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  1. vagno

    vagno Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Molti di voi sicuramente si saranno trovati, almeno una volta, a dover valutare un'attività commerciale (bar, alimentari, cartoleria, abbigliamento, pizzeria, ecc..).
    Ebbene, quali metodi di stima/valutazione usate?
    Avete delle schede da poter condividere attraverso le quali è più semplice giungere ad un valore dell'attività il più vicino possibile a quello reale?
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Presumo che non esistano in circolazione schede di valutazioni aziendali.
    Anche in aziende similari esistono variabili che vanno valutate di volta in volta.
    In questi periodi (di crisi) la valutazione è abbastanza difficile.
    Per valore dell'attività il più vicino possibile a quello reale, intendi il prezzo che intende incassare il venditore?
     
  3. rigel76

    rigel76 Ospite

    La compravendita di un’attività commerciale, artigianale o un esercizio pubblico è un’operazione complessa; oltre a saper valutare il suo prezzo, bisogna conoscere le leggi in materia. È necessario saper leggere i bilanci, verificare le licenze, accertarsi dei requisiti igienico-sanitari richiesti, controllare la conformità degli impianti alle leggi in vigore e altro ancora.
    Ovviamente esistono tabelle percentuali di riferimento cui ci si affida per stimare l'attività considerate le condizioni, l'età dell'arredamento, la posizione, i bilanci ecc ecc.

    geom.Calcagno Daniele

    p.s. Consultando i testi del sole 24 Ore (anche sul sito) trovi testi di riferimento.
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E sì, con le pubblicazioni del Sole 24ore ci si accultura.
     
  5. vagno

    vagno Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Dunque, fino ad oggi quando la nostra agenzia ha dovuto acquisire incarichi per attività commerciali, abbiamo seguito questo iter per valutarle:
    1- valutiamo lo stato dell'immobile e il canone di locazione (quando scade, a quanto ammonta, ecc...)
    2- valutiamo se le licenze sono a norma e se ci sono problemi (di solito andiamo al Comune di riferimento e chiediamo)
    3- analizziamo i bilanci, entrate e uscite, e se negli anni si è incrementato o meno (sempre tenendo rpesente che spesso i bilanci non corrispondono sempre alla realtà, ma su quelli ci dobbiamo basare)
    4- poi valutiamo la "difficoltà" che avrebbe un potenziale acquirente a aprire ex-novo un'attività del genere, es. oggi aprire un bar è meno difficile di tempi fa, ma aprire un'edicola o una tabaccheria è difficoltoso, ecco che in questi casi la vendita di queste licenze è più "pregiata"
    5- valutiamo se ci sono debiti in corso
    6- infine valutiamo la merce
    Non so se questo tipo di iter può essere accettabile

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    se andate qui La valutazione degli esercizi commerciali quando iniziano le tabelle non ho ben capito la colonna "valore azienda", ovvero quelle percentuali vanno moltiplicate per cosa? per l'incasso annuo?
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' un'articolo datato che ancora parla delle famose 14 tabelle merceologiche .
    Fine anni 90.
    Comunque nell'articolo le percentuali vanno moltiplicate per l'incasso annuo (è scritto in alto a sinistra).
    Tienile con considerazione al 40% dei valori espressi e sei nella realtà odierna.
     
  7. rigel76

    rigel76 Ospite

    Di fatto le riviste del Sole 24 Ore sono dei capisaldi delle materie Estimative.
    Come avevo già detto e come da te ribadito, il processo di stima è quello. Quoto Antonello per l'integrazione percentuale rispetto ai valori di riferimento, ma non dimenticare di considerare il fatto che questi sono stati redatti dal collegio di Milano mentre tu sembri essere di Bari.
     
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Verificherei anche la posizione dell'attività (centro, semicentro o periferia), il possesso o meno di marchi in esclusiva, gli anni di avviamento, il tipo di clientela, lo stato delle attrezzature e dei macchinari, gli eventuali debiti fiscali, ecc.
    Chiederei al titolare e cercherei di conoscere da altre fonti il perchè vuole cedere l'attività.
     
  9. rigel76

    rigel76 Ospite

    Come l'avevo scritto sopra non era di tuo gradimento......considerato che hai ripetuto passo passo lo stesso commento.
     
  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non ci avevo fatto caso, comunque il ripetere giova.
    A Vagno chiederei ancora: l'attività fa capo aduna società o a una ditta individuale?
     
  11. vagno

    vagno Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    è una ditta individuale (ma a volte capitano anche s.a.s. o srl)
    x rigel: si sono di Bari, quindi dovrebbero scendere un po' quelle percentuali?
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Allora è obbligatorio anche il certificato carichi fiscali pendenti rilasciato dall'Agenzia delle Entrate.
     
  13. rigel76

    rigel76 Ospite

    Sicuramente scenderanno.....almeno del 10-15%. Ma è sempre meglio riferirsi a studi di settori specifici affrontati nella tua zona.
     
  14. vagno

    vagno Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sì anche perchè penso che moltiplicare semplicemente l'incasso annuo x quelle percentuali sia riduttivo
     
  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    sono d'accordo
    per la valutazione dell'attività commerciale mi baserei comunque sui bilanci e l'analisi dei flussi di cassa.
    ciao
     
  16. zetapat79

    zetapat79 Membro Junior

    Altro Professionista
    Non riesco a trovare queste tabelle, mi aiutate? grazie
     

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