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  1. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il mio argomento vuole essere soprattutto un consiglio ai meno esperti per quanto riguarda le vendite di appartamenti PEEP ( Piano Edilizia Economica Popolare).
    Attenzione a credere a quello che vi dicono i proprietari! La maggior parte delle volte non sanno ( o forse è meglio dire che non vogliono rivelare) i vincoli che riguardano i loro appartamenti e vi assicuro che non sono pochi.Più di una volta mi sono trovato costretto a smentire (chiamando direttamente l'ufficio Peep del Comune) le loro convinzioni sul fatto che l'appartamento non aveva assolutamente alcun vincolo!
    Infatti il problema più grosso è rappresentato dal cosiddetto "prezzo imposto" e cioè il prezzo che determina il Comune ( su richiesta scritta del proprietario) in base al quale andrà al massimo rogitato obbligatoriamente l'immobile. Attenzione perchè questo non è un vincolo di poco conto! Anche perchè oggi le banche erogano il mutuo al max il 70 o l' 80% di tale prezzo, e cosa di non poco conto, la nostra mediazione andrà calcolata su tale prezzo.
    Il principale problema è che la maggior parte delle volte il prezzo che impone il Comune è assurdamente basso (ho visionato un immobile dove il proprietario chiedeva 200.000€ ma aveva un prezzo imposto di circa 60.000€). Comunque nella convenzione firmata tra Comune e ditta costruttrice è inserita la durata di tale imposizione che normalmente è di 30 anni dalla data di abitabilità, dopodichè decorso tale termine si fa richiesta scritta al Comune, il quale dietro il versamento di una somma che determinerà, è possibile eliminare tale vincolo. Attenzione alle provvigioni!! Un collega della mia città ( Rimini) aveva sottoscritto una proposta di acquisto per un appartamento peep regolarmente accettata. I clienti hanno litigato e recesso dal contratto. Lui, dopo una lunga controversia con il suo legale è riuscito a farsi pagare la mediazione in quanto il contratto era concluso, ma in appello il giudice gli ha intimato la restituzione della parte eccedente il prezzo imposto!
    In definitiva attenzione ai peep in quanto vanno trattati con molta cautela e le informazioni del caso

     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi sembra ovvio.... la parte eccedente il prezzo imposto è nero (scusa la franchezza)!! NON si possono vendere i peep ad un prezzo superiore al prezzo imposto.
    Per i vincoli l'unica cosa da fare è guardare la convenzione.
     
  3. canioantonio

    canioantonio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    attenzione alla convenzioni perchè il 10 .11.2008 la corte di cassazione con sentenza n° 26915 ha stabilito che gli immobili
    acquistati prima del 1992 secondo le convenzini ecc. ecc. possono essere venduti al libero mercato dopo i 5 anni, possono anche essere venduti prima se c'è un grave motivo ( trasferimento ad oltre 50 Km ad esempio), quindi un notaio vi può
    cosigliare al meglio........
     
  4. feprat

    feprat Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ecco, quà casca l'asino, sul fattore del tanto desiderato, del tesserino.
    Noi agenti immobiliari, o consulenti immobiliari, perchè dobbiamo preocuparci, se il prezo di vendita è imposto o no?
    Non è forse vero, che dobbiamo fare solo il nostro lavoro, senza per questo, far spendere di più a probabili clienti, senza favorire eventuali venditori, che richiedono più di quello che è la realtà?
    e poi ci lamentiamo che le persone si fidano poco degli agenti immobiliari? Un esempio per tutti, una agenzia metteva in vendita una attività a 150000€ visitando il locale il proprietario dell'azienda ne chiedevva 120000€, a conoscenza della diversità del prezzo tra il venditore e l'agenzia, cosa deve pensare il malacapitato? che l'agenzia voleva fregare, però l'agenzia ha il famoso tesserino oppure no?
    La tua segnalazione va bene, ma noi tutti come i proprietari di immobili dobbiamo fare un passo indietro. Ma ci costa molto. Buona giornata a tutti
     
  5. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Questo può valere per gli immobili con terreno in diritto di proprietà (abrogazioni effettuate dalla 179/92 Ferrarini-Botta), non per gli immobili in diritto di superficie che non è stato trasformato in diritto di proprietà con nuova convenzione.
     
  6. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Come ho già detto all'inizio della mia discussione, il mio era un consiglio "per i meno esperti" e ti posso garantire che dopo circa 20 anni di attività di "inesperti" ne ho incontrati a dozzine; gente che ti propone un app.to senza sapere se ci sono condoni o meno e gente che ti propone app.ti Peep trattandoli nella stessa maniera di come tratterebbe un'appartamento di libera vendita.
    Il mio argomento è, se vogliamo, anche un pò una provocazione. Se ci riteniamo professionisti seri, dobbiamo agire in una certa maniera (magari avvertendo il proprietario che è vietato vendere un peep ad un prezzo diverso da quello imposto, e non come hai detto te cito"...perchè dobbiamo preoccuparci, se il prezzo di vendita è imposto o no? E' qui che casca l'asino!
     
  7. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    che tutti i comuni facciano come il comune di milano:
    Comune: case convenzionate in vendita a prezzo di mercato
    Diciottomila famiglie che potranno vendere la casa, comprata venti o trent' anni fa, quasi a prezzo di mercato. La vicenda è questa. Si parla di edilizia convenzionata e di una legge che per anni ha bloccato la rivalutazione degli immobili, ancorandola ai parametri Istat. In pratica quelle abitazioni comprate a canone agevolato (poco meno dei prezzi di mercato d' allora) ora valgono trenta volte di meno rispetto ai borsini immobiliari. Ieri è arrivata la delibera che sblocca la situazione. I proprietari potranno vendere a un prezzo, fatte le dovute rivalutazioni, in linea con quello d' acquisto. «Abbiamo sanato una situazione inaccettabile», dice l' assessore all' Urbanistica del Comune, Carlo Masseroli che batte soprattutto su un tasto: «Dare la possibilità a queste famiglie di vendere casa a un prezzo accettabile consente di contrastare anche il nero e il sommerso».


    Per il resto...il prezzo imposto esiste...alcuni Notai lo stanno contestando anche in sede giudiziaria in quanto non piu' conforme alle vigenti norme...anche le banche si stanno adeguando ( qualcuna eroga mutui anche in edilizia convenz., ma periziate al prezzo di mercato.
     
  8. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ad esempio, a Bari è consentito da qualche anno effettuare la trasformazione da diritto di superficie a diritto di proprietà ed abolire tutti i vincoli.
     
  9. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    anche il diritto di proprieta' e' soggetto al prezzo fissato :disappunto:
     
  10. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Credo che la Ferrarini-Botta (179/92) abbia abrogato il vincolo del prezzo fissato per gli immobili in diritto di proprietà, almeno per le convenzioni preesistenti.
     
  11. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Quesito affrontato già in altri post, il problema sono le sentenze della cassazione che ormai sono divise in 2 tronconi ben distinti.

    Una segue la liena della convenzione che è un atto pubblico sottoscritto tra le parti e l'organo provinciale competente quida noi è il CIMEP, e ne consegue che nonstante il riscatto del terreno bisogna seguire tutti i vincoli della convenzione (presso imposto e requistiti soggettivi dell'acquirente)

    L'altra parte fa decadere ogni vincolo dopo il primo acquisto tra società o cooperativa venditrice e il primo assegnatario adducendo che dopo il primo acquisto decade ogni vincolo nella successive rivendite.

    Se vi aggiungiamo che comuni come quello dove opero io e altri (Giussano, Pderno Dugnagno, Rho ecc) si sono inventati delle delibere e D.O.C. dove a fronte di un oblazione che il venditore paga al comune, lo stesso dichiara che l'immobile è libero da ogni vincolo (essenziale il riscatto del terreno).

    INsomma ragazzi un bel ginepraio.
     
  12. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Un plauso al Comune di Milano che finalmente ha capito il problema e come risolverlo! Il prezzo imposto non è possibile cancellarlo a meno che trascorsi 30 anni dalla data di abitabilità ( a Rimini purtroppo è così). Inoltre il Comune di Rimini, decorso tale periodo, ti fa un calcolo della somma che comunque devi pagare se vuoi togliere il vincolo del prezzo imposto.
     
  13. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Penso cheil comune di RImini adotti una pratica impugnabile, e meno che si tratti del riscatto del terreno.
     
  14. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il Comune di Rimini ti fa pagare una quota se vuoi riscattare il terreno da diritto di superficie a diritto di proprietà e decorso il termine anzidetto dei 30 anni te ne fa pagare un'altra per togliere il prezzo imposto.
    Purtroppo qua è così. Mi piacerebbe sapere cosa succede negli altri Comuni Italiani.
     
  15. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    essendo in italia,ogni convenzione e' storia a se' :disappunto: :disappunto:
     
  16. silvio_portovenere

    silvio_portovenere Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao a tutti,
    entro da poco e non so se ho postato una risposta o un semplice intervento, e di questo mi scuso.
    Considerate che io opero in una zona, dove col prezzo imposto in base ai parametri PEEP vai in sicuro accertamento di valore con L' Agenzia delle Entrate.
    E' incredibile come le istituzioni in questi casi non si confrontino nemmeno , lasciando il povero contribuente in balia di se stesso.
    Non ultimo un immobile PEEP assegnato in asta dal Tribunale al prezzo di mercato e rivenduto successivamente al prezzo imposto che era 250.000,00 Euro meno pena la nullita' del contratto, ovviamente andato in accertamento.

    a presto
    Silvio
     
  17. canioantonio

    canioantonio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    il prezzo imposto per la FERRARINI_BOSSI non c'è più, ma si dovrà pagare il comune la differenza del
    prezzo del terreno ?
     
  18. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    La Ferrarini/Botta (179/92) ha abolito il vincolo sul prezzo di vendita per gli immobili con terreno in diritto di proprietà, quindi in tal caso non c'e' da pagare alcuna differenza. Mentre la finanziaria 1999 (449/98) ha consentito ai comuni di trasfomare il diritto di superficie in diritto di proprietà, dietro pagamento di un corrispettivo, stipulando una nuova convenzione. In tal caso ogni comune fa come vuole: chi nella nuova convenzione mette altri vincoli, chi invece mette l'abolizione di tutti i vincoli. Una interpretazione potrebbe essere questa: dato che il terreno diventa da diritto di superficie a diritto di proprietà, scatta in tal caso l'abolizione dei vincoli per i terreni in diritto di proprietà della Ferrarini/Botta, quindi in teoria la trasformazione da diritto di superficie a diritto di proprietà dovrebbe far decadere ogni vincolo. Ma ogni comune ha le sue interpretazioni: infatti, in alcuni casi, il vincolo sul prezzo di rivendita viene mantenuto nella nuova convenzione. La nuova convenzione credo non possa avere durata superiore a 30 anni meno gli anni trascorsi dalla prima convenzione.
     
  19. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    MA allora perchè ci sono notai che non seguono le indicazioni della FErrarini/Botta e non sono dei sprovveduti credetemi, ti fanno comunque calcolare il prezzo imposto dal comune e non stipulano l'atto se il prezzo è superiore?
     
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Perchè se non c'è la liberatoria del comune (dietro pagamento del corrispettivo x lo svincolo) sei ancora sotto convenzione e c'è il rischio di una causa.
     

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