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  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    L'economista e brillante divulgatore Eugenio Benetazzo affronta il problema del mercato della casa, oggi, in Italia.
    Sono perfettamente d'accordo sulla sua brillante analisi.


    Eugenio Benetazzo – eugeniobenetazzo.com -
    Per decenni gli italiani hanno confidato sul mattone come bene rifugio per eccellenza, tuttavia adesso senza più alcun dubbio possiamo affermare che queste esternazioni rappresentano certezze di un passato che non si ripresenterà mai più. Il numero delle NTN stimate per il 2012 (ovvero il numero delle transazioni normalizzate, in buona sostanza il dato che statisticamente rappresenta i volumi delle compravendite) è sui livelli di metà anni ottanta, con circa 450/470.000 transazioni, dopo aver avuto picchi vertiginosi durante il primo decennio del nuovo millennio con 750/800.000 transazioni. Questo è di gran lunga il dato che rappresenta la crisi o meglio la depressione del mercato immobiliare italiano.
    Se ci aggiungiamo inoltre l’effetto IMU tale dato dovrebbe peggiorare sensibilmente a consuntivo. Ci siamo sempre sentiti dire che gli italiani sono un popolo ricco perchè otto su dieci di loro posseggono la casa in cui vivono: in realtà anche questo è un dato fuorviante in quanto non considera quanti di loro sono effettivamente proprietari della propria abitazione, senza quindi essere gravati da mutui e prestiti vari per ammodernamenti ed ampliamenti.
    In Italia ci sono quasi 24 milioni di abitazioni residenziali (censite catastalmente), di queste 17 milioni rappresentano abitazioni principali di proprietà mentre 6 milioni rappresentano quelle in locazione o fruite ad altro titolo. Al fianco di questi dati deve far riflettere come ve ne siano invece oltre un milione completamente vuote (o meglio non utilizzate, per la precisione 1.200.000), e non mi riferisco alle case per vacanza o ad utilizzo lavorativo che sono stimate a 4,5 milioni. Se questo non vi basta ancora per comprendere il downtrend che caratterizzerà il mercato immobiliare italiano nei prossimi anni (se non decenni) possiamo elencare le contrazioni di valore che hanno colpito interi quartieri sia in area metropolitane che i capoluoghi di provincia andando da un -5% a un -20% in appena due anni. L’intero settore sta passando da una fase di blanda stagnazione ad una di marcata contrazione a seguito della convergenza di fenomeni socioeconomici poco confortanti: crollo del mercato dei mutui e peggioramento delle condizioni di affidamento, diminuzione del reddito disponibile nelle famiglie italiane, aumento del carico fiscale sui patrimoni immobiliari e profonda incertezza sul mercato del lavoro.
    In particolar modo l’ultima voce deve portare a far riflettere: nel futuro che ci attende non avrà più senso investire a lungo termine per acquistarsi un appartamento di proprietà sapendo che oggi si ha un posto di lavoro a Torino, Milano o Padova e domani con molta probabilità si sarà obbligati a spostarsi in un altra regione o peggio in un altra nazione a fronte di un mercato del lavoro più dinamico e flessibile. Non entro dopo a raccontare che fine faranno tutti gli immobili costruiti durante gli anni novanta, che si trovano in classe energetica D/E/F, i quali dovranno competere con quelli nuovi di ultima generazione: la competizione sul mercato produrrà d’obbligo una consistente contrazione delle valorizzazioni qualora si debba vendere per necessità. Pensate a tal proposito che un appartamento di medie dimensioni in massima certificazione energetica può far risparmiare anche oltre Euro 2.000 all’anno solo in spese di riscaldamento e condizionamento. Sul fenomeno della lenta penetrazione delle etnie minoritarie in quartieri un tempo di prestigio, ho già avuto modo di parlarne in precedenza.
    Termino ricordando che il colpo di grazia lo daranno invece le dismissioni di ingenti patrimoni immobiliari sia da parte di Enti Locali e sia da parte di molti fondi immobiliari privati, i quali liquideranno il proprio patrimonio prima della scadenza naturale del fondo con una stima del controvalore immesso sul mercato di oltre 9 miliardi entro i prossimi tre anni. Ognuno di voi pertanto cerchi di immaginare le conseguenze che scaturiranno da questa mole di proprietà immesse sul mercato, contribuendo a saturarlo ed ingolfarlo pesantemente. Questo non riguarda solo l’Italia, ma molte altre economie occidentali, solo in Germania si stimano dismissioni di fondi immobiliari per oltre 20 miliardi di euro. Sta finendo un’epoca nel vero senso della parola, quello che si dava per sicuro e remunerativo oggi non lo è più: il mio suggerimento se proprio ci si è intestarditi a investire nell’immobiliare è almeno ricercare l’eccellenza energetica nel residenziale e l’esoticità per quanto riguarda i fondi immobiliari aperti, confidando che il gestore con invidiata lungimiranza sia in grado di individuare mercati con elevato appeal e forte crescita nei prossimi anni.
    Eugenio Benetazzo
     
  2. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ...gli stessi illustri esperti prevedevano che lehman brothers fosse una società solida, che la borsa non sarebbe crollata nel '99 e che le torri gemelle sarebbero state un'avamposto di moderna occidentale magnificenza destinata ad illuminare i secoli...
    Diffidate da chi parla per convenienza come dovete diffidare da chi parla senza ragionare e quando avrete imparato a ragionare con la vostra testa non avrete bisogno di chi proferisce sempre le parole che il suo padrone, per interesse, gli impone di proferire...
     
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  3. O.r.d.i.n.a.r.y. Man

    O.r.d.i.n.a.r.y. Man Membro Attivo

    Altro Professionista
    su questo mi ha copiato....l'ho scritto anche io qui dentro.....
    però Graf mi devi spiegare se approvi questo articolo perchè non credi scendano i prezzi......mah...:pollice_verso:
    in una economia evoluta con percentuali di 80-85% di proprietari l'immobiliare è destinato ad essere mercato di nicchia , non più quel tipo di mercato da paese in crescita e sviluppo dove la gente ha fame di case...come siamo stati noi fin poco tempo fa.

    beh hai ragione....ma allora skywalker si deve diffidare anche di te....presumo tu sia nell'immobiliare...o sbaglio ? Della serie non chiedere all'oste se il vino è buono ;)
     
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  4. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare


    Senti, ti spiego una cosa.
    Ho iniziato a scrivere su questo forum più o meno all'inizio della crisi.
    Non che prima non leggessi ma non avevo altro da aggiungere.
    Inizialmente rispondevo a quelli maggiormente demotivati dicendo di tener duro, di continuare.
    Oggi però è come remare in salita.
    Noi non siamo una categoria, i commercianti lo sono, noi siamo solo degli ausiliari del commercio.
    Paradossalmente anche gli amministratori condominiali sono tutelati dal fatto che, per legge, la figura dell'amministratore è obbligatoria oltre un certo numero di unità, noi non lo siamo.
    Non sono un missionario e forse nemmeno un buon samaritano ma mi spieghi tu quale razza di penetrazione del mercato potrà rimanerci se alla fine di tutto questo saremo rimasti in 4 gatti a fare questo mestiere?
    Poi tu diffida pure quanto vuoi che forse si commette peccato ma raramente si sbaglia ma una cosa è diffidare, un'altra è dire che il vino di cui parli, l'oste non potrà più metterlo in tavola perchè non saranno più rimaste nè vigne nè osterie...e tutto questo in nome della necessità di lasciare i soldi necessari per produzione e commercializzazione in pancia alle banche o in alternativa per togliere interesse al settore in modo da convogliarli nell'acquisto di titoli di stato.
    ...eh già...quei signori negli anni hanno proprio dimostrato di essere bravi amministratori e di sapere bene cosa farsene eh?
    Perchè non rassegnarsi e appoggiarli con la nostra benedizione?
    Bravo!
     
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  5. O.r.d.i.n.a.r.y. Man

    O.r.d.i.n.a.r.y. Man Membro Attivo

    Altro Professionista
    ammiro la tua grinta....ma il mercato è troppo forte per i piccoli e si deve solo cercare di capirlo, non di sconfiggerlo.
     
  6. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare

    Assecondo i mercati da oltre vent'anni e ho sempre surfato tutte le onde possibili.
    ...ma viene un giorno in cui ci si rende conto che è il momento di chiedere ciò che è giusto e non solo ciò che ci conviene.
    A spanne direi che questo momento è ora.
    A proposito della tua convinzione che il potere di pochi debba necessariamente pesare più della volontà dei molti vorrei solo aggiungere una cosetta...


    Luigi XVI di Borbone, detto il Desiderato (Versailles, 23 agosto 1754Parigi, 21 gennaio 1793), fu re di Francia dal 1774 al 1791; dal 1º ottobre 1791 regnò con il titolo di "re dei Francesi" fino al 10 agosto 1792, giorno della sua deposizione.
    Inizialmente amato dal popolo, la sua indecisione e il suo conservatorismo portarono il popolo a rifiutarlo e a odiarlo in quanto simbolo del potere assoluto esercitato dalle monarchie europee. Durante la Rivoluzione venne chiamato Luigi Capeto, in quanto discendente di Ugo Capeto, fondatore della dinastia, nell'intenzione di dissacrarne lo status di re, e soprannominato derisoriamente Louis le Dernier (Luigi l'Ultimo). Oggi gli storici giudicano generalmente Luigi XVI un uomo onesto e sinceramente desideroso del bene della nazione, ma inadeguato, per il suo estremo conservatorismo, al difficile compito di riformare la monarchia, di risanare le finanze e di dare al Paese istituzioni democratiche.

    ...ecco, credo che anche i regnanti francesi avessero la tua medesima convinzione ma la storia dimostrò che non ragionarono con testa, anzi in seguito la testa servì per diversi e meno onorevoli scopi...
    A proposito...la descrizione di cui sopra ti ricorda qualcuno?
     
  7. O.r.d.i.n.a.r.y. Man

    O.r.d.i.n.a.r.y. Man Membro Attivo

    Altro Professionista
    guarda del mia convinzione tu nun c'hai capito nulla.....lasciati dire :D

    citi cose più grandi di te e voli troppo alto....la gente comune vola bassa e a quote basse l'immobiliare si sta esaurendo.
    Fattene una ragione :sorrisone:
     
  8. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ...bella risposta , affatto male per un'ordinary man...nothing special, nothing grand? ...forse solo a parole eh?
    P.S. Il mio volare alto dove lo vedi?
    ...ah già dimenticavo...per essere popolare bisogna dire quello che tutti dicono o quello che vogliono sentire, un'opinione diversa non è solo una diversa opinione, è certamente sinonimo di boria o spavalderia o ignoranza?
    bene!
    tieniti pure le tue idee e se me lo consenti io, sommessamente, mi terrò le mie...
     
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  9. akiraa

    akiraa Membro Junior

    Privato Cittadino
    Di sicuro sarà interessante vedere cosa accadrà da Dicembre con la seconda, e più pesante rata dell'IMU. Alcuni potrebbero decidersi a mettere in vendita seconde e terze case, altri che già stanno perseguendo tale strada potrebbero dare una bella sforbiciata al prezzo.

    In questo quadro, dove alla generazione under 30 è ormai escluso l'accesso alla casa anche con mutuo visto l'andamento del mercato del lavoro e soprattutto degli stipendi di ingresso, è facile prevedere un 2013 ancora negativo per l'immobiliare. Non dimentichiamoci che dal prossimo anno si entra in pieno regime di FISCAL COMPACT, l'Italia dovrà effettuare per i prossimi 20 anni manovre straordinarie di 40 miliardi di euro annui per rientrare del mostruoso debito pubblico. E quei soldi da dove pensiate che arriveranno? Tagli di ogni tipo, sfoltimento dei dipendenti statali e...NUOVE TASSE.

    Purtroppo siamo in una crisi di lungo periodo che ci accompagnerà almeno fino al 2030, sicuramente alcune cause del blocco immobiliare potranno essere rimosse forse (accesso ai mutui) ma altre resteranno in piedi. Mi dispiace vedere tanti agenti immobiliari che ragionano suil presente, richiamo corsi e ricorsi storici, non rendendosi conto del quadro macro-economico totalmente mutato. Ma d'altronde, di laureati tra gli agenti ne ho visti ben pochi!
     
  10. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare


    ...a parte che non è detto che gli agenti siano tutti ignoranti e senza cultura, solo che anche negli altri settori le cose non vanno poi tanto meglio, anzi...
    Nel corso del 2011 in Italia sono fallite oltre 9000 imprese di piccole, medie e grandi dimensioni...molte di loro gestite da laureati senza che questo ne abbia minimamente modificato o migliorato le sorti...
     
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  11. O.r.d.i.n.a.r.y. Man

    O.r.d.i.n.a.r.y. Man Membro Attivo

    Altro Professionista
    questo non l'ho scritto io....l'hai scritto tu......forse cogli questi aspetti da quello che scrivi.....
    forse scrivendo certe cose ti eri reso conto tu stesso di un tuo per cosi dire....profilo spavaldo ?
    E' già un passo avanti.....
     
  12. O.r.d.i.n.a.r.y. Man

    O.r.d.i.n.a.r.y. Man Membro Attivo

    Altro Professionista
    beh devo dire che si tratta di una fredda constatazione della realtà.....in effenti gli AI sono solo dei commercianti di case in Italia. Non hanno nessuna titolarità in una compravendita tranne la legge che riconosce il diritto alla provvigione per effetto del loro intervento.....
    molto blando per poter giustificare la possibilità di teorizzare tesi economico-immobiliari di mercato......
    poi quando consigliano l'acquisto immobiliare......non c'è che dire...sicuramente il frutto di un attento studio economico sulle dinamiche di mercato di breve e lungo periodo.
     
    A Carlo Garbuio piace questo elemento.
  13. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    beh se hanno intervistato Giordano (AD immobiliare.it) SULLE DINAMICHE DI MERCATO, estero addirittura,in primetime a canale5 ...siamo proprio alla frutta
     
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  14. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    tranquilli ragazzi plssss, perche' non si puo' fare una bella discussione , un franco confronto, senza nn dover per forza entrare nel personale???
    Grazie
     
  15. O.r.d.i.n.a.r.y. Man

    O.r.d.i.n.a.r.y. Man Membro Attivo

    Altro Professionista
    sono d'accordissimo.......io esprimo la mia tesi, non dovete pensare che ce l'ho con voi, anzi......parlo del settore non di voi. Che il settore non abbia futuro a me non fa nessun favore.....ma la realtà è che il nuovo non è per forza mettere il rossetto nuovo alla vecchia signora ;):fico:

    te Andrea si vede che sei molto più avanti della media , bravo....e qui ho personalizzato.
    negli altri interventi parlo solo di mercato immobiliare ;):fico:
     
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    .. e io che pensavo fino al 2090... ;)
     
  17. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Purtroppo siamo in una crisi di lungo periodo che ci accompagnerà almeno fino al 2030

    .. e io che pensavo fino al 2090...

    [​IMG]
     
    A mamicri, Bagudi, andrea boschini e 1 altro utente piace questo messaggio.
  18. O.r.d.i.n.a.r.y. Man

    O.r.d.i.n.a.r.y. Man Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ottimismo e pessimismo in economia non vogliono dire niente....:innocente:
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  19. O.r.d.i.n.a.r.y. Man

    O.r.d.i.n.a.r.y. Man Membro Attivo

    Altro Professionista
  20. O.r.d.i.n.a.r.y. Man

    O.r.d.i.n.a.r.y. Man Membro Attivo

    Altro Professionista
    cito poi la parte finale dell'articolo che si dovrebbe aggiungere sempre alla fine di una previsione economica
     

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