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  1. RETORETO

    RETORETO Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Vorrei porre un quesito su cui non ho ricevuto fino ad oggi risposte esaudienti
    sia da notai che da conservatori dei registri immobiliari:
    Un immobile acquisito con sentenza d'usucapione viene venduto, il notaio mette a conoscenza l'acquirente terzo che su tale immobile vi sono iscritti ipoteche e gravami che riguardavano i vecchi intestatari ovvero quelli precedenti a colui che ha usucapito e d'accordo con l'acquirente riporta Tali gravami nell'atto specificando che sono inefficaci citando persino sentenze della cassazione. MA con la registrazione della sentenza il conservatore non doveva cancellare tali gravami come prevede il codice civile proprio sull'usucapione (acquisto a titolo originario libero da vincoli)?
     
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  2. Sarah333

    Sarah333 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Hai detto bene, ha specificato che sono inefficaci e riportato la sentenza di cui non ricordo al momento il numero. Proprio per i motivi da te successivamente detti in caso di acquisto della proprietà a titolo originario per usucapione.
     
  3. RETORETO

    RETORETO Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Si ma non mi hai detto nulla la mia domanda è precisa: Il conservatore doveva cancellarli in sede di registrazione della sentenza?
     
  4. Sarah333

    Sarah333 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    La sentenza viene TRASCRITTA dal Conservatore. L iscrizione dell ipoteca ormai è solo formale in quanto estinta,inefficiente x effetto della dichiarata usucapione...in base al titolo puoi richiederla anche tu.
     
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  5. RETORETO

    RETORETO Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Anche io sapevo cosi', pero in conservatoria mi hanno detto che non possono cancellare nulla nonostante ho fatto riferimento al codice civile. Sei sicura sulla tua risposta, hai qualche riferimento normativo o precedenti esperienze dirette in qualche conservatoria.
     
  6. Sarah333

    Sarah333 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    a quale fine ti interessa la cancellazione? Non x curiosità,ma x capire se è per una futura vendita... Non ho esperienza diretta ma in atti quando cè una situazione del genere si scrive quanto scritto dal notaio..riferimento normativo nel caso in questione non ce né in particolare..questo chiamasi caso dell usucapio libertatis giuridicamente. Tu hai acquistato libero da vincoli. Anche se vi è l iscrizione è solo formale e non vedo perché non debba essere cancellata avendone un titolo
     
  7. RETORETO

    RETORETO Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Il mio dubbio è per una futura vendita o per la stipula di eventuale mutuo bancario,perchè sai ogni scusa è buona per le banche a non concedere mutui specialmente quando notano un finto problema come questo.Altrimenti sono a conoscenza che sul bene nessuno puo' vantare e pretendere nulla
     
  8. Sarah333

    Sarah333 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    e allora dormi sonni tranquilli perché nel caso di futura vendita ciò che conta è la trascrizione della sentenza. Inoltre in tale caso il notaio in merito alle visure ipocatastali non è tenuto ad andare oltre nel caso in cui nella ricerca a ritroso nei registri immobiliari si evince la trascrizione di una sentenza di accertamento dell intervenuta usucapione in base al 2651cc. Essa infatti pone fine alla catena del precedente proprietario,dando vita a una nuova catena di acquisti a titolo derivativo in capo all usucapiente...
     
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  9. RETORETO

    RETORETO Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ti ringrazio,comunque la mia non è una preoccupazione ma una costatazione che in italia i codici si ossevano a piacimento,perchè un conservatore dovrebbe proprio come dici tu, interrompere le precedenti situazioni ed pulire tutto dall'usucapiente in poi, anche perchè non tutti si sentono rassicurati dalle parole che cli potrebbe dire un legale o un notaio e quindi potrebbe rifiutare l'acquisto a danno mio( lo affermo perchè è già avvenuto).
     
  10. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Un rischio potenziale e residuale esiste, seppur in presenza di sentenza passata in giudicato e trascritta.

    Smoker
     
  11. Sarah333

    Sarah333 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    che rischio?
     
  12. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    il rischio che il creditore ipotecario si opponga e/o impugni la sentenza......., caso residuale, ma potenziale, che potrebbe essere risolto con attenta valutazione degli atti di causa, dell' iscrizione ipotecaria etc...

    Smoker
     
  13. Sarah333

    Sarah333 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ti riporto questo scritto trovato velocemente su internet per brevità di spiegazione mia...pensi che la banca si metta a fare tutta questa trafila???Ipotesi molto vaga...per questo non tenuta molto in considerazione...Ciò che infatti si sottolinea è quanto da me scritto sopra...leggi cosa dovrebbe fare la banca...pensi ne valga la pensa????


    Giudizi di usucapione e riflessi sulle garanzie ipotecarie
    Avv. Eugenio Schiavone, Foro di Roma
    Vi è un principio che è divenuto assai pericoloso per i creditori ed in particolare per quelli che hanno
    iscritto ipoteca su cespiti dei debitori a garanzia del proprio credito. A tal riguardo, anche la Suprema
    Corte ha infatti confermato, in particolare con la sentenza della II° Sez. n. 8792 del 28 giugno 2000,
    che l'usucapione compiutasi all'esito di possesso ventennale esercitato da un soggetto privo di titolo
    trascritto estingue le iscrizioni e trascrizioni risultanti a nome del precedente proprietario (tale effetto
    estintivo riconducendosi non già ad una presunta ?usucapio libertatis?, bensì all'efficacia retroattiva
    dell'usucapione stessa) con la conseguenza che il notaio rogante nella successiva vendita del bene
    compiuta dall'usucapiente non è tenuto a verificare l'esistenza di iscrizioni o trascrizioni
    pregiudizievoli di data anteriore a quella della trascrizione della sentenza di accertamento
    dell'intervenuta usucapione. Le insidie per il creditore, nella fattispecie, sono rappresentate dal fatto
    che questi non può essere a conoscenza dell'esistenza dei presupposti dell'azione in questione,
    giacché colui il quale agisce è privo di titolo che possa legittimare una trascrizione (e quindi il
    creditore iscrivendo l'ipoteca non si sente in alcun modo minacciato) non deve trascrivere l'atto di
    citazione a mezzo del quale ha avanzato la domanda di usucapione e non è neanche obbligato a
    citare nel detto giudizio il creditore ipotecario, il quale non viene considerato litisconsorte necessario.
    La conseguenza è che l'ignaro creditore viene a conoscenza dell'intervenuta usucapione solo nel
    momento in cui viene trascritta la sentenza che la ha accertata. A questo punto, però, il creditore
    iscritto si trova con un giudizio svolto nel quale parte attrice ha avuto modo di provare la propria
    domanda e, cosa ancor più grave, l'usucapiente è nella posizione di vendere il bene che ha acquisito
    a titolo originario. Nel giudizio che mi ha visto impegnato personalmente, inoltre, la situazione era
    ancor più complicata poiché, per una serie di circostanze che non è il caso di approfondire in questa
    sede, il proprietario convenuto aveva addirittura aderito alla domanda concludendo nello stesso
    modo degli attori, arrivando anche a dichiarare che l'usucapiente aveva richiesto le concessioni
    edilizie per costruire i fabbricati che erano andati ad incidere sui terreni oggetto del giudizio. L'unica
    soluzione per tutelare il proprio diritto di credito, che verrebbe totalmente sacrificato dalla sentenza di
    accertamento dell'usucapione, è a mio avviso quella di promuovere l'opposizione di terzo ex art. 404,
    primo comma c.p.c., invocando la titolarità di un diritto autonomo del terzo (diritto garantito da
    iscrizione ipotecaria che verrebbe resa inefficace) la cui tutela è incompatibile con la situazione
    giuridica risultante dalla sentenza pronunciata tra le parti. E' importante soffermarsi sul carattere di
    autonomia di tale diritto, poiché se così non fosse, il terzo sarebbe esclusivamente legittimato a
    proporre l'opposizione ai sensi del secondo comma dell'art. 404 c.p.c., con evidenti maggiori
    difficoltà nel corso del giudizio, dovendo dimostrare il dolo o la collusione in suo danno. E' altresì
    necessario provvedere alla trascrizione della domanda proposta ai sensi dell'art. 404 c.p.c. al fine di
    evitare che l'usucapiente disponga del bene, così vanificando il buon diritto del creditore ipotecario.
    Nel corso del giudizio di opposizione bisognerà sostenere l'inesistenza dei presupposti
    dell'usucapione ed in particolare che l'usucapiente non ha provato di aver esercitato il possesso sui
    beni per venti anni. Particolare attenzione dovrà essere posta sulla prova relativa all'inizio del
    possesso, sulle modalità di esercizio dello stesso e sulla persona di chi avrebbe esercitato il
    possesso, posto che in caso di persona giuridica andrà individuato attraverso quale organo è stato
    esercitato il possesso. Questi ultimi aspetti rivestono, a mio parere, una fondamentale importanza in
    quanto molto spesso ci si potrebbe trovare di fronte a meri atti di tolleranza che non possono servire
    di fondamento all'acquisto del possesso. Da ultimo e solo per dare un concreto contributo collegato a
    fatti di causa, ho avuto l'opportunità di poter replicare alla eccezione di controparte sulla quale, in
    gran parte, aveva fondato la sua domanda, citando un principio ormai pacifico per il quale, ai fini
    dell'invocata usucapione, la concessione edilizia non è idonea a far presumere la proprietà del suolo
    su cui costruire a favore di colui al quale è rilasciata (per tutte Cass. n. 3428 del 3/4/98). In
    conclusione, quindi, pur non avendo la possibilità di difendersi nel giudizio di accertamento
    dell'intervenuta usucapione, il creditore ipotecario ha l'opportunità di tutelarsi promuovendo a sua
    volta un giudizio, dall'esito di certo non scontato, teso a rendere nuovamente efficaci le proprie
    garanzie reali
     
  14. Sarah333

    Sarah333 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Con più calma torno sull'argomento con parole mie,molto più chiare:
    Per far si che la sentenza sia impugnata è necessario contestare l'avvenuta usucapione e non l'esistenza di un ipoteca a garanzia di un credito.Nel momento in cui venga annullata la sentenza di accertamento allora il bene torna in capo al proprietario e la banca ha di nuovo la sua garanzia. Ma non esiste il fatto per cui la sentenza venga annullata per far valere l'ipoteca.Quindi i sonni tranquilli Retoreto può sempre dormirli. Poi per impugnare una sentenza cè un termine che è di 60 giorni salvo eccezioni.E penso che 60 giorni siano passati...;-)Chiarito?:-p
     
  15. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Quello da te scritto sopra lo condivido, però Retoreto sembra avere qualche riserva ed a essere pignoli il rischio, secondo me, potenzialmente esiste, le valutazioni sull' opportunità di agire, da parte del creditore ipotecario, sono altra cosa.
    Il rischio, secondo te, esiste oppure no?

    Smoker
     
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  16. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Grazie per il tuo parere da esperta.

    Smoker
     
  17. Sarah333

    Sarah333 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista

    Art.324
    Cosa giudicata formale



    I. Si intende passata in giudicato la sentenza che non è più soggetta né a regolamento di competenza, né ad appello, né a ricorso per cassazione, né a revocazione per i motivi di cui ai numeri 4 e 5 dell'articolo 395


    Quindi occhio sempre...i termini sono vari..30,60,etc...dipende da cosa e in quale grado si impugna..
     
  18. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ma non mi dire, sono esterrefatto, grazie di nuovo.

    Smoker
     
  19. RETORETO

    RETORETO Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Vi ringrazio per la tranquillità che mi avete sicuramente confermato pero' le mie preoccupazioni non sono i creditori che possono farsi avanti MA il fatto che le leggi ed i codici in Italia sono controverse perchè ribadisco: Il Conservatore doveva cancellare tutto per fare un esempio banale E LA MORALE della storia "Mi metto una bella camicia nuova ma macchiata"
     

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