Superficie calpestabile bagno - cucina

[Fabort]

Buonasera, durante una stima MCA per una divisione di un stabile costituito da due appartamenti, le superfici del bagno e della cucina di uno dei due appartamenti sono state considerate al 50% perché di altezza inferiore ai 2.40m. Dato che nella planimetria catastale risultano essere normalmente accatastati come bagno e cucina, non dovrebbero essere calcolato al 100%? Grazie

 

[brina82]

Buonasera, durante una stima MCA per una divisione di un stabile costituito da due appartamenti, le superfici del bagno e della cucina di uno dei due appartamenti sono state considerate al 50% perché di altezza inferiore ai 2.40m. Dato che nella planimetria catastale risultano essere normalmente accatastati come bagno e cucina, non dovrebbero essere calcolato al 100%? Grazie

C'è qualcosa che non va. Un bagno potrebbe essere, a limite, anche 240cm (e in questo caso non lo è), ma una cucina no.

Quindi la prima cosa che ti direi è che vi sono delle difformità importanti (a meno che non vi sia un controsoffitto da demolire).

In alternativa, mi vengono in mente altri 2 casi:

- edificio del centro storico realizzato quando non esistevano ancora regolamenti edilizi, di igiene ecc.;
- unità immobiliare oggetto di condono edilizio, per cui vi sarebbe la contraddizione che è legittimato urbanisticamente, tuttavia non potrà mai ottenere l'agibilità.

 

[Fabort]

Buonasera, non c’è nessun controsoffito. In pratica è una soffitta che negli anni 80 è stata ristrutturata per poterla rendere abitabile. Nella planimetria catastale hanno riportato solo altezza media 2.70m. Potrebbe essere stato questo a far prendere l’agibilità?

 

[francesca63]

Buonasera, non c’è nessun controsoffito. In pratica è una soffitta che negli anni 80 è stata ristrutturata per poterla rendere abitabile.

A parte la planimetria catastale, che non fa testo in ordine alla regolarità dell’immobile, la ristrutturazione è stata fatta con regolare pratica urbanistica, o abusivamente ?

 

[Fabort]

Direi con regolare pratica, come lo posso capire con sicurezza?

 

[francesca63]

Direi con regolare pratica, come lo posso capire con sicurezza?

Se non hai la pratica sottomano, o non hai rapporti il tecnico che l’ha seguita, devi fare un accesso agli atti in Comune, per verificare la situazione.

 

[Fabort]

Ne approfitto per un altra domanda/chiarimento in merito alla stima MCA. È corretto utilizzare dei comparabili avente una categoria inferiore rispetto a quella del subject? Nel caso specifico sono stati utilizzati come comparabili degli immobili di classe A/3 rispetto ad un subject di classe A/2. Grazie

 

[francesca63]

La classe catastale ha una funzione prettamente fiscale, e non sempre corrisponde alle reali caratteristiche di un immobile ( capita di vedere appartamenti in classe A/3 con caratteristiche migliori di altri in A/2).
Per una comparazione quello che conta è l’omogeneità delle caratteristiche.

 

[ab.qualcosa]

Ne approfitto per un altra domanda/chiarimento in merito alla stima MCA. È corretto utilizzare dei comparabili avente una categoria inferiore rispetto a quella del subject? Nel caso specifico sono stati utilizzati come comparabili degli immobili di classe A/3 rispetto ad un subject di classe A/2. Grazie

Avendo abbastanza dati puoi considerare la classe un altro elemento di valutazione marginale ed applicare a questo gli strumenti adeguati.