vagno

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Molti di voi sicuramente si saranno trovati, almeno una volta, a dover valutare un'attività commerciale (bar, alimentari, cartoleria, abbigliamento, pizzeria, ecc..).
Ebbene, quali metodi di stima/valutazione usate?
Avete delle schede da poter condividere attraverso le quali è più semplice giungere ad un valore dell'attività il più vicino possibile a quello reale?
 

Antonello

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Agente Immobiliare
Presumo che non esistano in circolazione schede di valutazioni aziendali.
Anche in aziende similari esistono variabili che vanno valutate di volta in volta.
In questi periodi (di crisi) la valutazione è abbastanza difficile.
Per valore dell'attività il più vicino possibile a quello reale, intendi il prezzo che intende incassare il venditore?
 
R

rigel76

Ospite
La compravendita di un’attività commerciale, artigianale o un esercizio pubblico è un’operazione complessa; oltre a saper valutare il suo prezzo, bisogna conoscere le leggi in materia. È necessario saper leggere i bilanci, verificare le licenze, accertarsi dei requisiti igienico-sanitari richiesti, controllare la conformità degli impianti alle leggi in vigore e altro ancora.
Ovviamente esistono tabelle percentuali di riferimento cui ci si affida per stimare l'attività considerate le condizioni, l'età dell'arredamento, la posizione, i bilanci ecc ecc.

geom.Calcagno Daniele

p.s. Consultando i testi del sole 24 Ore (anche sul sito) trovi testi di riferimento.
 

vagno

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Dunque, fino ad oggi quando la nostra agenzia ha dovuto acquisire incarichi per attività commerciali, abbiamo seguito questo iter per valutarle:
1- valutiamo lo stato dell'immobile e il canone di locazione (quando scade, a quanto ammonta, ecc...)
2- valutiamo se le licenze sono a norma e se ci sono problemi (di solito andiamo al Comune di riferimento e chiediamo)
3- analizziamo i bilanci, entrate e uscite, e se negli anni si è incrementato o meno (sempre tenendo rpesente che spesso i bilanci non corrispondono sempre alla realtà, ma su quelli ci dobbiamo basare)
4- poi valutiamo la "difficoltà" che avrebbe un potenziale acquirente a aprire ex-novo un'attività del genere, es. oggi aprire un bar è meno difficile di tempi fa, ma aprire un'edicola o una tabaccheria è difficoltoso, ecco che in questi casi la vendita di queste licenze è più "pregiata"
5- valutiamo se ci sono debiti in corso
6- infine valutiamo la merce
Non so se questo tipo di iter può essere accettabile

Aggiunto dopo 3 minuti :

se andate qui La valutazione degli esercizi commerciali quando iniziano le tabelle non ho ben capito la colonna "valore azienda", ovvero quelle percentuali vanno moltiplicate per cosa? per l'incasso annuo?
 

Antonello

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Agente Immobiliare
E' un'articolo datato che ancora parla delle famose 14 tabelle merceologiche .
Fine anni 90.
Comunque nell'articolo le percentuali vanno moltiplicate per l'incasso annuo (è scritto in alto a sinistra).
Tienile con considerazione al 40% dei valori espressi e sei nella realtà odierna.
 
R

rigel76

Ospite
Di fatto le riviste del Sole 24 Ore sono dei capisaldi delle materie Estimative.
Come avevo già detto e come da te ribadito, il processo di stima è quello. Quoto Antonello per l'integrazione percentuale rispetto ai valori di riferimento, ma non dimenticare di considerare il fatto che questi sono stati redatti dal collegio di Milano mentre tu sembri essere di Bari.
 

Antonello

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Non so se questo tipo di iter può essere accettabile

Verificherei anche la posizione dell'attività (centro, semicentro o periferia), il possesso o meno di marchi in esclusiva, gli anni di avviamento, il tipo di clientela, lo stato delle attrezzature e dei macchinari, gli eventuali debiti fiscali, ecc.
Chiederei al titolare e cercherei di conoscere da altre fonti il perchè vuole cedere l'attività.
 
R

rigel76

Ospite
Come l'avevo scritto sopra non era di tuo gradimento......considerato che hai ripetuto passo passo lo stesso commento.
 

Antonello

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Non ci avevo fatto caso, comunque il ripetere giova.
A Vagno chiederei ancora: l'attività fa capo aduna società o a una ditta individuale?
 

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