Spese accessorie sostenute dal venditore e mutuo al 100%

[ConteFracchia]

Buonasera
ho letto nel forum di molti casi nei quali in assenza di adeguate risorse gli acquirenti chiedono di gonfiare importo di vendita in atto e di farsi rigirare i soldi. Ritengo, a logica, tale comportamento dannoso nei confronti della banca e potenzialmente rischioso per i motivi già menzionati (dichiarazioni in atto pubblico, potenziale rappresentazione alterata delle info ad una parte - la banca, etc...).

Mi chiedo tuttavia se sia legittimo aiutare l'acquirente nel seguente modo. Mettiamo di aver:
a) prezzo di vendita di 100.000 se le spese sono a carico del venditore (pagamenti a terzi, nessun rimborso all'acquirente sottobanco)
b) prezzo di vendita di 90.000 se le spese sono a carico dell'acquirente

Mettiamo che l'acquirente bisognoso di aiuto, oltre al 100% del mutuo, non abbia i soldi per le spese.
In tal caso, ammesso di dichiarare che le spese le sostiene il venditore in atto (quindi senza alcuna dichiarazione mendace), se la banca finanzia il 100% di tale importo (100.000), si può ritenere legittima l'operazione?

Sottolineo, a scanso di equivoci, che nessun trasferimento di valuta tracciato o contante debba avvenire dal venditore al compratore ma solo verso parti terze e che le spese sopra debbano esser quelle inerenti l'atto ed esplicitate in atto pubblico(notaio, agenzia, eventuali imposte, etc...) con regolare fattura al venditore che ne sostiene le spese.

Essendo esplicitata la fattispecie in atto e nel preliminare la banca dovrebbe esserne edotta, quindi non dovrebbero sussistere differenze tra quanto dichiarato e la realtà.

a vostro avviso, si può ritenere legittima l'operazione?

 

[francesca63]

a vostro avviso, si può ritenere legittima l'operazione?

Legittima, ma non limpida.
E poi, ammesso che alla banca stia bene ( e non lo darei per scontato) serve perizia che valuti 100 l’immobile; la qual cosa mi pare difficile.

 

[ConteFracchia]

Legittima, ma non limpida.
E poi, ammesso che alla banca stia bene ( e non lo darei per scontato) serve perizia che valuti 100 l’immobile; la qual cosa mi pare difficile.

grazie della risposta.

cosa vi è di "non limpido" se il codice civile consente alle parti di accordarsi diversamente sul sostenimento delle spese e la cosa non viene celata al soggetto terzo erogante l'importo?

sottolineo come il rischio di non pagare il mutuo sia più alto togliendosi la liquidità e non trasferendo al venditore tali spese, quindi il profilo di rischio per la banca (a patto di non ricevere informazioni false) non peggiora, anzi.

Definendo "non limpida" l'operazione, non si rischia di stigmatizzare comportamenti in realtà socialmente positivi? ammesso che immobile li valga i 100, non è facoltà del venditore al fine di vendere l'immobile di offrire nel prezzo l'impegno a farsi carico delle spese accessorie?

grazie in anticipo per ulteriori commenti sul tema.

 

[cristian casabella]

sottolineo come il rischio di non pagare il mutuo sia più alto togliendosi la liquidità e non trasferendo al venditore tali spese, quindi il profilo di rischio per la banca (a patto di non ricevere informazioni false) non peggiora, anzi.

Su questo non sono d'accordo, in quanto le Banche erogano mutui in rapporto a rata mutuo/reddito e non in rapporto rata mutuo/quanti soldi ho in Banca il giorno del rogito (visto che potrei prelevarli o spostarli in qualsiasi momento)

Quindi il compratore invece di avere una rata di 800 euro mese magari si trova a pagarne 900... quindi è maggiore il rischio che se perde il lavoro/altri eventi, anche se di poco avrebbe più difficoltà a pagare

 

[francesca63]

cosa vi è di "non limpido" se il codice civile consente alle parti di accordarsi diversamente sul sostenimento delle spese e la cosa non viene celata al soggetto terzo erogante l'importo?

Trattasi di escamotage per ottenere un risultato che non si potrebbe ottenere normalmente.

stigmatizzare comportamenti in realtà socialmente positivi?

Cosa c’è di socialmente positivo nel comportamento che suggerisci ?

ammesso che immobile li valga i 100

Se l’immobile valesse 100, perché il venditore dovrebbe accettare 90 ?

non è facoltà del venditore al fine di vendere l'immobile di offrire nel prezzo l'impegno a farsi carico delle spese accessorie?

Certo, ma da l’impressione di un immobile altrimenti invendibile: quindi perché dovrebbe essere valutato di più ?
Ovvero, perché “incaponirsi” con un acquirente che necessità di perizia “accomodante”, se si può vendere meglio ad altri ?

Quindi ripeto il mio commento, che mi pare ogettivo: comportamento lecito, ma non limpido.

 

[PyerSilvio]

Trattasi di escamotage per ottenere un risultato che non si potrebbe ottenere normalmente.

Compravendite soggette ad imposta di registro è il legislatore che le consente.

Ritengo, a logica, tale comportamento dannoso nei confronti della banca

Echissenefrega
Con tutti gli extra profitti, pure esentasse, che fanno, ci manca solo di preoccuparsi per le banche.

 

[francesca63]

Compravendite soggette ad imposta di registro è il legislatore che le consente.

Infatti ho scritto che è legale

 

[eldic]

se trovi una banca tanto babbea da darti i quattrini...

 

[ConteFracchia]

Trattasi di escamotage per ottenere un risultato che non si potrebbe ottenere normalmente.

escamotage è un trucco; opzione alternativa è una legittima scelta

Cosa c’è di socialmente positivo nel comportamento che suggerisci ?

In una visione liberale dello stato e del libero mercato, fermo restando la trasparenza verso tutte le parti (da non indurre in errore), è una variante che agevola accesso all'acquisto di fasce di popolazione che ne sarebbero escluse e di venditori con immobili meno liquidi.

La visione ove vi sia una modalità "normale" e "non normale" suona molto statalista. Se lecita e non in danno di alcuna parte (ripeto, ben informata) nè in violazione di normative penali (ivi inclusa normativa antiriciclaggio) è una soluzione banale che non capisco perché non possa venir implementata.

Se l’immobile valesse 100, perché il venditore dovrebbe accettare 90 ?

Perché il valore dell'immobile non è puntale ma un range (un intervallo) di valori potenziali e quindi, all'interno di quel margine, il prezzo di riserva del venditore può incorporare nella funzione obiettivo altri fattori (ad esempio bisogno di liquidità, diversa incidenza fiscale, necessità di divisione quote tra eredi, elevati costi di gestione dell'immobile vivendo lontano, aspettative diverse tra compratore e venditore sul valore futuro degli immobili in zona). 100 periti daranno 100 valori diversi in un intervallo che ben può essere 10% del valore dell'immobile.

Quindi ci sono innumerevoli ragioni che la teoria economica ci fornisce per poter spiegare un prezzo di riserva non puntuale e diverso da persona a persona in base alle condizioni soggettive dello stesso.
Prezzi puntuali esistono in mercati come quelli delle commodities (e.g. petrolio etc...) quotati. Già nel OTC ciò non avviene ed il real estate è interamente OTC.

Possiamo quindi concordare che la domanda sul "valore" corretto di un immobile non ha molto senso e che le perizie valgono come opinioni qualificate ma non come verità incontrovertibile?

le perizie dei CTU dei tribunali nelle aste vi risultano tutte coerenti ed affidabili? non credo.

Certo, ma da l’impressione di un immobile altrimenti invendibile: quindi perché dovrebbe essere valutato di più ?
Ovvero, perché “incaponirsi” con un acquirente che necessità di perizia “accomodante”, se si può vendere meglio ad altri ?

l'ipotesi che debba esser "accomodante" implica già una connivenza ed una accordo implicito tra le parti che non ritengo necessario dover esistere visti i motivi sopra.

Quindi ripeto il mio commento, che mi pare ogettivo: comportamento lecito, ma non limpido.

può essere che si consideri la questione un discorso di "convenzione" e "costume", totalmente slegato dalla analisi economica della transazione?

 

[ConteFracchia]

se trovi una banca tanto babbea da darti i quattrini...

perché la banca dovrebbe perdere possibilità di finanziare (e interessi connessi) se immobile ha capienza e non sta violando il TUB, nè altre normative, nè sta finanziando a rate insostenibili?

lei come fa a dire che l'operazione sia dannosa al conto economico della banca e/o alla sua solidità?

mi perdoni ma mi sembra un commento da bar ed il mio post NON era da bar. Se può motivarlo gliene sarei grato. grazie