Valutazione immobile

[Architetto]

Salve a tutti, vorrei proporre un quesito agli esperti nel settore;
Ho avuto modo di visionare un immobile che una persona ha volontà di acquistare;
in breve descrizione, la palazzina si trova in periferia della metropoli, paese in fase di espansione e con previsione di nuovi intereventi di PII; alla visione l'immobile si presenta in medio/grande stato di abbamndono e degrado, tipica distribuzione interna della fine 800, primi 900, con stanze contigue e senza disimpegni, per intenderci.
I piani sono sfalsati e non con altezze non coerenti alle nuove norme (h=270cm.), il tutto per circa 150mq. per piano su due piani con giardino antestante e cortile interno.
Anche non sapendo la media di mercato (il nuovo gira intorno a 2.000-3000€./mq.) sull'usato considerando che l'immobile ha necessità di subire un'intervento drastico per il riordino e la nuova agibilità degli ambienti, sapreste dirmi su che base di valutazione potrei dare indicazione del valore al mq. di detto fabbricato?
Ringrazio tutti coloro che particeperanno.​

 

[Sergio Caruso]

Caro Architetto,
io valuterei prima di tutto il valore che l'Immobile avrà una volta ristrutturato, a questo punto detratti i costi della ristrutturazione tenendo conto del tempo necessario allo svolgimento dei lavori con interessi bancari e del margine di guadagno (*se si tratta di un immobiliarista), avrò ottenuto un probabile valore di mercato.
In pratica dovrai calcolare il valore di trasformazione.
Solitamente, per essere maggiormente preciso, calcolo il valore con il maggior numero di metodi possibili, comparazione+trasformazione+quello che ritengo più appropriato al fine della valutazione.
*E' importante tenere sempre in considerazione lo scopo della valutazione.

Scusa la risposta celere ma oggi sono in ritardo su tutto, cercherò di essere più tecnico e dettagliato appena mi libero.

 

[Umberto Granducato]

1000-1500€/mq

 

[Carlo Garbuio]

lo scopo della valutazione

ha ragione Sergio, questa è la priorità!
Quale è il mandato che hai ricevuto?

devi determinare il VALORE DI MERCATO?
Analisi di mercato con raccolta dei dati reali di immobili simili recentemente compravenduti (affidati a un bravo AI) e vedi cosa trovi.

Se i dati si riferiscono a immobili nello stesso stato manutentivo del tuo effettua una valutazione multiparametrica;

Se i dati si riferiscono a immobili con uno stato manutentivo diverso dal tuo nella comparazione devi
+ portare gli immobili allo stesso livello del tuo (se sono in condizioni peggiori)
- rettificare il valore calcolato nella comparazione detraendo i costi per portare il tuo immobile a livello degli altri
ATTENZIONE: spiega chiaramente come determini i costi per portare gli immobili allo stesso livello manutentivo (a forfait, computo metrico, ...)

devi determinare il valore per cui ASSICURARE L'IMMOBILE
Calcola i costi di costruzione con i deprezzamenti e avrai il
VALORE ASSICURABILE A NUOVO
VALORE ATTUALE

Il tutto nel rispetto del Codice delle Valutazioni Immobiliari e degli IVS