Acquisto terrazzo uso esclusivo

[bri083]

Salve.

Sono nuova del forum e spero di aver scelto la giusta area tematica.

Approfitto per chiedere un Vs. parere.

Ho acquistato casa in un edificio di tre unità immobiliari, per questo senza condominio, ed io il mio appartamento si trova all'ultimo piano.

La terrazza condominale, ca 100mq, è ad uso esclusivo del mio appartamento e del proprietario del 1° piano. Il proprietario dell'altra unità immobiliare non ha pertinenze ( ha il giardino di propietà ).

Ora mi chiedevo se, ed eventualmente, fosse possibile ottenerne, a seguito di una proposta al proprietario del 1° piano, il completo uso esclusivo.
Imoltre qual è iter da seguire ed i costi approssimativi.

Grazie mille!!

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[SALVES]

Ciao bri083.

Una domanda molto importante perchè costituisce sostanziale differenza per darti una risosta alquanto più consona al tuo quesito.

Hai la proprietà o l'uso esclusivo del terrazzo assieme al proprietario del primo piano?

L'altro inquilino ha la proprietà o l'uso esclusivo del giardino?

Ciao salves

 

[bri083]

Grazie per la tua risposta.

Io e l'altro inquillino abbiamo l'uso esclusivo del terrazzo. Credo si tratti di questo, in quanto nell'atto di acquisto non si fa cenno ad una proprietà, pur ribadendo che io abito al 3° ed ultimo piano del fabbricato. (Non so se questo possa essere utile).

L'inquilino del piano terra dice di avere l'uso esclusivo e la proprietà del giardino. Esso si trova annesso alla sua proprietà e vi può accedere sia dal suo appartamento che da una porta che da sulle scale condominiali.

Grazie ancora per la tua cortese risposta
Ciao!

 

[SALVES]

Poichè non vaete chiaro se avete solo l'uso esclusivo o la proprietà dovete procedere tutti in comune accordo muniti dei propri rogiti e recarvi presso un notaio che vi dica esattamente il titolo che avete, dopo chiedergli come fare cambiare la titolarità e/o la comproprietà.
l'iter comunque da intraprendere è di incaricare un tecnico che se non avete la titolarità deve procedere al censimento del giardino e terrazzo, censimento che onsiste nel fare assegnare a tali immobili una propria identità catastale, per poi ritornare dal notaio a rogitare il tutto e regolarizzare la proprietà delle due particelle di terrazzo e del giardino.
Ciao salves

 

[bri083]

..forse mi sono spiegata male.

Il proprietario di p.terra (giardino) dice di avere il titolo del giardino scritto nel suo atto di proprietà (cosa che, ovviamente, devo prendere in parola in quanto non posso visionare il suo atto); quindi, secondo legge, non ha accesso al terrazzo, a meno che noi, per norme di buon vicinato, non glielo concediamo comunque.

L'inquilino di 1° piano dice, invece, di aver scritto nel proprio atto dell'uso esclusivo del terrazzo. Io, nel mio atto di acquisto, non trovo scritto quanto afferma di avere l'inquilino del 1° piano, cosa però riferitami da chi mi ha venduto la casa ed anche l'inquilino di 1° pianone è così convinto.

Premettendo che il mio piano ( che è anche all'ultimo piano del fabbricato ) è stato costruito in anni succesivi agli altri appartamenti, credo che, comunque, per quanto mi riguardi, sia una cosa sottointesa ed ovvia, visto che in primis erano solo due gli appartamenti ( p.terra con il suo giardino e 1°piano con il terrazzo di copertura dell'immobile). Con la costruzione del mio piano il mio appartamento fa da "copertura" a quello sottostante e mi pare ovvio che l'uso esclusivo si sia esteso anche a me.

Ripeto che la quastione dell'uso esclusivo mi venne presentata da chi mi ha venduto casa . Quindi io deduco che, anche se per me l'uso non è specificato nell'atto, sia da intendersi come sopra.

Ora avendo necessità di spazi, mi chiedevo se ero autorizzata a fare una richiesta di acquisto dell'intero terrazzo o di una parte di esso al proprietario di 1° piano.

Spero di essere stata quanto più chiara possibile. Mi rendo conto che dovendo scrivere risulti un pò dispersivo, quindi se necessiti qualche info in più fammi sapere

Grazie mille!!

 

[SALVES]

Non avendo la possibilità di vedere lo stato dei luoghi ed inoltre non avendo pure la conferma se il diritto sia sul terrazzo che sul giardino sia proprietà esclusiva o uso esclusivo posso solo darti solo indicazioni amministrative o dell'uno o dell'altro caso.

L'uso è disciplinato dal codice civile.

Art. 1021.
Uso​

Chi ha diritto d'uso di una cosa può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia.
I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto.

Art. 1024.
Divieto di cessione.​

I diritti di uso e di abitazione non si possono cedere o dare in locazione.

Art. 1025.
Obblighi inerenti all'uso e all'abitazione.​

Chi ha l'uso di un fondo e ne raccoglie tutti i frutti o chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa è tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l'usufruttuario.
Se non raccoglie che una parte dei frutti o non occupa che una parte della casa, contribuisce in proporzione di ciò che gode.

Art. 1026.
Applicabilità delle norme sull'usufrutto.​

Le disposizioni relative all'usufrutto si applicano, in quanto compatibili all'uso e all'abitazione.

Art. 981.
Contenuto del diritto di usufrutto.​

L'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica.
Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.

Art. 986.
Addizioni.​

L'usufruttuario può eseguire addizioni che non alterino la destinazione economica della cosa.
Egli ha diritto di toglierle alla fine dello usufrutto, qualora ciò possa farsi senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In questo caso deve essere corrisposta all'usufruttuario un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

Questi articoli disciplinano la gestione dell'uso di una cosa c'è anche da dire che se nel tuo atto non è trascritto l'uso del terrazzo significa fino a prova contraria che non puoi usarlo, a differenza di quanto invece è trascritto in quello del 1° piano.

L'uso di tali aree quali terrazzo e giardino se negli atti è trascritto solo questo tipo di diritto significa che la proprietà è di tutti ma l'usufruibilita ristretta solo a chi nel rogito l'ha trascritta.

Se invece nei rogiti non è trascritto nesun diritto in tali aree significa che avete il condominio su tali aree quindi tutti e tre pari diritti e doveri.

Ora se volete dividervi tali aree e renderle non solo all'uso esclusivo ma alla proprietà esclusiva dovete procedre a verificare cosa dicono i rogiti dopo di che dovete procedere alla redazione di dia comunali, docfa e successivi rogiti di trasferimento di diritti, il tutto coadiuvati da un tecnico ed un notaio.

Non so se sono stato chiaro in tutta questa descrizione, in ogni caso se hai ancora dubbi non esitare a chiedere chiarimenti.
Ciao Salves

 

[bri083]

Grazie x la celere risposta"

Non vorrei apprefittare, ma ho un quesito più urgente adesso.

Stamene il proprietario di piano terra mi ha "gentilmente" messo a corrente del fatto che oltre a sistemare un serbatoio d'acqua nel suo giardino, ne vuole mettere un altro proprio in terrazzo come riserva, nel caso in cui, qualora dovesse essercene una mancanza, potrebbe utilizzare quella "per caduta". Aggiungo che gli altri appartamenti ( per ora ancora considerati usi esclusivi ) ne hanno già di propri.

Considera che io e l'inquilino di 1° piano abbiamo questo uso esclusivo e piano terra invece no: è possibile opporsi a tale cosa? Esiste una legge o sentenza a cui posso fare appello?Anche per il fatto che lui ha,comunque, il giardino e spazio a sufficienza per posizionare una ulteriore riserva d'acqua a cui attingere ( con motore annesso per il pompaggio ) qualora dovesse mancare l'apporto di acqua comunale, cosa comunque fino ad ora mai accaduta e confermata anche da chi abita in questa zona da più tempo.

Aspetto notizie e grazie ancora una volta.

 

[SALVES]

bri83, la soluzione è sempre rilegendo quello che ti ho indicato nel precedente topic, che comunque ti indico meglio.
Se i rogiti di tutti gli inquilini non parlano di uso esclusivo di certe aree, in questo caso terrazzo e giardino, gli stessi rientrerebbero nella proprietà condominiale così come prescritto da

Art. 1117.
Parti comuni dell'edificio.​

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Se invece i rogiti parlano di uso esclusivo si rimanda tutto agli articoli del topic precedente, cioe solo chi ha l'uso esclusivo.

Fermo restando che qualsiasi manutenzione deve essere affrontata da tutti in base ai propri diritti.

 

[bri083]

Grazie x la tua celerità!