1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare

    "la stima sommaria del Territorio non poteva costituire l'unico elemento per motivare l'atto di accertamento non essendo stati indicati ulteriori elementi utili alla determinazione del valore complessivo dell'immobile quali i valori di mercato applicati e le caratteristiche peculiari degli immobili da valutare in funzione dell'ubicazione, dell'estensione, della qualità e dello stato edilizio in concreto"

    Questo il contenuto della sentenza 69/02/11 della Commissione Tributaria di Milano.

    L'Agenzia delle Entrate ha accertato un maggior valore in base alla "Stima sommaria di immobili " dell'Agenzia del Territorio

    I giudici affermano che l'ufficio non ha dedotto né tanto meno provato mediante la produzione di atti di compravendita che l'immobile rientrasse in una tipologia di più rilevante valore.


    Ora, se questa può essere una chiara indicazione operativa per il futuro, chissà quanti periti invece cominciano a sentirsi "insicuri" se non hanno operato come richiesto, in questo caso, dai giudici milanesi ...
     
  2. slucidi

    slucidi Membro Attivo

    Altro Professionista
    Sentenza interessante!
    Concordo con i giudici che hanno emesso questa sentenza. Infatti, ritengo che i dati OMI dell'Agenzia del Territorio siano troppo generici al punto che loro stessi ne sono consapevoli - segnalando un valore massimo e minimo - inoltre, le zone mappate dall'AT spesso non sono omogenee dal punto di vista commerciale. Infine, in alcuni casi i dati non sono presenti o sono parziali... alla fine quelli dell'AT sono solo dati generici da prendere come riferimento approssimativo della zona e poi adattare alle specifiche dell'immobile.
     
    A Carlo Garbuio e Limpida piace questo messaggio.
  3. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Si comincia! O vediamo quanto dureranno le stime a "puzzo" :D
     
    A Carlo Garbuio piace questo elemento.
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Vero, riscontrato questo problema bisogna vedere di non commettere ulteriori errori, e mi riferisco proprio al termine "adattare", cerchiamo di approfondire il tema, aggiornandoci ...
    conoscenze,
    metodologie e
    strumenti
    ....
    ci sono ;)

    Dai valori OMI (che sono ritenuti i più attendibili vista la fonte :confuso:) ai valori medi di TUTTI i listini, il passo è breve, anzi, automatico ...:fico:
     
    A slucidi piace questo elemento.
  5. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    vuol dire che l' omi non è attendibile?
     
  6. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Perché, hai qualche dubbio in proposito? Sai come campiona i dati, l'OMI?
     
  7. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Per misurare le consistenze esistono la Norma Uni 10750 e le indicazioni metodologiche fornite dall’ Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’ Agenzia del Territorio con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138. Io utilizzo i criteri definiti dal DPR per i seguenti motivi:
    • Fornisce informazioni precise per ogni tipologia immobiliare, a differenza della Norma Uni 10750;
    • E’ il principio adottato dall’ Osservatorio Immobiliare dell’ Agenzia del Territorio per la rilevazione dei dati;
    • E’ utilizzato dall’ Ufficio delle Entrate per la determinazione del Valore Normale ai fini fiscali.
    Il DPR 138/98 afferma che l’ unità di misura è il metro quadro di superficie catastale e che per il computo della superficie commerciale si deve considerare:
    • La somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote superfici occupate dai muri interni al 100% , dai muri esterni con in comunione al 100% fino ad un massimo di 50 cm e quelli in comunione con altre proprietà al 50% fini a un massimo di 25 cm;
    • Le superfici ponderate ed omogeneizzate delle pertinenze esclusive di ornamento e esclusive.

    Ho visto ctu (dato che seguo molto le aste) che valutavano in base all' omi ma con misurazione delle consistenze non attinenti a nessuna delle due norme.........

    detto ciò, a mio avviso l' omi è attendibile solo col dpr
    1 i valori min e max devono essere presi in considerazione come valore medio. quindi min 1000 max 1400 media = 1200

    2 si calcolano le caratteristiche attraverso i coefficienti caratteristiche delle più importanti come: caratteristiche di localizzazione, posizione, tipologiche, produttive e dimenzioni centro urbano.
    Dopo questo calcolo delicato otteniamo il saggio di capitalizzazione per la capitalizzazione dei redditi e il coefficiente globale per stima sintetica.
    in questo caso se otteniamo 1.10 come coefficiente globale per stima sintetica K faremo 1200 * 1.10= 1320
    vorrà dire che le caratteristiche dell' immobile intrinseche ed estrinseche di cui abbiamo parlato fanno aumentare il valore madio al mq, se fosse stato inferiore a 1 una diminiizione del valore al mq.
    3 1320 per la misurazione al mq delle consistenze secondo il dpr 138/98 otteniamo il primo valore secondo la stima sintetica.

    molto spesso i valori al mq degli altri borsini come fiaip tecnocasa o real value etc sono il risultato del valore al mq calpestabile/ netto o come lo vogliamo chiamare. e viene ad esempio 100 mq per non so 1450 mentre con dpr e omi i valori al mq sono inferiori ma la consistenza maggiore tipo 115 compresivo dei muri ecc. a conti fatti si raggiunge sempre la stessa fascia di valore di stima.

    per avere un riscontro è meglio fare la media con la capitalizzazione dei redditi e se l' alea tra le due stime non è superiore al 10-15%, vuol dire che la stima è molto attendibile.

    Secondo le mie ricerchè l' omi utilizza calcoli come deviazione standard e intervallo di confidenza abbastanza complesse.

    Guido vorrei sentire la tua

    io so come campiona i dati l omi e tu?
     
  8. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    No tu non lo sai.
    Innanzitutto non sei aggiornato sui metodi di misurazione della AdT e si vede (ha pubblicato da poco i nuovi coefficienti ecc. li trovi sul sito) Poi mi parli di metodi di misurazione delle superfici (anzi di coefficienti per la computazione delle stesse) quando io ti parlo di metodi di campionamento dei dati dell'OMI. Per fare il ctu al tribunale non serve la scienza infusa e infatti molte stime sono fatte a membro di canide. Inoltre si va verso l'IVS anche in questi ambiti, finalmente, quindi scordati uni e sopratutto il dpr che tra l'altro non è mai stato fatti per definire i metodi di misurazione nell'estimo in generale, ma semplicemente applicato per avere un punto di riferimento, dai periti. Infatti abbiamo che un balcone vale il 25% a portofino come a paesedimai. Semplificando, l'OMI campiona i prezzi partendo da immobili tipo, con determinate caratteristiche, a campione, e non nella totalità del territorio, spesso collaborando anche con le associazioni di agenti immobiliari locali. Chi sa davvero come funzionano queste cose, sa ceh perfino la forbice che poi verrà presentata è oggetto di "trattativa". Per darti un metro della affidabilità dei sistemi di campionamento statali, sappi che nel caso dei valori catastali, la possibilità che l'immobile dove abiti corrisponda all'immobile tipo dal quale è stata desunta la rendita del tuo è di 1 a 20000. Inoltre si parla di valori medi, che vanno presi per quello che sono: valori medi, quindi non di certo valori sulle quali basare una stima seria.
     
  9. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    mi dai il link dei nuovi coefficienti?
    Ho parlato dei coefficienti ecc proprio per determinare la validità dell' omi che se non segue il dpr aumenta il margine di errore di attendibilità della stima o almeno questo è quella che mi è stata data come formazione di estimo. E comuque concordo pienamente con te sui ctu :basito:
     
  10. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Spe ;)

    Ce li devo avere sul pc.
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    meglio nn saperlo......
     
  12. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    raga, io ho un testo che spiega il campionamento ma ci sono 20 pagine!! appena posso vi allego un file word. se ci sono aggiornamenti come quello che mi ha detto pensoperme devo fare subito aggiornamento...:D
     
  13. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Allora questo dovrebbe esser l'ultimo ma non ho controllato perché su questo pc che ho qua in italia non ho tutto:

    http://www.agenziaterritorio.it/sites/territorio/files/nuovi loghi/consistenza.pdf vedrai che hanno cambiato alcuni parametri sopratutto nel computo delle superfici esterne (orrore) e altre piccolezze.

    Ma come metodo di misurazione nelle stime, a mio parere è meglio usare degli standard ( tipo quello del Royal Istitution of Chartered Surveyors), che sono comprese nella "bozza" del Codice delle Valutazioni Immobiliari, per evitare in futuro delle possibili contestazioni anche sul metodo di misura. Per quanto riguarda i coefficienti poi, tanto cari, vi ricordo che nel caso di stime IVS come quello con l'M.C.A., che cominciano a esser pretese anche qui nel terzo mondo, sono praticamente inutili. ;)

    Edit... non mi pare siano quelli aggiornati... appena li trovo ve li posto ;)
     
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    quoto (membro di canide è una raffinatezza :fico:)

    riquoto (il borsino fiaip ad esempio...)


    straquoto


    aggiungo: Attenzione ai locali commerciali . Se viene fatto un acquisto ad un valore piu basso rispetto a quello previsto dall'OMI, l'ade chiede (chiede è un eufemismo) l'integrazione dell'imposta sulla differenza fra valore OMI e valore rogitato.
     
    A pensoperme piace questo elemento.
  15. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ho trovato (credo) le istruzioni aggiornate, provo ad allegarle... devo fare ordine tra i mille e più files .pdf ... :triste:
     

    Files Allegati:

  16. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    confermo al 100% che i due file sono in linea con la mia metodologia sulla rilevazione delle consistenze in base al DPR 138/98 (coefficienti di omegeneizzazione pertinenze comprese e verificate) quindi ok.

    i coefficienti di differenziazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche sono gli elaborati e il risultato delle due fonti di estimo universitarie cioè il Forte e l' Orefice che rappresentano un caposaldo dello studio dell' estimo e qui non c'è stato alcun aggiornamento fino ad ora.

    Sintetizzo il più possibile

    La rilevazione dei dati avviene attraverso l'indagine del mercato immobiliare e si basa su un campione sufficientemente raprpesentativo della popolazione e delle compravendite che opportunatametne elaborato, restituisce un intervallo di valori min e max significativo relativamente ad una tipologia edilizia in una zona omogenea di un comune.

    Le fonti dell'indagine preventivametne ricercate e selezionate secondo la loro attendibilità a fornire prezzi e valori di mercato, sono:
    agenzie immobiliare 50%
    informazioni dirette 17%
    riviste di settore 14%
    atti di compravendita 8%
    stime ufficio del territorio 4%
    altro ( aste immobiliari, banche, assicurazioni imprese di costruzione ecc) 7%

    Il sistema di rilevazione dei dati è un processo standardizzato che si articola con la compilazione di apposite schede di rilevazione nelle quali vengono definite le caratteristiche estrinseche e intrinseche dell'immobile e le consistenze ed i dati economici (quale il prezzo totale e unitario).
    Tutte queste schede vengono elaborate utilizzando funzioni statistiche avanzate e viene calcolato l'intervallo di confidenza della media cioè l'intervallo entro il quale si distribuirà con un ragionevole grado di fiducia la media della popolazione.
    Prima della pubblicazione dei valori immobiliari le quotazioni elaborate sono sottoposte al vaglio del comitato consultivo misto al quale partecipano soggetti, istituzionali ed economici, operanti nel settore.
    E' solamente però la commissione di validazione organismo interno all'agenzia che in piena autonomia, esaminate le risultanti del comitato consultivo misto, provvede alla determinazione delle quotazioni immobiliari, validando l'archivio provinciale OMI alla fine della pubblicazione.
    L'attività di rilevazione ed elaborazione dei dati sul territorio nazionale è svolta dagli uffici provinciali del territorio. Presso ciascun ufficio operano dei tecnici rilevatori del mercato immobiliare che svolgono attività diretta secondo piani operativi di rilevazione. L'attività degli uffici provinciali si avvale anche della rete costituita dai rapporti di collaborazione siglati dall'Agenzia con alcune importanti associazioni e ordini professionali al fine di garantire in modo stabile e trasparente fonti informative necessarie a svolgere le indagini di mercato, nonchè la partecipazione degli operatori tecnici e di mercato al comitato consultivo misto.
    L'Agenzia del territorio ha ritenuto importante costruire un rapporto di collaborazione, su base strutturale, stabile e visibile in particolare con le associazioni degli intermediari immobiliari, collaborazione che prevede un'attività operativa sinergica per l'ampliamento dei flussi informativi e per il miglioramento e lo sviluppo della rilevazione attraverso la cooperazione.

    Sono inoltre stati siglati accordi di collaborazione finalizzati allo studio e alla conoscenza del mercato immobiliare, con alcuni istituti di area scientifica, istituti universitari ed enti pubblici quali:
    Nomisma
    Istituto Guglielmo Tagliacarne
    Tecnoborsa
    Cresme
    IStat
    Econpubblica-università Bocconi
    Agenzia delle entrate

    Grazie alla suddivisione delle zone omogenee OMI siamo in grado di riconoscere e circoscrivere il mercato immobiliare in cui è inserito l' immobile da valutare.

    Avete ragione quando si parla che su ciò che viene presentato poi trattano a loro piacimento. Su questo non si discute, perchè c'è sempre qualcuno che ci vuole guadagnare ed è proprio per questo che io come tecnico, finchè attraverso il loro lavoro (omi) raggiungo i miei obiettivi di perizia, non mi importa se l' omi non lavora in trasparanza o tratta per guadagnarci a me sta bene.

    Questo strumento si deve saper utilizzare col dpr 138/98 e non mescolare metodologie come l' uni o IVS ( la migliore che ci sia oggi) perchè il risultato è scadente.

    Non discuto con voi ragazzi sul fatto che non c'è trasparenza, ma io come tecnico se vedo magari un collega che prende il valore omi, poi lo calcola per una misura che non ha ne testa ne piedi, ne tanto meno tieni in considerazione i coefficienti delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche proprie dell' immobile, non possiamo pretendere che il valore medio OMI non vale un ......... o che la fonte non è attendibile no?:)

    fin ora le valutazioni che ho fatto con queste metodologie, e non nascondo che come valore medio considero pure l' omi, ho effettuato stime molto attendibili.
     
  17. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    i limiti di TUTTI i borsini sono stati ampiamente illustrati in altre discussioni: non sono assolutamente affidabili ai fini delle valutazioni immobiliari!
    Vi invito a leggere con attenzione il Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, redatto da un comitato tenico-scientifico molto eterogeneo, e già questo è un primo fondamentale punto iniziale di differenza con TUTTI gli altri lavori.
    Sull'OMI richiamo l'attenzione sull'apertura della discussione, c'è una sentenza, non sono più rumor, pareri, impressioni ...
    Altra notizia, già nota da più di un anno, è che l'Agenzia del Territorio ha redatto il MOSI, Manuale Operativo sulle Stime Immobiliari che si ispira agli IVS ...
    Anche i VAM sono stati dichiarati incostituzionali ...
    ABI ha redatto le proprie linee guida, ispirate agli IVS , che vedono l'adesione volontaria di circa un centinaio di istituti bancari ...
    Le informazioni su come si sta muovendo il mercato immobiliare in tema di valutazioni immobiliari sono quindi arcinote, e lo sapete benissimo ...
     
  18. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    per cortesia spiegati meglio, grazie

    la sentenza introduttiva di questa discussione va nel senso opposto di quanto da te affermato. Non esiste fonte attendibile se non il mercato.

    il problema non è nel risultato ma nella metodologia utilizzata. Se hai utilizzato l'OMI almeno spero che tu non abbia dichiarato di aver effettuato l'analisi di mercato, fondamento dell'estimo.

    l'indice mercantile è un'altra cosa e non può avere valenza nazionale, lo riconoscono tutti i professionisti del mercato immobiliare che hanno sottoscritto il codice delle valutazioni immobiliari.
    Indice= Rapporto
    Mercantile = rilevato dal mercato, non da fonti universitarie che indicheranno il metodo per il calcolo, non un valore universale.

    Aggiunto dopo 1 :

    la sentenza riportata in introduzione della presente discussione dovrebbe incoraggiarti ad utilizzare le migliri pratiche estimative e dati reali di mercato per essere in grado di smontare qualsiasi presunzione di valore fondata su qualsiasi listino, OMI compreso, o no?
     
  19. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    No. L'OMI è il listino di riferimento dell'agenzia delle entrate e puoi usare qualsiasi valutazione di questo mondo che con l'ADE non smonti niente.
    L'unica cosa da fare, semmai, è ristrutturare l'OMI.
     
  20. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    se avete un pò di tempo consultate questo link
    Camera WebTV
    e ascoltate l'evento "Gli immobili in Italia 2011" ci sono molti spunti di riflessione.
    Molto interessante è stato l'intervento di Gianni Guerrieri (Dir. centrale Osservatorio mercato immobiliare e servizi estimativi dell'Agenzia del territorio ) che ha illustrato i limiti dei valori OMI, il loro scopo ed il loro corretto utilizzo.

    Riporto inoltre il testo che trovate all'introduzione della pagina dell'OMI

    "Quotazioni Immobiliari OMI

    I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio:
    non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa.
    sono riferiti all'ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea.
    L'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l'unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e di motivare il valore da attribuire al bene medesimo. Per approfondimenti, si rimanda alla pagina"

    Le metodologie sono chiare ...

    Vi avvisa l'OMI, c'è una sentenza ... ci sono pratiche estimative migliori ...
    e continuate a utilizzare questi dati per le stime?
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina