Terreno vincolato dal comune da 29 anni come parco e cinema all'aperto

[angy2015]

se il terreno ricadeva in un Piano Particolareggiato avrà avuto certamente la sua cubatura perchè essa viene attribuita in base alla superficie totale del Piano e ripartita tra tutti i lotti in modo proporzionale alla superficie in modo da non danneggiare il lotti asserviti a urbanizzazioni o vincoli pubblici.
Essendo però cosa molto vecchia potrebbero esserci altre casistiche e vanno studiate sul posto.

 

[Jan80]

se il terreno ricadeva in un Piano Particolareggiato avrà avuto certamente la sua cubatura perchè essa viene attribuita in base alla superficie totale del Piano e ripartita tra tutti i lotti in modo proporzionale alla superficie in modo da non danneggiare il lotti asserviti a urbanizzazioni o vincoli pubblici.
Essendo però cosa molto vecchia potrebbero esserci altre casistiche e vanno studiate sul posto.

Oggi di norma è così, al tempo invece no..... si espropriava e, dopo la Bucalossi, si paga il mero valore agricolo del terreno data la scissione tra la proprietà e il diritto di edificazione. E' per questo che SUPPONGO che la "cubatura" di tale lotto sia stata già ripartita sugli altri.

Si potrebbe vedere quali erano gli indici concessi dal Programma di Fabbricazione ("PRG semplificato") e iniziare a verificare, perlomeno, gli indici utilizzati per gli altri due lotti che sono stati edificati.

 

[Carmelo Antonio]

Purtroppo ho solo studiato e mai vissuto la pianificazione urbanistica nella quale si ritrova il caso in esame, quindi faccio fatica a fornire ulteriori utili informazioni.

Quello che comunque SUPPONGO, è che il terreno in oggetto venne destinato già in origine a urbanizzazione primaria (quindi uso pubblico) e dubito che in un futuro possa essere "sbloccato" a favore di privati, anche se tuttora di proprietà privata.

Per fare un esempio rapportato all'attualità, oggi se si volesse costruire sopra dei terreni, si partirebbe da un Piano Particolareggiato (o equivalenti regionali), dove almeno il 50% della superficie sarà destinato a urbanizzazioni (infrastrutture, verde, parcheggi, ...) e il resto potrà essere edificato secondo l'indice concesso. Tale indice sarà calcolato su tutta la superficie dei terreni (superficie fondiaria) ma potrà essere utilizzato solo nei lotti dove è possibile edificare.

Ecco perché suppongo che tale terreno non abbia proprio un suo indice di edificabilità, poiché destinato a urbanizzazioni. Per me la cosa curiosa è che sia di proprietà privata.

Rispondo:
Il terreno in oggetto non è mai stato ceduto, o vincolato, come urbanizzazione primaria. Il vincolo è stato posto, tout-court, dal comune in fase di stesura del piano regolatore nel 1981.

Oggi di norma è così, al tempo invece no..... si espropriava e, dopo la Bucalossi, si paga il mero valore agricolo del terreno data la scissione tra la proprietà e il diritto di edificazione. E' per questo che SUPPONGO che la "cubatura" di tale lotto sia stata già ripartita sugli altri.

Si potrebbe vedere quali erano gli indici concessi dal Programma di Fabbricazione ("PRG semplificato") e iniziare a verificare, perlomeno, gli indici utilizzati per gli altri due lotti che sono stati edificati.

Rispondo:
gli altri lotti erano classificati B1 e B2. Il terreno, oggetto del vincolo G sottozona G2, è solo adiacente. Non ha nulla a che spartire con gli altri lotti che sono stati edificati secondo gli indici consentiti.

 

[Jan80]

Probabilmente il problema è a monte per il semplice fatto che quando si va a urbanizzare un'area si devono mantenere degli standards urbanistici. Quindi chi ha pianificato la città ha dovuto ricavare lotti destinati a servizi pubblici.
Ecco che alcuni lotto sono in zona B, e altri in zona G. Quello che mi pare curioso è che le zone destinate a urbanizzazioni non siano state espropriate..... così che debba pagare sopra le tasse su un terreno (mezzo ettaro!) con sostanzialmente un vincolo di inedificabilità.

A provato a fare proposte al Comune per una variante al PRG/PdF che le possa dare un minimo margine di manovra? Considerando anche il fatto delle tasse pagate nel tempo?

Per me l'unica via è questa, anche perché era già a conoscenza di tale vincolo al momento dell'acquisto (il precedente proprietario le ha venduto il tutto in blocco proprio per evitare questa situazione!).

 

[Carmelo Antonio]

Probabilmente il problema è a monte per il semplice fatto che quando si va a urbanizzare un'area si devono mantenere degli standards urbanistici. Quindi chi ha pianificato la città ha dovuto ricavare lotti destinati a servizi pubblici.
Ecco che alcuni lotto sono in zona B, e altri in zona G. Quello che mi pare curioso è che le zone destinate a urbanizzazioni non siano state espropriate..... così che debba pagare sopra le tasse su un terreno (mezzo ettaro!) con sostanzialmente un vincolo di inedificabilità.

A provato a fare proposte al Comune per una variante al PRG/PdF che le possa dare un minimo margine di manovra? Considerando anche il fatto delle tasse pagate nel tempo?

Per me l'unica via è questa, anche perché era già a conoscenza di tale vincolo al momento dell'acquisto (il precedente proprietario le ha venduto il tutto in blocco proprio per evitare questa situazione!).

Rispondo:
Certo negli anni ho fatto diverse proposte al comune, tutte inascoltate. Forse però il senso delle risposte precedenti verteva più su una questione di cubatura da assegnare al lotto in questione se sia possibile o meno.
La mia domanda iniziale era più precisa: posso chiedere che il vincolo che grava sul terreno, posto che dopo circa trent'anni il comune non ha realizzato le opere previste, sia da considerarsi decaduto? ( I vincoli non durano cinque anni? )
La seconda domanda era: posto che SOLO il comune poteva in tutti questi anni edificare ciò che era previsto nel vincolo, escludendo totalmente il mio intervento da privato per realizzare le stesse opere previste nel vincolo, potrei oggi chiedere i danni per non avermi concesso tale possibilità di sfruttamento del lotto in maniera paritetica al comune stesso?
Tutto ruota intorno a quella parola SOLO. E legale?

 

[n3m3six78]

incarica un geometra che si rechi in comune e ti chiarisca la tua situazione.

 

[Rudyaventador]

Rispondo:
Certo negli anni ho fatto diverse proposte al comune, tutte inascoltate. Forse però il senso delle risposte precedenti verteva più su una questione di cubatura da assegnare al lotto in questione se sia possibile o meno.
La mia domanda iniziale era più precisa: posso chiedere che il vincolo che grava sul terreno, posto che dopo circa trent'anni il comune non ha realizzato le opere previste, sia da considerarsi decaduto? ( I vincoli non durano cinque anni? )
La seconda domanda era: posto che SOLO il comune poteva in tutti questi anni edificare ciò che era previsto nel vincolo, escludendo totalmente il mio intervento da privato per realizzare le stesse opere previste nel vincolo, potrei oggi chiedere i danni per non avermi concesso tale possibilità di sfruttamento del lotto in maniera paritetica al comune stesso?
Tutto ruota intorno a quella parola SOLO. E legale?

Non è lineare la decadenza nel tuo caso , purtroppo è cosi datolo stratificarsi di norme nazionali regionali e giurisprudenza. , Il Comune ha molte prerogative e discezionalità. A mio avviso , devi rivolgerti ad un avvocato amministrativo che abbia esperienza sugli strumenti edificatori. Una curiosità ma dal 1981 sono andati avanti a varianti? .
Ad ogni modo è un problema complesso poichè discende dal combinato disposto delle leggi nazionali, regionali ed infine le previsioni comunali. Quindi l eventuale contestazione al al Tar andra inquadrata nella violazione di una norma statale /regionale da parte del comune .
Non è possibile risponderti de plano, sappi che di per se la destinazione verde pubblico non comporta alcun obbligo di esproprio. Ma qui viene esclusa la possibilita di alcun godimento rispettando la destinazione poiche il comune preclude l iniziativa privata nel perseguire quella destinazione. E' chiaro che in sede IMU il comune dovra prevedere l abbattimento 100% .

Infine la questione cubatura non si pone poiche non vi è stata presumo una variazione da B a G dal piano previgente quello del 81 ( nel caso li si è avuta una modifica in tal senso anche se cio ormai non ti da alcun diritto semmai era da esercitarsi nelel osservazioni al piano 1981 ) , pertanto l equilibrio delle zone B in questione prevede l equilibrio delle cubature autonome delle altre zone, essendo nelle prerogative programmatiche dell amministrazione equilibrare suolo e verde etc . Ti devi armare di pazienza e leggerti , non solo le delibere nel tempo avvenute per le zone in ambito B, per vedere se trovi comportamenti contraddittori e eventualmente ingiustificati o prilegiati, , ma la legge regionale specialmente che oggi vincola e non poco i piani .Dopodichè ti affidi ad un Amministrativista e valutate se in ultima istanza adire il TAR . Infine valutare costi /rischi-opportunità .