Strano comportamento dell'agente immobiliare

[ful]

Buongiorno a tutti
Spero che qualcuno possa aiutarmi a capire il comportamento di un agente immobiliare di Roma, al quale mi sono rivolta, insieme a mia figlia, per trovare un appartamento da acquistare. L’agente ci ha fatto visionare un appartamento che ci è piaciuto, e quindi abbiamo formulato una proposta di acquisto, che è stata accettata dalle venditrici. A questo punto poteva sembrare che l’affare fosse concluso, invece….
La proposta è stata formulata in data 22/12/2010, e l’agente ha insistito per effettuare il preliminare di vendita la mattina del 5/1/2011, malgrado le nostre perplessità sulla data così vicina alle festività. Abbiamo comunque firmato la proposta, chiedendo all’agente di farci avere con urgenza la documentazione relativa all’appartamento, dal momento che volevamo contattare sia l’avvocato (per l’esame del contratto preliminare), sia il notaio (per l’esame dei documenti). Malgrado i nostri solleciti, l’agente ci ha fornito i documenti soltanto il 3/1 nel pomeriggio. Siamo comunque riusciti a farli visionare sia dal notaio che dall’avvocato, ma dal momento che entrambi avevano riscontrato delle mancanze o irregolarità, il giorno 5 ci siamo presentati alla sede dell’agenzia accompagnati dal suddetto avvocato, per richiedere una breve proroga (7-10 gg.) allo scopo di raccogliere tutta la necessaria documentazione. A questa richiesta l’agente (d’accordo con le venditrici) si è fermamente opposto, dicendo che il preliminare o si faceva quel giorno o non si faceva più, perché lui così aveva deciso - comportandosi anche in modo ineducato ed arrogante sia con noi che con l’avvocato – praticamente obbligandoci a firmare il preliminare in assenza o in difetto dei documenti, o a rinunciare all’acquisto, cosa che quindi, nostro malgrado, abbiamo dovuto fare.
Per definizione, l’agente immobiliare dovrebbe fare da mediatore, e pertanto favorire il buon esito della transazione cercando l’accordo fra le parti, ma questo agente è invece riuscito ad impedirlo, quando l’accordo tra le parti era già stato raggiunto!
Qualcuno di voi è in grado di farmi capire quali possano essere state le motivazioni? Grazie e cordiali saluti.

 

[Silvio Luise]

...non entro nel merito perche' non ho piena conoscenza dei fatti ivi compreso come e' stata formulata la proposta certo e' che se e' stata abbandonata la trattativa a cose gia' fatte......non sono certo 5 o 10 gg in + per il rogito che dovrebbero creare problemi. Personalmente credo lei abbia fatto bene a desistere all'acquisto se il comportamento del collega e' quello da lei descritto.

 

[Antonello]

Può anche darsi che la vostra richiesta di documentazione abbia fatto sorgere dei dubbi sulla commerciabilità dell'immobile ed abbia allora assunto detto comportamento per nascondere la reale situazione.
Ha utilizzato come sua miglior difesa, l'attacco.
Secondo me non aveva la documentazione e non era informato abbastanza bene sulla bontà del bene mediato.
Concordo con Silvio: hai fatto bene a rinunciare.

 

[Adriano Moncini]

In tempi "normali" 12/13 giorni, notaio permettendo, sono più che sufficenti per fare un preliminare ma con tutte le festività di mezzo decisamente no. Non riesco a capire tutta questa fretta ........ o meglio, le motivazioni potrebbero essere 2: la prima, che il venditore avesse una fretta indiavolata di avere quei soldi per necessità; però non credo che, se fosse, ci sia difficoltà a dirlo; la seconda che ad avere una fretta indiavolata fosse proprio l'Agente Immobiliare (provvigioni). Se così fosse ha fatto proprio male i suoi conti; assumendo egli stesso una posizione così rigida, non ha salvato né capra né cavoli.
Potrebbe esserci una terza ipotesi ...... quella di un'altra Agenzia concorrente (se l'incarico non era in esclusiva) che da lì a poco avrebbe raccolto un'altra proposta d'acquisto.
C'è poi da capire se le mancanze e le irregolarità riscontrate nella documentazione fossero talmente gravi da impedire la commercializzazione dell'immobile o, come talvolta succede, cose comunque sanabili/sistemabili tra il preliminare ed il rogito. Nel primo caso, è colpa grave sia del venditore che non ha informato, sia dell'agente che non si è informato (ha il dovere).
Se fosse stata soltanto una presa di posizione per dimostrare di che pasta era fatto, ............ potrebbe succedere anche che ritorni alla carica Ad ogni modo hai fatto bene a desistere; di fronte a tanta rigidità si deve rispondere con altrettanta fermezza

P.S. Ma non è che adesso ti viene a chiedere le provvigioni lo stesso ?????? Cosa prevedeva la proposta d'acquisto e cos'altro hai firmato ???????

 

[Laura C]

Può essere che quando hai presentato tu la tua proposta di acquisto, ne avevano anche un'altra in essere e quindi avevano già un altro acquirente a disposizione?
Non penso che un venditore si farebbe scappare un acquirente per dei 'cavilli'.. in una compravendita di un appartamento (che non è come fare la spesa al mercato!) è giusto avere tutte le rassicurazioni che servono e soprattutto tutti i documenti necessari.. 7-10 gg in più non è niente in condizioni normali per chi deve vendere un appartamento. Idem per l'agente immobiliare, che deve prendere la sua provvigione... la lascerebbe scappare così?
Mi sembra molto strano in effetti un comportamento così rigido. A meno che, in effetti, tu non sia obbligata a versare lo stesso la provvigione: controlla cosa prevedeva la proposta di acquisto.
Hai fatto benissimo a ritirarti dall'acquisto: al momento sembra un'occasione perduta, ma valuta che forse hai soltanto evitato dei problemi!

 

[ful]

Ringrazio tutti per le risposte, ed in effetti era quello che ho pensato anche io....in quanto alla provvigione per fortuna, visto come sono andata le cose, l'avvocato ha fatto firmare all'agente ed alle venditrici un foglio di dichiarazione che il contratto veniva annullato e che niente era dovuto nè all'uno nè alle altre

 

[gcaval]

Sei stata informata dell'avvenuta accettazione della tua proposta d'acquisto? Quanto hai versato come caparra?
In termini di legge l'agente immobiliare può chiederti le provvigioni ad avvenuta accettazione della proposta d'acquisto, perché per quanto si dica in giro, anche su questo forum, una proposta, una volta accettata e una volta che la parte proponente viene a conoscenza di tale accettazione, è un contratto preliminare a tutti gli effetti (art. 1326 c.c.). Tutte le prassi a riguardo sono chiacchiere. Se non ne sei convinta, leggi su questo forum le tante vicende, simili alla tua, in cui molti promissari acquirenti sono rimasti senza casa e con le provvigioni da pagare (giustamente da un punto di vista della legge, opinabile sotto il profilo deontologico e morale di chi furbescamente ha condotto le trattative).
Avviso tutti gli AI che leggono che la mia non è una presa di posizione verso nessuno. Invito solo a fare le cose nel modo corretto e conforme alla legge, sempre.
In soldoni, tu puoi:
1. chiedere la risoluzione del contratto e il doppio della caparra + i danni
2. chiedere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto (art. 2932 c.c.), ossia che la vendita proceda secondo quanto pattuito con la proposta diventata contratto
3. l'agenzia può richiederti la provvigione

Stranissimo che il tuo avvocato queste cose non te le abbia dette...

Aggiunto dopo 3 minuti :

In virtù del foglio sottoscritto dall'AI non ti verrà richiesta la provvigione. Resta comunque valido quanto detto sopra.

 

[Silvio Luise]

Sei stata informata dell'avvenuta accettazione della tua proposta d'acquisto? Quanto hai versato come caparra?
In termini di legge l'agente immobiliare può chiederti le provvigioni ad avvenuta accettazione della proposta d'acquisto, perché per quanto si dica in giro, anche su questo forum, una proposta, una volta accettata e una volta che la parte proponente viene a conoscenza di tale accettazione, è un contratto preliminare a tutti gli effetti (art. 1326 c.c.). Tutte le prassi a riguardo sono chiacchiere. Se non ne sei convinta, leggi su questo forum le tante vicende, simili alla tua, in cui molti promissari acquirenti sono rimasti senza casa e con le provvigioni da pagare (giustamente da un punto di vista della legge, opinabile sotto il profilo deontologico e morale di chi furbescamente ha condotto le trattative).
Avviso tutti gli AI che leggono che la mia non è una presa di posizione verso nessuno. Invito solo a fare le cose nel modo corretto e conforme alla legge, sempre.
In soldoni, tu puoi:
1. chiedere la risoluzione del contratto e il doppio della caparra + i danni
2. chiedere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto (art. 2932 c.c.), ossia che la vendita proceda secondo quanto pattuito con la proposta diventata contratto
3. l'agenzia può richiederti la provvigione

Stranissimo che il tuo avvocato queste cose non te le abbia dette...

Aggiunto dopo 3 minuti :

In virtù del foglio sottoscritto dall'AI non ti verrà richiesta la provvigione. Resta comunque valido quanto detto sopra.

Sono d'accordo in linea di principio su quello che scrivi ma hai avuto modo di visionare la proposta ed il suo contenuto?
Ti faccio questa domanda non per polemizzare ma perche' sulle proposte di acquisto si possono inserire delle clausole risolutive ecc che se acettate da ambo le parti magari dettano la validita' o meno del contratto sottoscritto.
A volte noi tutti diamo delle risposte di merito senza conoscerne i contenuti ,delle varie proposte o preliminari ,se non quelli esposti nella domanda ......non credi???

 

[Fabrizio C]

Può essere che quando hai presentato tu la tua proposta di acquisto, ne avevano anche un'altra in essere e quindi avevano già un altro acquirente a disposizione?

Conoscendo la piazza di Roma e' molto probabile che ci fosse un'altra proposta in essere. Piuttosto parla con l'avvocato riguardo l'eventuale provvigione che l'agenzia potrebbe chiederti. Non e' da escluderlo anche dopo la "bella figura" fatta dall'agenzia.

 

[gcaval]

sulle proposte di acquisto si possono inserire delle clausole risolutive ecc che se acettate da ambo le parti magari dettano la validita' o meno del contratto sottoscritto.

Sono assolutamente d'acordo con te e la tua precisazione è correttissima. Io sono il primo ad usare le clausole nei contratti (non vessatorie, ma di tutela). La mia provocazione, se così si può chiamare, è proprio finalizzata ad utilizzare sempre le precauzioni dovute ad uso delle parti, in particolare delle più deboli.
Aggiungo però che, per quella che è la mia esperienza, tutte le proposte d'acquisto viste fino ad ora scritte dalle agenzie, spesso fatte su moduli prestampati, non hanno mai clausole in cui si annullano gli effetti del contratto se una delle parti è inadempiente. Se tu lo fai, o altri su questo forum lo fanno, a voi vanno i miei più sinceri complimenti. In ogni caso, per una questione statistica, dubito che sia la norma, anzi... (purtroppo). Non ho nulla contro i contratti standard, ma capirete bene che, essendo ogni caso diverso da un altro, non è possibile usare sempre lo stesso contratto.
E soprattutto è necessario dire ai proponenti che giuridicamente con la prima firma si impegnano in modo "irreversibile".