me si tratta di prima casa)
2) posso a mia volta stipulare un preliminare (versando una caparra confirmatoria) o sono vincolato a stipulare direttamente l'Atto definitivo con la tempistica stabilita nel preliminare tra A e B?
3) Soprattutto, a quali rischi (mancate tutele) vado incontro in qualità di acquirente? Che tutele ho sulla qualità e regolarità dell'immobile, non essendo io il beneficiario delle garanzie sottoscritte da A e B nel preliminare?
Ringrazio anticipatamente per la risposta

 

[smoker]

1) a quale regime di tassazione andrò incontro? (per me si tratta di prima casa)
2) posso a mia volta stipulare un preliminare (versando una caparra confirmatoria) o sono vincolato a stipulare direttamente l'Atto definitivo con la tempistica stabilita nel preliminare tra A e B?
3) Soprattutto, a quali rischi (mancate tutele) vado incontro in qualità di acquirente? Che tutele ho sulla qualità e regolarità dell'immobile, non essendo io il beneficiario delle garanzie sottoscritte da A e B nel preliminare?

Il tuo AI non è in grado di rispondere a queste domande?

Smoker

 

[Utente Cancellato 48975]

Il tuo AI non è in grado di rispondere a queste domande?

Smoker

Premesso che il 98% delle domande fatte da "privati cittadini" potrebbero essere fatte alle AI, ragion per cui, se è come dici tu, il forum non avrebbe motivo di esistere per i "non addetti ai lavori"....
E' fuor di dubbio che, a tempo debito, farò le stesse domande al mio AI, ma una discussione preliminare con soggetti disinteressati ma competenti in materia mi serve per chiarirmi le idee e soprattutto per evitare di trascurare particolari che vale la pena domandare all'AI e che al momento, essendo inesperto, semplicemente ignoro.

 

[smoker]

se è come dici tu, il forum non avrebbe motivo di esistere per i "non addetti ai lavori"....

Ti faccio notare che non ho affermato niente..... ho solo posto una domanda.

E' fuor di dubbio che, a tempo debito, farò le stesse domande al mio AI, ma una discussione preliminare con soggetti disinteressati ma competenti in materia mi serve per chiarirmi le idee e soprattutto per evitare di trascurare particolari che vale la pena domandare all'AI e che al momento, essendo inesperto, semplicemente ignoro.

Solitamente quando ho fiducia in una determinata persona chiedo a lui....comprendo, anche, che ognuno abbia le proprie abitudini.............

Smoker

 

[ardigan]

Ricorda che nel momento in cui avverrà il passaggio a B,quest'ultimo sarà libero di aumentere il prezzo!! occhio alle cessioni di compromesso c'è chi macina un vero e proprio buisness sulle cessioni di compromesso

 

[Bagudi]

1) a quale regime di tassazione andrò incontro? (per me si tratta di prima casa)

Sempre prima casa. la cessione non comporta nessuna variazione.

2) posso a mia volta stipulare un preliminare (versando una caparra confirmatoria) o sono vincolato a stipulare direttamente l'Atto definitivo con la tempistica stabilita nel preliminare tra A e B?

In teoria dovresti "sostituire" in tutto e per tutto B e la sua proposta, ma di questi tempi ti consiglierei di sottoscrivere una proposta con l'agente immobiliare con le tue esigenze e vedere se viene accettata.

3) Soprattutto, a quali rischi (mancate tutele) vado incontro in qualità di acquirente? Che tutele ho sulla qualità e regolarità dell'immobile, non essendo io il beneficiario delle garanzie sottoscritte da A e B nel preliminare?

Il passaggio è solo formale, in quanto nei contratti preliminari si utilizza la clausola "che acquista per sè o persona, Società o Ente da nominare" Se non non sarebbe possibile la cessione del compromesso) , per cui godresti delle stesse tutele di B, ma nulla ti vieta di specificare e sostanziare le tue richieste in merito.

 

[H&F]

Per tranquillità cercgerei una soluzione concordata tra le tre parti e non aspettare il rogito "a 3" davanti al notaio. Anche perchè prima di arrivare al rogito ci sono forse altri passi fare ( verifiche regolarità edilizie, mutui etc. ). Non si aspetta l'ultimo minuto.

 

[Bagudi]

Per tranquillità cercgerei una soluzione concordata tra le tre parti e non aspettare il rogito "a 3" davanti al notaio. Anche perchè prima di arrivare al rogito ci sono forse altri passi fare ( verifiche regolarità edilizie, mutui etc. ). Non si aspetta l'ultimo minuto.

Certo.

 

[REIN srl]

Purtroppo qui sopra sono scritte una serie di inesattezze.

Ricorda che nel momento in cui avverrà il passaggio a B,quest'ultimo sarà libero di aumentere il prezzo!! occhio alle cessioni di compromesso c'è chi macina un vero e proprio buisness sulle cessioni di compromesso

Nella cessione del compromesso non avviene nessun "passaggio" a B. B vende un contratto, ed in quanto tale, deve esplicitarne il prezzo. Il fatto che B faccia un affare, per C che compra, è irrilevante. C deve solo capire se per lui il prezzo complessivo (compravendita + cessione) è congruo. Ed il nostro amico qui lo ritiene congruo. Fine della storia.

1) a quale regime di tassazione andrò incontro? (per me si tratta di prima casa)

La cessione non comporta nessuna variazione.

Non è vero. Alle normali tasse "prime casa" va pagata anche l'imposta di registro in misura fissa di 168 euro sul contratto di cessione (che va ovviamente registrato) + il 3% sulla somma pattuita come compenso per la cessione (in caso di cessione a titolo oneroso) + lo 0,5% di imposta di registro sulle somme che vanno restituite al cedente (il signor B, nel caso avesse dato ad esempio una caparra). Quest'ultimo punto è un po' controverso, nel senso che diverse agenzie delle entrate chiedono questo 0,5%, altre no. Siamo in Italia. Vai ad informarti prima nella tua zona, per evitare sorprese.

2) posso a mia volta stipulare un preliminare (versando una caparra confirmatoria) o sono vincolato a stipulare direttamente l'Atto definitivo con la tempistica stabilita nel preliminare tra A e B?

ma di questi tempi ti consiglierei di sottoscrivere una proposta con l'agente immobiliare con le tue esigenze e vedere se viene accettata.

Non puoi sottoscrivere un'altra proposta, devi sottoscrivere un contratto con il cedente, il signor B. La nuova proposta a chi la faresti? Ad A? A è già vincolato con B (hanno contratto un obbligo reciproco). A B? Ma B non è il proprietario.


L'atto definitivo lo farai direttamente con A, il contraente ceduto, e nel tuo contratto di cessione puoi in qualche modo fissare i tuoi desiderata anche se in qualche modo vincolati a quanto sottoscritto da A e B. Ad esempio, se il rogito è stato fissato entro il 31/01/2013, tu devi mantenere questa tempistica, a meno che A non sia disposto a concederti altro tempo. Se hai un notaio di fiducia, ti aiuterà a redigere il contratto di cessione. Occhio a capire bene cosa c'è scritto nel preliminare che vai a comprare. E' un'operazione assolutamente lecita, purché si capisca bene cosa si sta facendo.

3) Soprattutto, a quali rischi (mancate tutele) vado incontro in qualità di acquirente? Che tutele ho sulla qualità e regolarità dell'immobile, non essendo io il beneficiario delle garanzie sottoscritte da A e B nel preliminare?

Il passaggio è solo formale, in quanto nei contratti preliminari si utilizza la clausola "che acquista per sè o persona, Società o Ente da nominare" Se non non sarebbe possibile la cessione del compromesso)

La cessione di compromesso è cosa ben diversa dalla riserva di nomina. Il codice civile potrà effettivamente chiarire che si tratta di cose diverse, giuridicamente e formalmente. Per fare una cessione di compromesso non è sufficiente che ci sia la dicitura "che acquista per sè o persona, Società o Ente da nominare", ma deve esserci nel preliminare iniziale l'esplicita volontà da parte del venditore alla cessione. Tale volontà potrebbe anche essere espressa successivamente, ma quache problemino potrebbe causarlo, specie se la cessione è a carattere oneroso.


Per il resto, il cessionario C si sostituisce al cedente B riguardo gli obblighi con il contraente ceduto A. Ecco perché è importante capire cosa c'è scritto nel preliminare.

Anche perchè prima di arrivare al rogito ci sono forse altri passi fare ( verifiche regolarità edilizie, mutui etc. ). Non si aspetta l'ultimo minuto.

Sempre buona norma fare tutti i controlli, o quanto meno, verificare i controlli effettuati dal cedente B.

 

[smoker]

Fatta salva la volontà di A di "aderire" alla cessione.......... altrimenti fate i conti senza l' oste........

Smoker