Stima immobile abusivo

[castag64]

Ciao Ragnetto,
mi dici solo l'anno dell'abuso/degli abusi e la data di registrazione della procedura?
Mi pare di capire che si tratta di due livelli di sopraelevazione rispetto al piano terreno regolarmente concesso.

 

[ragnetto]

Grazie, li ho letti. Un ctu non deve spacciare per regolare una cosa che non lo è. Infatti nel caso di prima il ctu ha precise responsabilità, quantomeno per negligenza, perchè non ha controllato la rispondenza dello stato di fatto con quello del progetto a suo tempo approvato. Per questo mi sono accertata al comune della irregolarità dell'appartamento, e ne sono certa. Carlo, in breve: se un immobile è giuridicamente incommerciabile non ha un valore di mercato, ma è per forza di cose "gravato" dai costi per il ripristino dei luoghi ante abuso. In un certo senso ha una specie di valore "in negativo"? Quindi dovrei partire dal valore che avrebbe l'area se non ci fosse l'abuso decurtandola dei costi di demolizione, ma anche così come mi regolo con l'abuso del piano superiore? Va risarcito?
(Sono contenta che mi abbiate risposto, grazie ancora).

 

[ragnetto]

Ciao Castag64: allora la procedura è del 2010. Gli abusi sono stati realizzati nel 1976. Non può essere intrapresa la sanatoria prevista dall'art. 40 della 47/85 perchè le ragioni del credito sono posteriori (se stavi pensando a questo).
Che ne pensi?

 

[Carlo Garbuio]

Valore di mercato
Se l'immobile è abusivo e non si può sanare in nessun modo non si può calcolarne il valore mercato perchè non ha le caratteristiche per essere immesso nel mercato e quindi regolarmente commercializzabile
Se l'immobile presenta difformità sanabili al valore di mercato va detratto il costo per il ripristino delle difformità

Risarcimento
Un altro conto è la determinazione del danno e del relativo risarcimento. In questo caso il danno non ha limiti per la determinazione perchè ai costi di demolizione del danno si possono aggiungere la mancata veduta, il disagio ...

Per essere più precisi bisognerebbe leggere attentamente il quesito riportato nel mandato che ti è stato conferito

 

[castag64]

Ciao ragnetto,
penso che se la procedura esecutiva del recupero si basa solo su questo immobile dovrebbe essere annullata.
Infatti è improcedibile, in quanto il bene non è regolare e pertanto non poteva dare le garanzie richieste in sede di mutuo, prestito chirografario, ecc. che il procedente ha concesso (qualora fosse una banca); invece se il procedente è persona privata il suo legale non poteva sapere..... ma in sede di relazione ventennale del notaio, propedeutica alla richiesta di procedura esecutiva, doveva saltare fuori questa irregolarità e comunque in sede di tua nomina, insieme al custode nominato....... invece tu l'hai scoperto dopo, no?..... devi parlare con il Giudice Esecutivo...

 

[ragnetto]

Carlo, ti riporto il quesito.
"Proceda in CTU alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico ed edilizio e, in caso di esistenza di opere abusive, si pronunci sulla eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/ 85 e n. 724/ 94 e sui relativi costi; laddove l’immobile risulti abusivo e non sanabile, proceda alla valutazione dell’area di sedime, calcolando i costi connessi all’abbattimento dell’opera abusiva".

 

[castag64]

Appunto... è il quesito standard..... il giudice non ne sa niente!
La tua risposta a questo punto sarà solo, dopo avere illustrato il tutto, di riferire che il bene, secondo su tre livelli, di cui uno solo legalmente realizzato al piano terreno estraneo alla P.E., non da luogo a nessuna valutazione del sedime in quanto l'immobile oggetto di perizia è cubatura extra rispetto a quella urbanisticamente lecita e il terreno non è "capiente" per tutte e tre le cubature .... pertanto non si può mettere all'asta il sedime su cui esso sorge.. per i costi di abbattimento, per quanto non sia difficile valutarli, essi non sono di fatto praticabili in quanto l'immobile si trova nella delicata posizione di essere incastrata tra due unità estranee alla procedura che di fatto, coi loro avvocati bloccherebbero la demolizione..... Dunque il tuo compito si deve fermare alla esposizione dei fatti e se vuoi alla valutazione delle demolizioni informando però che esse porterebbero anche alla demolizione del terzo livello estraneo alla P.E.

 

[Carlo Garbuio]

Carlo, ti riporto il quesito.
"Proceda in CTU alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico ed edilizio e, in caso di esistenza di opere abusive, si pronunci sulla eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/ 85 e n. 724/ 94 e sui relativi costi; laddove l’immobile risulti abusivo e non sanabile, proceda alla valutazione dell’area di sedime, calcolando i costi connessi all’abbattimento dell’opera abusiva".

Benissimo
a questo punto mancano solo questi punti:
oggetto del quesito è tutto l'immobile o solo la porzione di piano abusivo?
in cosa hai rilevato che consista l'abuso? E' totale, parziale?

A mio parere il giudice si è spinto un pò troppo oltre perchè in pratica ti dice lui come valutare il bene in caso di abuso ... strano.
Per quanto ne so io bastava ti avesse detto di dare, se possibile, in valore al bene, il metodo è a discrezione del perito e secondo le sue capacità e competenze valutative. Con questo modo di procedere tu dovresti procedere come da sue indicazioni e se poi ti contestano la perizia dici: "Questo è il quesito del giudice!"
Io ti consiglio di rispondere come ti ha detto il giudice e proporre comunque la tua soluzione del caso ... magari prima sentendo il giudice e parlandogli

 

[ragnetto]

Carlo: l'oggetto del quesito è solo la porzione di edificio, cioè un intero piano, abusivo. L'abuso consiste nel fatto che è stato edificato in assenza di autorizzazione e in maniera difforme agli strumenti urbanistici, sia quelli in vigore all'epoca dell'abuso che quelli attualmente in vigore. L'abuso è totale, c'è già stata una pronuncia degli uffici comunali in proposito.
Non mi è chiaro cosa devo intendere per "area di sedime", visto che al piano inferiore c'è il piano terra regolarmente costruito.

 

[castag64]

L'area di sedime è l'area su cui sorge l'edificio, cioè il terreno su cui il piano terreno è stato legalmente edificato.... e che è estraneo alla procedura.