Valutazione di immobile con attività di ristorazione

[Carlo Garbuio]

Buongiorno, non ho capito cosa intende dire, il sig. Carlo, con l'equazione come esempio

questa è una situazione molto particolare di forma di mercato

monopolio bilaterale condizionata da una forte complementarietà.

molto diversa dal mercato ordinario
quindi la valutazione va eseguita in quel modo quando c'è un solo compratore e un solo venditore
Un conto è valutare l'immobile, un altro conto è valutare l'attività ...
non è cosa semplice
di sicuro non si valuta un tanto al mq e utilizzando quotazioni/listini e rapporti mercantili di molto dubbia affidabilità

Non sono d'accordo che ogni zona a la sua prassi valutativa ( cosa intende per prassi e quante prassi esistono ),

condivido
questa affermazione non l'ho fatta io
la prassi valutativa è quella applicabile in base al mercato, è il mercato che cambia non il metodo di valutazione

 

[montevarchi]

Che si tratta di un caso non semplice è innegabile. Ma devo affettuare una valutazione perché
mi viene chiesta per un eventuale acquisto. Ritengo che l’immobile è una cosa e l’attivita è un'altra.
Nel suo complesso quando uno stimerà il tutto valuterà eventualmente che una cosa è complementare
all’altra, tanto da avere un maggior valore di insieme.
Seguite se il mio ragionamento è percorribile. Parto da un prezzo di mercato di un immobile commerciale
della zona. Le pertinenze le considero e le motivo così:
Le zone adebite a somministrazione le valuto dal 40 al 70 %. Esempio una veranda adiacente al fabbricato,
è un giardino all’aperto dove ci sono i tavoli per mangiare, si mangia all’aperto per 5/6mesi l’anno e
quindi non ha niente da invidiare alla saletta chiusa. I giardini adiacenti che circondano posso essere
valutati al 20 / 30 % perchè sono percorribili e ben curati. Un altro capitolo riguarda il parcheggio
di 1100 mq, illuminato inserito nella proprietà e adiacente al ristorante. Su questo ho delle incertezze sulla percentuale. Comunque il sistema di valutazione può essere questo. E’ ciò che chiedo perche devo anche
poi confrontarmi con altre valutazioni di terzi. Saluti e grazie da Montevarchi.

 

[Key]

Ma il prezzo nel tuo caso lo fa il fatturato annuo medio degli ultimi 5 anni.
Moltiplica per 6-10 il fatturato annuo ed ottieni il prezzo di vendita.
Ovviamente se l acquirente intende proseguire nell attivita esistente.
Se invece vuole adibirlo a rrsidenza o altro,quindi cambio di destinazione d uso.
Beh allora meglio far redigere una stima da un tecnico.

 

[Carlo Garbuio]

Su questo ho delle incertezze sulla percentuale.

è positivo che tu abbia dei dubbi sulle % da te citate, sai perchè?
Perchè, come i prezzi, devono esser dimostrare e quindi rilevate direttamente dal mercato.
Solitamente, sbagliando, si usano % accademiche, istituzionali che niente hanno a che vedere con il mercato ed il suo andamento
senza una base comune e verificabile (dati reali del mercato) e l'uso di una metodologia condivisa ... è inevitabile che ci siano scostamenti, anche rilevanti, nelle valutazioni

 

[montevarchi]

Mi hanno indicato la possibilità di considerare il parcheggio come terreno edificabile, considerando sino a 100mq ( come il fabbricato ) 10/15 % e i restanti 1000 al 5%. Cosa ne dite . Saluti

 

[montevarchi]

Rispondo al sig. Key, il fatturato di cosa ???. Mi viene detto di non usare % accademiche, mentre il sig Key mi fa fare la media dei 5 anni e la moltiplicazione X 6/10 e trovo il prezzo.il prezzo di che cosa ???
Ho trovato la stima dell'ottobre 2013 molto interessante del Comune di Rivalta di una proprietà commerciale con terreno adiacente, e viene spiegato il percorso di stima. A breve sintetizzerò la stima.

 

[Key]

Alt!
E'un ragionamento commerciale.
Chi compra immobili commetciali e'interessato alla rendita.
Che deve necessariamente essere multipla dei btp.
Non gliene importa nulla della stima dell illustrissimo ingegnere tal de tali.
Io ti ho suggerito un conticino da farti a memoria in due secondi.
Poi giustissimo farti fare la stima perfetta.
Ma ricorda che della stima agli acquirenti importa poco.
A meno che non vogliano trasformare il tutto in rrsidenziale ...

 

[montevarchi]

Buongiorno le faccio l'esempio reale al suo conto.
1500 affitto al mese dell'immobile X12 mesi=
18000annoX 6 o10= 108000 oppure 180000.
3250 mq di terreno con 100 di fabbricato e 250 di servizi esterni anche parte coperti, giardino,850mq di pineta e 1100mq di parcheggio privato in zona turistica ( Chianti ),ne vorrei avere strutture così a quel prezzo.
Credo che questa metidologia sia non applicabile.
Saluti.

 

[montevarchi]

Il conto è commerciale è vero ma conveniente solo per chi compra. Poi l'illustriimo ingegnere, e un professionista che viene pagato per svolgere
con responsabilità il lavoro di stima. Se non è capace lo constaterò io attraverso l'analisi dei criteri che a adottato per svolgere tale stima.
Conseguentemente, la stima sarà accettata o meno dalla parte acquirente che potra dire la
sua. Saluti.

 

[Key]

Ma io avevo capito che tu gestivi il ristorante,no che semplicemente percepivi l affitto!!!!
Intendevo il fatturato annuo del ristorante.
Se proponi la vendita di uno spazio commerciale gestito da x,vorranno fare una visura camerale di chi e'x.
Certo 1500 E e'poco.
Fatti fare una stima da un esperto di zona,molto conosciuto.
Poi proponi la vendita tramite esperti nazionali della zona Chianti.
In genere li comprano russi,inglesi,francesi.
Poi ci fanno magari un villone.
Prova edares,imprese immobili,etc,etc.
Magari pubblicita su realtor.com,etc