Terreno vincolato dal comune da 29 anni come parco e cinema all'aperto

[Carmelo Antonio]

Buongiorno a tutti, vorrei avere qualche consiglio sul come muovermi per eliminare un sopruso di cui son vittima. Nel 1989 acquistai un terreno, di circa 5000, mq ubicato in pieno centro abitato di un comune con un vincolo che recita così:
"ricade ai sensi del regolamento edilizio con annesso Programma di Fabbricazione in Zona G subzona G2 - Giardino pubblico Parco di quartiere nel quale sono ammessi SOLO interventi pubblici per la realizzazione di parchi e per la costruzione di elementi di ristoro, del teatro all'aperto, dell'abitazione del custode e servizi igenici e simili " e poi altri vincoli sulla recinzione, realizzazione di giochi per bambini etc etc.

Tutto scritto nel certificato di destinazione urbanistica.

In tutti i 29 anni di mia proprietà il Comune non ha mai attivato alcuna attività del genere e non ha mai risposto a mie proposte di utilizzo del terreno ( cedendolo, in tutto o in parte, al Comune stesso in cambio di cubatura, in loco o altrove per esempio) per cui mi ritrovo con questo terreno di proprietà ma privato di un suo qualsiasi utilizzo o commerciabilità in quanto nessuno acquisterebbe un terreno con quel vincolo così stringente.
Quel termine, riportato nel certificato, "SOLO intervento pubblico" in pratica mi ha spogliato di qualsiasi diritto.
Posso oggi chiedere il decadimento di detto vincolo, con la motivazione che il Comune in tutti questi anni non ha mai esercitato il suo diritto di realizzare quanto previsto, e soprattutto posso richiedere al Comune un risarcimento del danno subito per avermi in pratica spogliato della possibilità dell'utilizzo del terreno di mia proprietà per quasi trenta anni?
Grazie per qualsiasi consiglio possiate darmi.

 

[Jan80]

Dubito che tu possa rivalerti sul Comune per un indice di edificazione che il terreno inquestione aveva già ceduto prima del tuo acquisto, o almeno questo mi viene da pensare da quello chescrivi.
Ma perché hai acquistato quel terreno destinato da piano urbanistico a urbanizzazione primaria?
E soprattutto, come hai fatto ad acquistarlo? Chi te lo ha venduto? La cosa è alquanto curiosa dal mio punto di vista.

e non ha mai risposto a mie proposte di utilizzo del terreno ( cedendolo, in tutto o in parte, al Comune stesso in cambio di cubatura, in loco o altrove per esempio)

Potresti tentare con una proposta di Piano Particolareggiato (o altra pianificazione più pertinente esistente a livello regionale) poiché sembra che si tratti di un vero e proprio "vuoto urbano".... Ma al momento in che stato si trova il terreno in zona urbana? E' un campo incolto?

Tale piano dovrà prevedere la ricucitura del tessuto urbano, possibilmente integrando altre zone degradate, e in cambio della realizzazione di tale spazio pubblico potrai richiedere la cubatura tanto desiderata...... da considerare anche la possibilità di accedere a fondi pubblici.

 

[Albano50]

Sbaglierò sicuramente.

Ma uno che acquista un terreno con quei vincoli, certamento lo deve aver pagato poco, e contava sù una futura variazione del piano regolatore a lui più favorevole, cosa fino ad ora non verificatasi.
E' come giocare in borsa... non sempre ciò che si acquista si rivaluta.
Ora chiedere danni, non capisco quali, mi sembra arduo.
Se il comune in tutti questi anni non ha fatto niente da lui, non vuol dire che in altre parti non sia intervenuto.

 

[Carmelo Antonio]

Dubito che tu possa rivalerti sul Comune per un indice di edificazione che il terreno inquestione aveva già ceduto prima del tuo acquisto, o almeno questo mi viene da pensare da quello chescrivi.
Ma perché hai acquistato quel terreno destinato da piano urbanistico a urbanizzazione primaria?
E soprattutto, come hai fatto ad acquistarlo? Chi te lo ha venduto? La cosa è alquanto curiosa dal mio punto di vista.



Potresti tentare con una proposta di Piano Particolareggiato (o altra pianificazione più pertinente esistente a livello regionale) poiché sembra che si tratti di un vero e proprio "vuoto urbano".... Ma al momento in che stato si trova il terreno in zona urbana? E' un campo incolto?

Tale piano dovrà prevedere la ricucitura del tessuto urbano, possibilmente integrando altre zone degradate, e in cambio della realizzazione di tale spazio pubblico potrai richiedere la cubatura tanto desiderata...... da considerare anche la possibilità di accedere a fondi pubblici.

Allora rispondo:
il terreno lo acquistai unitamente ad altri lotti attigui edificabili. Faceva parte di un unico acquisto, poichè il venditore o vendeva tutto o non vendeva nulla, e fui costretto ad acquisire anche il lotto G2 in questione.
La mia rimostranza è quella che il terreno con il vincolo imposto dal Comune è praticamente inutilizzabile poichè gli interventi sono solo possibili se effettuati dal Comune stesso. Possibile che un vincolo sia così restrittivo e penalizzante per il privato? Possibile che in trenta anni il Comune non dia seguito o alla realizzazione delle opere previste dal vincolo e neppure attivi la pratica dell'esproprio?

 

[Jan80]

In effetti è un caso curioso, di norma tali terreni venivano espropriati... non è che qualcuno si oppose all'esproprio a suo tempo?

Attualmente le regole si sono evolute di molto e si parla di accordi programmatici e di perequazione urbanistica; concetti che difficilmente si possono applicare al tuo caso.
Io comunque tenterei comunque la via dell'accordo con il Comune proponendo una soluzione per l'area in questione, fermo restaando che la "cubatura" del lotto è già stata sicuramente ripartita sugli altri lotti edificabili.

 

[Carmelo Antonio]

In effetti è un caso curioso, di norma tali terreni venivano espropriati... non è che qualcuno si oppose all'esproprio a suo tempo?

Attualmente le regole si sono evolute di molto e si parla di accordi programmatici e di perequazione urbanistica; concetti che difficilmente si possono applicare al tuo caso.
Io comunque tenterei comunque la via dell'accordo con il Comune proponendo una soluzione per l'area in questione, fermo restaando che la "cubatura" del lotto è già stata sicuramente ripartita sugli altri lotti edificabili.

Rispondo:
Nessuno si è mai opposto a qualsivoglia proposta di esproprio. Credo che l'ingiustizia da me subita stia nella dicitura "SOLO intervento pubblico " indicata sul vincolo.
In pratica se non ci fosse solo l'opportunità di intervento pubblico avrei, in teoria ed in pratica, potuto realizzare io l'intervento previsto nel vincolo. Cioè avrei potuto realizzare un teatro all'aperto con annesso locale di ristoro. Quindi rispettando il vincolo imposto, ma con la differenza che io avrei potuto guadagnare avviando una attività imprenditoriale secondo i dettami del vincolo. Ergo, con guadagno personale. Cosa che mi è stata impedita di fare poichè l'intervento lo può effettuare solo il Comune e non io che sono il proprietario. Ecco la mia considerazione sulla possibilità di richiedere dei danni per i guadagni persi in tutti questi anni.

 

[angy2015]

dovresti verificare, come hanno già esposto altri, se il terreno era stato vincolato ad uso pubblico in seguito a cessione della cubatura. E' la cosa più probabile e potrebbe essere stata fatta molto prima del tuo acquisto o magari anche da un proprietario precedente al tuo venditore. Ricordo un signora che insisteva per vendere un bel terreno asserendo fosse edificabile perchè in mezzo alle altre case pur avendo lei stessa ceduto la cubatura anni prima.
Il comune lo aveva poi vincolato ad uso pubblico e successivamente venne espropriato con costruzione di gigantesca bocciofila che si guadagnò alcune apparizioni su Striscia per lo stato di abbandono.

 

[Carmelo Antonio]

dovresti verificare, come hanno già esposto altri, se il terreno era stato vincolato ad uso pubblico in seguito a cessione della cubatura. E' la cosa più probabile e potrebbe essere stata fatta molto prima del tuo acquisto o magari anche da un proprietario precedente al tuo venditore. Ricordo un signora che insisteva per vendere un bel terreno asserendo fosse edificabile perchè in mezzo alle altre case pur avendo lei stessa ceduto la cubatura anni prima.
Il comune lo aveva poi vincolato ad uso pubblico e successivamente venne espropriato con costruzione di gigantesca bocciofila che si guadagnò alcune apparizioni su Striscia per lo stato di abbandono.

Rispondo:
Il vecchio proprietario, interpellato a suo tempo, mi garantì che non cedette nessuna cubatura al Comune. Il terreno venduto apparteneva alla sua famiglia da tempo immemorabile e nessuna convenzione o cessione al comune avvenne prima della vendita al sottoscritto.

 

[angy2015]

io farei una visura ventennale in conservatoria o chiederei al notaio che aveva rogitato se eventualmente l'aveva fatta, dovreste anche ricontrollare il Certificato di Destinazione Urbanistica allegato al rogito.
Chiederei anche in Comune per verificare quanto affermato dai venditori.

 

[Jan80]

Purtroppo ho solo studiato e mai vissuto la pianificazione urbanistica nella quale si ritrova il caso in esame, quindi faccio fatica a fornire ulteriori utili informazioni.

Quello che comunque SUPPONGO, è che il terreno in oggetto venne destinato già in origine a urbanizzazione primaria (quindi uso pubblico) e dubito che in un futuro possa essere "sbloccato" a favore di privati, anche se tuttora di proprietà privata.

Per fare un esempio rapportato all'attualità, oggi se si volesse costruire sopra dei terreni, si partirebbe da un Piano Particolareggiato (o equivalenti regionali), dove almeno il 50% della superficie sarà destinato a urbanizzazioni (infrastrutture, verde, parcheggi, ...) e il resto potrà essere edificato secondo l'indice concesso. Tale indice sarà calcolato su tutta la superficie dei terreni (superficie fondiaria) ma potrà essere utilizzato solo nei lotti dove è possibile edificare.

Ecco perché suppongo che tale terreno non abbia proprio un suo indice di edificabilità, poiché destinato a urbanizzazioni. Per me la cosa curiosa è che sia di proprietà privata.