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  1. diego79

    diego79 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Salve a tutti,
    spero riusciate a chiarirmi le idee una volta per tutte e consigliarmi.
    Ho acquistato una casa con annessa cantinola e terrazzo di copertura.
    Dalle visure, si evince casa con relativa rendita; cantinola con relativa rendita; terrazzo di copertura (lastrico solare - cat. F - senza rendita catastale).
    Io ho acquistato per € XXX,XX tutte le proprietà.
    E' stata fatta perizia dalla banca ed accordato il mutuo, tutto OK!!
    Il notaio, mi ha inizialmente detto che avrei dovuto pagare le tasse con agevolazione prima casa relativamente alla casa ed alla cantinola in quanto pertinenza e basta, nulla x il terrazzo in quanto senza rendita=niente tasse.
    Successivamente, mi ha detto invece che avrei dovuto pagare tasse per casa e cantinola con agevolazione + il 10% di un valore venale attribuito al terrazzo di copertura (es. 100€/Mq x 140Mq = € 1440 - 10% del valore (non usufruibile di agevolazione prima casa).
    Ieri ha aggiunto che potrei addirittura pagarci l'ICI se il comune deve far cassa.
    Un amico geometra, mi ha consigliato di far unificare il terrazzo all'appartamento dal vecchio proprietario prima del rogito così da evitare questo eventuale 10% sul terrazzo (proprio non in programma). Mi aumenta di poco (un mezzo vano??) la rendita della casa, ma risparmio più della metà.
    Mi domando prima di tutto quale sia il giusto criterio di tassazione di questo terrazzo e perchè non dovrebbe essere ritenuto pertinenza dell'appartamento mentre la cantinola si essendo il tetto di casa mia??
    Sul sito dell'agenzia entrate, ho rilevato quanto vi cito:

    "l’area solare (solaio) non appare assoggettabile ad ICI come area fabbricabile né come fabbricato; sarà invece soggetto ad ICI il fabbricato che sarà realizzato, a partire dalla data di ultimazione dei lavori, ovvero, se antecedente, dalla data in cui viene comunque utilizzato.
    Da ultimo, va sottolineato che a nulla rileva l’iscrizione in catasto dell’area solare effettuato dagli Uffici del Territorio, con eventuale attribuzione di rendita, sia perché tale iscrizione viene effettuata a soli fini inventariali, sia perché ai dati catastali si ricorre per il calcolo dell’imponibile ICI e non per decidere se un immobile è imponibile ai fini ICI. "

    sono tranquillo x l'ICI non avendo intenzione ad oggi di edificare.Non dovrei secondo me, neanche pagarci questo 10% (??).

    Nel caso dovessi far unicifare (graffare??) il terrazzo alla casa, potrebbe interferire con la pratica di mutuo/perizia?

    Scusate la lunghezza, e ringrazio anticipatamente tutti voi.

    Diego.
     
  2. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    l'agenzia delle entrate ti permette di estendere l'agevolazione prima casa anche alle pertinenze e tra queste anche alle aree scoperte a prescindere dalla classificazione, però le aree scoperte pertinenziali possono godere delle agevolazioni solo se censite al catasto (fabbricati) unitamente al fabricato principale (graffate oppure insieme), quindi le aree censite autonomamente al catasto terreni non possono essere considerate pertinenze di un fabbricato urbano anche se "durevolmente destinate al servizio" dello stesso (in base alla circolare 38/e/2005)...
    da notare però che la cassazione estende il principio dando rilevanza allo stato di fatto (sentenza 5755 del 2005), in quanto il codice civile non fa distinzione tra le pertinenze in funzione delle risultanze catastali
    quindi........il mio consiglio è, se puoi, quello di accatastare il lastrico a pertinenzialità della casa....volendo lo puoi anche fare dopo il rogito (dichiarando però nell'atto la tua intenzione)
    unica cosa fondamentale da tener presente è che alla fine la tua abitazione dovrà comunque mantenere i requisiti di abitazione non di lusso
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non è pertinenza perchè le pertinenze sono di 3 categorie (una sola per ogni categoria):c2, c6, c7.
    Per me l'ICI non è dovuta e nemmeno quel 10%

    no
     
  4. diego79

    diego79 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie prima di tutto,
    Quindi se nell'atto notarile, dichiaro che unificherò il terrazzo alla casa, dovrei essere esente da questo 10% di tasse da pagare in fase di acquisto?
    O devo comunmque pagarlo?
    Ovvio che se non lo pago, dopo procedo subito con la graffatura. ma in caso di accertamento?
    Che succede? Possono poi richiedermi le tasse non pagate sul venale valore del terrazzo?
    Grazie
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    perchè non farlo prima? ;)
     
  6. diego79

    diego79 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    per i tempi ristretti e per la paura che all'atto dal notaio, la banca non si trova con i subalterni presentati in perizia rispetto a quelli che dichiarerà il notaio.
    Ho contattato il funzionario della banca a tal proposito, mi deve far sapere.
    ho già messo in conto l'eventualità di procedere prima, ma devo anche reperire il proprietario attuale della casa e fargli fare questa graffatura che io devo pagare ;)
     
  7. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    al rogito paghi le imposte agevolate perchè "dichiari che:....", dopo di che resta una tua responsabilità...nei 3 anni di verifica dell'agenzia delle entrate se vedono che non hai rispettato i requisiti possono farti l'accertamento....
    la sentenza di cassazione deriva proprio da una situazione del genere......l'acquirente ha comprato con agevolazione, l'agenzia si è opposta in base alla circolare che ti ho citato e lui è ricorso in cassazione in base al codice civile e al dlgs 504/92 che definiscono la pertinenza........
    a lui è andata bene in quanto la cassazione ha approvato la sua giustificazione, ma le sentenze sono giurisprudenza...non legge..........quindi....accatasta il lastrico alla casa appena puoi...;)
    ps. dalla pertinenzialità di prima casa poi ti deriva pure l'esenzione ICI..
     
  8. diego79

    diego79 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ok, comunico al notaio la decisione della dichiarazione di unificare/graffare il terrazzo come pertinenza.
    Appena sono in possesso dell'appartamenteo, provvederò a far eseguire ad un geometra la variazione.
    Intanto mi ha contattato la banca, mi ha detto che ai fini del mutuo, non comporta problemi questa variazione, ma ai fini della perizia SI!!! al max, dovrei pagare nuovamente la perizia (altri € 250!!!).
    Ma che ladruncoli!!!
    Ultima cosa...dopo aver unificato il terrazzo alla casa, mi dovrebbe aumentare la rendita della casa?
    Di quanto? mi hanno accennato ad un mezzo vano...
    Dovrò pagare altro a compensazione di quanto già pagato visto che adesso il terrazzo non ha rendita? se la vede il notaio?
     

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