Uso esclusivo di un terrazzo

[Utente Cancellato 62355]

Buon giorno, sono proprietaria di un appartamento da 20 anni e regolarmente negli anni alle riunioni condominiali (ogni volta che arriva un nuovo proprietario) mi ritrovo a dover affrontare discussioni sul fatto che il mio appartamento ha un terrazzino che alcuni condomini ritengono essere condominiale. Cito quindi le parole scritte sul mio rogito: "si dà atto che il terrazzino antistante l'appartamento in oggetto è di uso esclusivo dello stesso" . Ho chiesto più e più volte all'amministratore condominiale di informarsi su come si poteva risolvere il problema, ma non si è mai dato da fare per questa cosa; mi conteggiava però nelle spese condominiali un affitto forfaitario per l'uso dello stesso. L'appartamento è ubicato al piano terra ed il terrazzo è accessibile solo da una porta finestra dal mio appartamento e tutto il resto è chiuso da un muretto alto circa 50cm e da una rete. Abbiamo da tre anni cambiato l'amministratore condominiale ed allora ho provato a chiedere nuovamente di risolvere il problema, il quale non ha più conteggiato nelle mie spese condominiali l'affitto del terrazzino, spiegandomi che se sul rogito non è scritto che devo pagare una locazione non avrei dovuto pagare nulla.
Da pochi giorni abbiamo fatto la riunione condominiale e ci siamo trovati di nuovo davanti al problema. Alcuni condomini propongono di fare un rogito dello stesso terrazzino (con spese a mio carico) . Vorrei sapere se è necessario , o se in alternativa posso chiedere il diritto di uso capione correggendo solo gli atti catastali o se c'è un altro modo dato che nessuno di loro può comunque entrare nel terrazzo.
Spero di essere stata chiara....Grazie

 

[Architetto]

Ciao, sei stata chiara, anche se con una piantina si capirebbe meglio ... ma in ogni caso, dalla tua precisa descrizione di comprende che la tua è una terrazza con l'art. 1125, 1126 ed altri del codice civile, ma in particolare su quanto decretato dalla Corte Cassazione Civile del 26.02.1959 n. 563 dove indica che «... le terrazze a livello devono, ..., considerarsi come facenti parte, strutturalmente e funzionalmente, degli appartamenti da cui vi si accede, ed al cui uso esclusivo esse sono destinate, quali appartenenze degli stessi, in difetto di contrarie risultanze di un titolo ...».
È anche da precisare che le terrazze a livello hanno un regime giuridico generico; poichè se da una parte, quella del diritto dominicale, sono considerate bene del singolo condomino, tanto è vero che sono commercializzate unitamente all’unità abitativa da cui si accede, dall'altra punto di vista commerciale o condominiale sono considerate beni comuni in quanto la loro funzione è comune sia al loro proprietario sia ad alcuni o tutti gli altri condomini.
Questo perchè per essere considerata “a livello”, la terrazza deve sporgere al di fuori della sagoma del tetto (o del lastrico solare dell'ultimo piano) condominiale, altrimenti è solo quest’ultimo ad avere funzione di copertura di tutte le unità abitative poste ai piani inferiori poste in proiezione verticale rispetto al tetto, mentre le singole terrazze a livello non sono altro che elementi strutturali equiparabili ai balconi con obbligo di rispetto dell'appiombo.
In definitiva, se la tua terrazza si proietta oltre la copertura (o lastrico solare se presente) si definisce uso di pertinenza e nessuno può recriminare, in caso contario (ovvero se si limita alla proiezione della copertura o lastrico solare) allora è equiparato ad un semplice balcone; in ogni caso necessita garantire il passaggio dell'appiombo per eventuali recuperi di materiali che possono cadere (panni stesi, ecc.).
Spero esserti stato d'aiuto.

 

[Utente Cancellato 62355]

Grazie infinite per la sua esaustiva rusposta. Il mio amministratore andrà comunque dall'avvocato. Le farò sapere l'evolversi.
Grazie

 

[Architetto]

grazie a te ... tienici aggiornati ....