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  1. Mafaldina

    Mafaldina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    sono in trattativa per l’acquisto di un appartamento.
    Sulla proposta di acquisto accettata è dichiarato che le spese straordinarie sono state già deliberate e che il venditore se ne farà carico.
    A supporto di questa dichiarazione mi è stato fornito un foglio con l’elenco dei lavori di facciata, pluviali etc., privo di intestazione condominiale e di cifre, adducendo motivi di privacy del venditore.
    Su queste basi ho fatto un’offerta congrua, considerando l’aumento di valore dell’immobile di cui avrei goduto.
    In fase di preliminare si è scoperto che non è vero nulla: nessuna delibera, nessun preventivo, solo assemblea e un pour parler tra condòmini e amministratrice in vista di preventivi, inoltre, il documento prodotto dal mediatore immobiliare è falso, in quanto non è stato rilasciato dall’amministratrice.
    Per questi motivi non si è giunti per ora a firma del preliminare, così da fare chiarezza.
    Il venditore dice che si impegna comunque al pagamento delle future spese, allegando al preliminare l'elenco privo di intestazioni e cifre di cui sopra.
    Leggendo un po' in giro ho visto che secondo l'art. 63 non è possibile possa farsi carico di spese non deliberate per un oggetto che non sarà più in possesso del venditore al momento della futura delibera dei lavori, pertanto mi chiedo se questo accordo, fondato su un documento non intestato e che non testimonia una delibera avvenuta al contrario di quanto dichiarato in proposta d'acquisto, possa anche solo lontanamente ritenersi valido.
    Vorrei recedere senza incorrere in penali perché secondo me è una truffa, ma il mio avvocato sostiene che sia invece tutto regolare e che in caso di recesso sarò io ad essere considerata inadempiente perciò devo firmare, sono pressata su questo da notaio e avvocato…
    A me sembra una follia, cosa posso fare? Grazie di cuore se potrete darmi un aiuto e buona giornata.
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Potete riportare in rogito l'impegno del venditore ed eventualmente lasciare la cifra equivalente al saldo di queste spese in deposito.
     
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  3. Jan80

    Jan80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Giusto per fare chiarezza, hai firmato qualcosa per il momento?
     
  4. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Le spese potrebbero anche non venir deliberate.
    Io mi farei forza delle informazioni scorrette ricevute, e punterei ad abbassare il prezzo di acquisto della cifra ipotizzata dal venditore per le spese.
    Ovvero:
    -ho proposto 100, per una casa con lavori straordinari pagati
    -i lavori ipotizzati ( che mi hanno fatto credere essere già stati approvati ) costano 5
    - ti pago 95, e se delibereranno i lavori li pagherò io
    Se , come hai scritto, la proposta è stata accettata, è chiaro che sarai tu inadempiente se non andrete a rogito.
    Dovete trovare un accordo.
     
  5. Mafaldina

    Mafaldina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno Jan80
    No, solo la proposta di acquisto che è stata accettata.
    Faccio presente di aver ottenuto il foglio con l'elenco dei lavori non deliberati (senza cifre né intestazioni) dopo molto insistente al mediatore immobiliare.
    La proposta reca come data utile per il rogito il 31/12/2018, dopo questa data resto legata alla proposta?
    Mi hanno detto di sì...
     
  6. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    La proposta accettata ( con comunicazione al proponente dell'avvenuta accettazione) è un contratto preliminare.
    Quindi ti sei obbligata ad acquistare l'immobile alle condizioni pattuite in quel contratto.
    Non sottovalutare le cose, cerca un accordo,altrimenti sarai inadempiente , anche dopo il 31/12 .
    Avresti dovuto informarti prima, non dopo.
     
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  7. Mafaldina

    Mafaldina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie, ma vorrei sapere se aver prodotto documenti falsi a supporto della tesi di delibera già avvenuta (mentre non è avvenuta), rende o no la proposta-preliminare non valida e se davvero il venditore può dichiarare di accollarsi anche le spese non ancora deliberate, considerando che non c'è alcuna cifra o verbale dell'amministratrice su cui basarmi.
    Altra cosa: la banca non ha ancora ricevuto la documentazione relativa all'aggiornamento catastale, vi è una lieve difformità, e pertanto il mutuo non è ancora ufficiale, altra condicio sine qua non
     
  8. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Se lo dice il tuo avvocato che ha letto le carte, come potremmo dargli torto. Piuttosto puoi chiedere una riduzione del prezzo.
     
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  9. Mafaldina

    Mafaldina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L'avvocato dice che è irricevibile la richiesta di riduzione di prezzo ma comunque la mia domanda era un'altra.
     
  10. Mafaldina

    Mafaldina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non è indicata cifra, le spese straordinarie sono barrate come deliberate solo sulla proposta, nella realtà l'amministratrice non ha deliberato nulla.
    Il foglio con l'elenco delle spese, fornito dopo l'accettazione della proposta e solo dietro mia insistenza, è un falso non intestato e non riconducibile in alcun modo al condominio né ai venditori.
    Lo stesso foglio vorrebbero allegarlo al preliminare vero e proprio perciò mi chiedo su che basi il venditore può dichiarare di accollarsi le spese se quelle spese, mancanti peraltro di cifra, non sono riconducibili a nessuno...
     
  11. Jan80

    Jan80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Per quanto riguarda la proposta ti ha già risposto @francesca63 , ma su quella fatta ed accettata vi era scritto che il venditore si accollava la spesa di lavori già deliberati per ......? Nel senso che se non vi è specificato quali lavori si accolla e neppure un elenco, come fare in un futuro a farglieli pagare?

    Io seguirei il consiglio che ti è già stato dato, quindi proposta di pagare tu gli eventuali lavori sul fabbricato che potranno essere deliberati a fronte dello sconto oggi sul prezzo dell'immobile. Hai già un preliminare, io non firmerei altro a meno che non vengano effettivamente deliberati questi lavori.

    Inoltre se hai la sospensiva del mutuo, ancora nulla è detto in realtà.
     
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  12. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Per dire qualcosa di concreto e utile, bisognerebbe leggere per intero quello che hai firmato.
    Se in proposta c'è scritto che le spese deliberate prima del rogito sono a carico del venditore, ma senza niente di specifico, è semplicemente quello che la legge stabilisce (se non ci si accorda diversamente).
    Se i “finti documenti” ti sono stati consegnati dopo l’accettazione della tua proposta, e non sono in essa richiamati, non hanno alcuna valenza ai fini contrattuali.
    Se per di più il venditore non ne sapeva nulla, non può certo esserne responsabile.
    Il venditore nel rogito può dichiarare di accollarsi qualsiasi spesa, se questo sarà il vostro accordo; ma sarebbe un accordo valido solo tra voi, mentre l’amministratore chiederebbe i soldi a te, che dovresti a tua volta chiederli al venditore, magari tra qualche anno.
    Ovviamente c’è il rischio che, quando sarà il momento, non te li dia spontaneamente.

    Quindi ha diverse alternative:
    1) procedi al prezzo stabilito , e pagherai tu le spese future
    2) cerchi un accordo, ecco Le possibilità:
    a) paghi meno la casa, e le spese saranno a tuo carico
    b) paghi quanto stabilito, con l’impegno che il venditore ti risarcirà l’entità delle spese che saranno eventualmente deliberate
    c) paghi quanto stabilito, e il venditore lascia in deposito al notaio l’ammontare
    presunto delle spese future, per pagarle se deliberate
    3) non compri, e perdi caparra e provvigioni

    In tutto ciò non è chiaro se hai una condizione sospensiva per il mutuo, e, se si, come è esattamente formulata.
    Anche questo aspetto potrebbe cambiare la situazione, come già detto da @Jan80
    Onestamente non mi è chiarissimo nemmeno se il venditore sia in mala fede, o se è tutta farina del sacco dell’agente.
     
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  13. Mafaldina

    Mafaldina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L'agente immobiliare mi ha detto che l'elenco lo aveva fornito l'amministratrice ma in sede di preliminare, contattato dal Notaio, ha detto che avrebbe fornito i documenti dell'amministratrice da allegare e si sarebbe adoperato per averli.
    Ad oggi l'unica cosa nota è che quell'elenco non può essere prodotto perché non c'è stata delibera su nessun lavoro straordinario, perciò l'amministratrice non può dare nessun documento.
    Per me era condizione sufficiente per recedere visto che non soddisfaceva più una clausola, ma anche il secondo legale sentito oggi mi ha confermato che è tutto normale perciò mi taccio...
    Il venditore però vuole allegare il foglio farlocco, senza intestazione, senza riferimento circa l'appartamento di cui si parla, senza nomi degli intestatari dell'immobile... io accetto sia lui ad accollarsi le spese ma voglio un documento completo (va bene con le cifre in bianco), ma mi serve poter dimostrare, se mai servisse per una causa, che l'elenco allegato è riferito all'immobile e agli ex proprietari.
    Sul prezzo non intende trattare.
    La soluzione che tu mi prospetti al punto C è molto ragionevole, proverò a proporla se non avremo riscontri.

    MUTUO: c'è una difformità catastale, definita lieve, cioè una scala che mette in comunicazione il piano terra (in origine lavanderia), con la parte sopra, l'appartamento vero e proprio.
    Sulla proposta è scritto che l'appartamento è conforme agli standard catastali e corrisponde all'attuale stato, ma anche in questo caso nulla è stato confermato in sede di perizia bancaria.
    Abbiamo le indicazioni circa l'inizio e la fine lavori, ma il documento circa l'avvenuto aggiornamento catastale che si sono impegnati a produrre per andare a preliminare non è stato fornito alla banca, tanto che la stessa oggi ha sollecitato me che non ne so niente perché non è casa mia...
    L'impiegata mi ha detto che non devo firmare nessun preliminare né emettere assegni perché la pratica del mutuo potrebbe essere bloccata se la verifica post aggiornamento non risponderà alle esigenze bancarie, perciò abbiamo rimandato la data del preliminare in quanto la delibera effettiva del mutuo ancora non c'è.
    Certo, se non c'è delibera - condicio sine qua non da proposta - il problema non si pone (ma io l'ho saputo solo oggi che la delibera ufficiale non c'è ancora per via della difformità non ancora sanata...)

    Grazie davvero a tutti, siete molto gentili e pronti, spero vada tutto a posto.
     
  14. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    A maggior ragione , avendo una "sospensiva mutuo", aspetta il responso della banca, poi scegli come muoverti.
    Tienici aggiornati, in bocca al lupo
     
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  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma non potrebbe essere stato un preventivo che dovrebbe essere deliberato in assemblea ?
     
  16. josko

    josko Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Potrebbero essere una serie di preventivi che si discutono nell'assemblea condominiale che possono trascinarsi per anni perchè di importi elevati o per mancanza di maggioranze qualificate. Fa fede la delibera assembleare il resto sono solo parole senza nessun valore e nessuno può essere in grado di garantire che questi lavori possano essere approvati.
     
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  17. Mafaldina

    Mafaldina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    No, dicono che l'assemblea si tenne per altro e in sede si parlò anche dell'eventualità di fare facciata e compagnia.
    I preventivi non ci sono perché la cosa non è partita ufficialmente perciò nulla sta per essere deliberato.

    Ieri ho raccontato questa cosa all'agente immobiliare che mi segue per la vendita del mio appartamento e si è detto molto stupito che la pratica possa andare avanti considerato che rispetto a quanto dichiarato sulla proposta nulla si è avverato: se le spese non sono state deliberate non puoi dichiarare che lo siano state.
    Senza contare la difformità che lui non considera lieve essendo una scala e non una paretina in cartongesso.
    Mi ha chiesto la documentazione che sottoporrà ad un suo legale di fiducia.

    Ultima novità: l'agente immobiliare dal quale compro dopo mesi di silenzio si è palesato perché i venditori avrebbero urgente bisogno di parlarci...
     
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  18. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Prima di dire cosa vorresti tu, lasciali parlare, e sentì cosa hanno da dire.
    E, secondo me, non dare risposte immediate, ma di’ che intendi pensarci e sentire il tuo avvocato.
    Tienici aggiornati.
     
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  19. josko

    josko Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Se decidi di andare avanti, ti consiglio di quantificare le spese straordinarie che sono in discussione e poi scalare tale cifra dal prezzo pagato. Sarai tu se e quando verranno approvate a pagare perchè ne sarai il proprietario. Non ho capito se la dichiarazione ricevuta in termini di spese straordinarie già deliberate fosse per te un elemento essenziale per formulare la proposta vincolante.
     
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  20. Mafaldina

    Mafaldina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Rieccomi.
    Alla fine si è giunti ad un accordo:
    le spese straordinarie dichiarate come deliberate ma NON deliberate, le pagheremo noi (come già proposto) a fronte di uno sconto sul prezzo di vendita (sconto inizialmente negato) vista la dichiarazione non veritiera sulla proposta.
    La proposta è stata interamente rifatta e corretta:
    alla voce "spese straordinarie deliberate" è stato barrato il NO.
    Le spese sostenute per l'intervento dell'avvocato, finalizzato ad ottenere informazioni a causa dell'assenza dell'agente immobiliare, saranno scalate dalla percentuale dovuta all'agenzia che ha riconosciuto le mancanze nei nostri confronti da parte dell'incaricato (avevo conservato tutti i messaggi di testo e vocali senza risposta e non ha potuto negare l'evidenza).
    La difformità risulta sanata e si aspetta solo l'ok del perito della banca per dare il via definitivo alla delibera del mutuo.
    Il notaio precedente è stato sollevato dall'incarico e dovremmo poter andare a rogito entro il mese con quello nuovo, al più tardi i primi di Gennaio.
    Vi ringrazio ancora per i consigli dati e spero che questa mia esperienza possa essere di aiuto a chi si dovesse trovare nella mia situazione.
    Colgo l'occasione per augurare a tutti voi un sereno Natale e un buon anno nuovo
     
    A Bagudi, francesca63, Rosa1968 e ad altre 2 persone piace questo elemento.

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