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  1. montevarchi

    montevarchi Membro Junior

    Privato Cittadino


    Buongiorno,mi chiamo Marco e gradirei essere aiutato nella stima,
    di un complesso aziendale di cui sono proprietario,al fine eventuale di proporre il tutto in vendita.
    L’immobile adebito a locale commerciale con attività, da oltre 40 anni,
    di ristorazione sito in Toscana
    Per facilitarne il compito sono a descrivere l’immobile nelle sue caratteristiche ambientali con le relative dimensioni.
    Ubicato in posizione strategica di pregio e in zona turistica di sviluppo tra strade di importante traffico automobilistico con ( continua clientela di carattere turistico,
    e non solo, che si protrae per gran parte dell’anno.
    La proprietà si sviluppa in un terreno di 3.250 mq ed è composta da:

    CIPRESSETA di Mq 850 esteticamente piacevole ed illuminata di notte
    ( con la messa a norma dell’impianto elettrico per tutta la proprietà ) ed attualmente adibita a parco giochi
    PARCHEGGIO di Mq 1100 utili, illuminato, autonomo e funzionale all’attività.
    ZONA di Mq 40 occupata da strutture condonate ( volume acquisito ) all’interno del parcheggio composte da tettoia e magazzino.
    ZONE di Mq 90 all’interno del parcheggio adebite a giardino e per bombolone gas ( 2 zone )
    FABBRICATO di Mq 100 circa adibito esclusivamente a ristorante, recentemente rinnovato con messa a norma ( impianto elettrico e gas ) è ubicato nella zona intermedia della proprietà ( tra il parcheggio e la cipresseta ) ed composto :
    da una CUCINA di con attrezzature funzionanti e in parte nuove
    una zona LAVAGGIO,un MAGAZZINO, 2 BAGNI con ANTIBAGNO ( personale e clienti ),una STANZA di SERVIZIO, uno SPOGLIATOIO,una SALETTA climatizzata e con stufa a pellet( 32 mq ) per 35 coperti .

    Le PERTINENZE ESTERNE adiacenti e comunicanti con il ristorante, circondano il fabbricato per complessivi Mq 457 e sono divise in aree in funzione della propria destinazione e tuttedelimitate da muretti a sassi adebite anche a fioriere.
    Mq. 57 pavimentate in cotto fiorentino adebita a zona di entrata al ristorante
    Mq. 121 ( 2 zone ) in pietra serena di pregevole fattura adebite a servizio tavoli
    Mq. 64 pavimentata in cotto fiorentino, zona coperta da un pergolato con struttura in legno adibita al servizio tavoli per 40 coperti per la cui zona e in fase di studio la possibilità di chiusura a vetri al fine di sfruttarla nei mesi non estivi.
    Mq. 36 pavimentata in cotto fiorentino, zona scoperta al servizio tavoli per 20 coperti
    Mq. 179 zone adibite a giardino.
    ZONE per Mq 613 circa di terreno da classificare.
    Ovviamente ritengo sia necessario avviare un criterio di valutazione distinguendo la stima dell’immobile dalla stima dell’attività di ristorante considerando di estremaimportanza la condizione di monopolio bilaterale condizionata da una forte complementarietà.
    Vi ringrazio anticipatamente dell'apporto fornitomi dall'eventuale discussione.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 7 Ottobre 2014
  2. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Una cosa così complessa non puoi pensare di risolverla aprendo una discussione in un forum. Ti consiglio di rivolgerti ad un perito in zona che visioni l'immobile, prenda nota del volume d'affari dell'attività e sia così in grado di farti una stima precisa.
     
    A mata e Carlo Garbuio piace questo messaggio.
  3. montevarchi

    montevarchi Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno, grazie per la risposta, ma intendo precisare che mi interessa solo un aiuto sulla valutazione esclusivamente dell'immobile e soprattutto sapere se è corretto la metidologia di stima così esposta:
    prendendo per base il prezzo di mercato in mq del fabbricato, le pertinenze
    e le complementarietà dell'aria asservita a tale immobile su che base di percentuali le posso considerare partendo dal valore del fabbricato stesso.
    In particolar modo intendo come pertinenze, la cipresseta, le zone adiacenti al fabbricato, il giardino, la zona con il pergolato eil parcheggio. Grazie.
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Credo che che questa area del forum sia interpretata in modo errato dagli utenti.

    A prescindere dala fatto che fare una valutazione a tavolino, senza vedere gli immobili e tutte le loro peculiarità, non ha nessun senso, la sezione "Valutatori immobiliari " non significa che qui si forniscono valutazioni degli immobili, ma è un'area destinata alla discussione tra gli addetti sulle varie tipologie di valutazione immobiliare.

    Quindi, Montevarchi è necessario che tu ti rivolga - come giustamente specificato da EnriKon - a un tecnico della tua zona.
     
  5. montevarchi

    montevarchi Membro Junior

    Privato Cittadino
    Saluti di nuovo, chiarisco che non intendo che mi fornite i prezzi e ne la stima ma solo eventualmente come devo le pertinenze considerarle in percentuale al prezzo base del fabbricato. Faccio l'esempio che proprio lei Sig.ra Bagudi in una discussione rispose che il giardino viene considerato un 10 % sino ai mq del fabbricato e l'eccedente considerarlo al 2%. Chiedo se è questa una strada percorribile e attuativa, essendo l'immobile articolato. Saluti da Montevarchi.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 6 Ottobre 2014
  6. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ogni immobile fa storia a se, tantopiù in un complesso immobiliare come il tuo. Davvero io non saprei come aiutarti se non sparando cifre a caso.
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ogni zona ha le sue prassi valutative, per cui mi accodo a Enrikon nella risposta.
     
  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ok se nella zona ci sono compravendite di immobili simili, altrimenti non è una strada percorribile
    un immobile complesso non è facile da valutare
    per tutti gli immobili bisognerebbe valutarne il miglior uso in base a ... tutto quanto è possibile e conveniente fare su quel fabbricato
    indispensabile la ricerca di mercato
    di sicuro non è una stima da pagare poco vista la complessità ed il lavoro necessario
     
    A enrikon piace questo elemento.
  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    = 1 venditore e 1 compratore
    in questo caso la stima dell'immobile "incorporato" A si ottiene dalla
    differenza fra
    il valore del nuovo bene complessivo A+B
    detratto il valore dell'immobile originario B prima dell'acquisizione
     
  10. montevarchi

    montevarchi Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno, non ho capito cosa intende dire, il sig. Carlo, con l'equazione come esempio. Non sono d'accordo che ogni zona a la sua prassi valutativa ( cosa intende per prassi e quante prassi esistono ), comunque volevo sapere se le modalità di stima che intendo applicare hanno delle controindicazioni. Un parcheggio del ristorante come lo posso valutare. a corpo in mq, su che base economica.Grazie
     
    Ultima modifica di un moderatore: 8 Ottobre 2014
  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    questa è una situazione molto particolare di forma di mercato
    molto diversa dal mercato ordinario
    quindi la valutazione va eseguita in quel modo quando c'è un solo compratore e un solo venditore
    Un conto è valutare l'immobile, un altro conto è valutare l'attività ...
    non è cosa semplice
    di sicuro non si valuta un tanto al mq e utilizzando quotazioni/listini e rapporti mercantili di molto dubbia affidabilità


    condivido
    questa affermazione non l'ho fatta io
    la prassi valutativa è quella applicabile in base al mercato, è il mercato che cambia non il metodo di valutazione ;)
     
  12. montevarchi

    montevarchi Membro Junior

    Privato Cittadino
    Che si tratta di un caso non semplice è innegabile. Ma devo affettuare una valutazione perché
    mi viene chiesta per un eventuale acquisto. Ritengo che l’immobile è una cosa e l’attivita è un'altra.
    Nel suo complesso quando uno stimerà il tutto valuterà eventualmente che una cosa è complementare
    all’altra, tanto da avere un maggior valore di insieme.
    Seguite se il mio ragionamento è percorribile. Parto da un prezzo di mercato di un immobile commerciale
    della zona. Le pertinenze le considero e le motivo così:
    Le zone adebite a somministrazione le valuto dal 40 al 70 %. Esempio una veranda adiacente al fabbricato,
    è un giardino all’aperto dove ci sono i tavoli per mangiare, si mangia all’aperto per 5/6mesi l’anno e
    quindi non ha niente da invidiare alla saletta chiusa. I giardini adiacenti che circondano posso essere
    valutati al 20 / 30 % perchè sono percorribili e ben curati. Un altro capitolo riguarda il parcheggio
    di 1100 mq, illuminato inserito nella proprietà e adiacente al ristorante. Su questo ho delle incertezze sulla percentuale. Comunque il sistema di valutazione può essere questo. E’ ciò che chiedo perche devo anche
    poi confrontarmi con altre valutazioni di terzi. Saluti e grazie da Montevarchi.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 7 Ottobre 2014
  13. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ma il prezzo nel tuo caso lo fa il fatturato annuo medio degli ultimi 5 anni.
    Moltiplica per 6-10 il fatturato annuo ed ottieni il prezzo di vendita.
    Ovviamente se l acquirente intende proseguire nell attivita esistente.
    Se invece vuole adibirlo a rrsidenza o altro,quindi cambio di destinazione d uso.
    Beh allora meglio far redigere una stima da un tecnico.
     
  14. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    è positivo che tu abbia dei dubbi sulle % da te citate, sai perchè?
    Perchè, come i prezzi, devono esser dimostrare e quindi rilevate direttamente dal mercato.
    Solitamente, sbagliando, si usano % accademiche, istituzionali che niente hanno a che vedere con il mercato ed il suo andamento ;)
    senza una base comune e verificabile (dati reali del mercato) e l'uso di una metodologia condivisa ... è inevitabile che ci siano scostamenti, anche rilevanti, nelle valutazioni
     
  15. montevarchi

    montevarchi Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mi hanno indicato la possibilità di considerare il parcheggio come terreno edificabile, considerando sino a 100mq ( come il fabbricato ) 10/15 % e i restanti 1000 al 5%. Cosa ne dite . Saluti
     
  16. montevarchi

    montevarchi Membro Junior

    Privato Cittadino
    Rispondo al sig. Key, il fatturato di cosa ???. Mi viene detto di non usare % accademiche, mentre il sig Key mi fa fare la media dei 5 anni e la moltiplicazione X 6/10 e trovo il prezzo.il prezzo di che cosa ???
    Ho trovato la stima dell'ottobre 2013 molto interessante del Comune di Rivalta di una proprietà commerciale con terreno adiacente, e viene spiegato il percorso di stima. A breve sintetizzerò la stima.
     
  17. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Alt!
    E'un ragionamento commerciale.
    Chi compra immobili commetciali e'interessato alla rendita.
    Che deve necessariamente essere multipla dei btp.
    Non gliene importa nulla della stima dell illustrissimo ingegnere tal de tali.
    Io ti ho suggerito un conticino da farti a memoria in due secondi.
    Poi giustissimo farti fare la stima perfetta.
    Ma ricorda che della stima agli acquirenti importa poco.
    A meno che non vogliano trasformare il tutto in rrsidenziale ...
     
  18. montevarchi

    montevarchi Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno le faccio l'esempio reale al suo conto.
    1500 affitto al mese dell'immobile X12 mesi=
    18000annoX 6 o10= 108000 oppure 180000.
    3250 mq di terreno con 100 di fabbricato e 250 di servizi esterni anche parte coperti, giardino,850mq di pineta e 1100mq di parcheggio privato in zona turistica ( Chianti ),ne vorrei avere strutture così a quel prezzo.
    Credo che questa metidologia sia non applicabile.
    Saluti.
     
  19. montevarchi

    montevarchi Membro Junior

    Privato Cittadino
    Il conto è commerciale è vero ma conveniente solo per chi compra. Poi l'illustriimo ingegnere, e un professionista che viene pagato per svolgere
    con responsabilità il lavoro di stima. Se non è capace lo constaterò io attraverso l'analisi dei criteri che a adottato per svolgere tale stima.
    Conseguentemente, la stima sarà accettata o meno dalla parte acquirente che potra dire la
    sua. Saluti.
     
  20. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ma io avevo capito che tu gestivi il ristorante,no che semplicemente percepivi l affitto!!!!
    Intendevo il fatturato annuo del ristorante.
    Se proponi la vendita di uno spazio commerciale gestito da x,vorranno fare una visura camerale di chi e'x.
    Certo 1500 E e'poco.
    Fatti fare una stima da un esperto di zona,molto conosciuto.
    Poi proponi la vendita tramite esperti nazionali della zona Chianti.
    In genere li comprano russi,inglesi,francesi.
    Poi ci fanno magari un villone.
    Prova edares,imprese immobili,etc,etc.
    Magari pubblicita su realtor.com,etc
     

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