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  1. ALESSANDRO PALLOTTA

    ALESSANDRO PALLOTTA Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Sono alle prese con la valutazione di una villa con giardino di 670 mq c.a volevo chiedere in che misura va incidere il giardino sulla metratura complessiva dell'immobile 1/3?
    Grazie in anticipo
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Più il giardino è grande e meno vale in proporzione: nel tuo caso, direi un 5%, amno che non sia un giardino particolarmente piantumato e curato e , in questo caso, un 10% (ma 67 mq sono molti...)
     
  3. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Un riferimento può essere tratto dal punto d dell’allegato C al D.P.R. 138/98 che definisce le nuove “superfici catastali” (che sostituiranno gli attuali vani). Se la villa è unifamiliare (Villa o villino, nuova categoria catastale R2) il giardino viene ragguagliato al 10% fino alla concorrenza del quintuplo della superficie catastale coperta dell’immobile ed al 2% per l’eccedenza. Se non è unifamiliare (R1) viene applicato il 10% fino alla concorrenza della superficie catastale coperta ed il 2% all’eccedenza.
    Di questo argomento è stato parlato in un’altra recente discussione, reperibile al seguente indirizzo
    http://www.immobilio.it/threads/stima-di-casa-con-terreno-che-valore-dovrei-dare-e-da-cosa-dipende.23520/

    Un saluto
     
  4. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Questo giardino vale il 2% ???

    [​IMG]
     
    A proge2001 e Carlo Garbuio piace questo messaggio.
  5. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare

    Non esistono nè percentuali nè quotazioni/listini/prezziari attendibili, (per capirci bene i classici importi €/mq)
    Un agente immobiliare queste cose le dovrebbe sapere molto bene.
    Guardate alla vostra esperienza quotidiana di agenti immobiliari, di venditori, di conoscitori reali del mercato.
    Da qui CONFRONTANDO gli immobili con i relativi prezzi compravenduti si può misurare oggettivamente l'eventuale differenza.
    Diversamente non si valuta e non si producono prestazioni professionali

    :innocente:
    da dove hai ricavato questa percentuale?
    :innocente:
    da dove hai ricavato questa percentuale?
    cosa vuol dire "particolarmente piantumato e curato"?
    :innocente:
    anche qui ... la percentuale esposta viene comunemente definita indice mercantile ... quindi qual'è il fondamento mercantile di tale calcolo? su quanti e quali immobili si basa?
    il mercato va analizzato e conosciuto approfonditamente ... e la percentuale deve essere un punto di arrivo dopo un'analisi attenta ed il fatto che sia di fonte accademica o istituzionale non conta, quello che conta è il mercato!

    nella valutazione verrà inserita la formula classica "dopo attenta analisi del mercato" ... questa affermazione la devi poter dimostrare altrimenti dichiari il falso
    quindi
    NON usare prezzi medi di listini/quotazioni/prezziari ... o altre porcherie simili €/mq
    NON usare indici mercantili % non fondati sul mercato
    :confuso:
    utilizza la TUA esperienza nel settore e nel territorio
    collabora con altri colleghi e/o altri professionisti
    confronta gli immobili recentemente compravenduti
    :ok:
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La mia quotazione la baso sulla comparazione di moltissimi immobili venduti o in vendita e sulla base di centinaia di perizie per le banche effettuate negli anni.
     
  7. SGTorino

    SGTorino Ospite

  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    le perizie non fanno testo, le compravendite invece sì :ok:
    quello che esponi è un dato per il territorio in cui operi :ok: che non sarà applicabile in altre zone :confuso:
    quindi all'utente è da consigliare di fare come te:ok:, di rilevare quanto gli serve dalla comparazione compravendite di immobili della zona dell'immobile che deve periziare :ok: , non di applicare l'indice che tu hai rilevato nella tua zona ;)
     
  9. ALESSANDRO PALLOTTA

    ALESSANDRO PALLOTTA Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Guarda so benissimo che le valutazioni si fanno con la comparazione del compravenduto ma il mio cliente mi aveva chiesto anche una valutazione al mq
     
  10. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    queste sono le regole dell'Agenzia del territorio :innocente:
    il mercato si comporta diversamente ;)
    e questo dovrebbe essere in grado di dimostrarlo qualsiasi agente immobiliare che quotidianamente è a contatto diretto con acquirenti e venditori :ok:
    altro che indici e quotazioni, il mercato si può misurare
     
  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    inizialmente la richiesta era diversa

    e su questo si è svolta la discussione

    la valutazione al mq nella tua zona non puoi che saperla te ed è bene essere in grado di dimostrarla :stretta_di_mano:
    quotazioni, prezziari, listini ... si trovano in internet e non sono attendibili e quindi non professionali
    poi ognuno fa come crede, ma la questione è chiara e comporta comunque responsabilità ;)
     
  12. ALESSANDRO PALLOTTA

    ALESSANDRO PALLOTTA Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Forse nn'era completa
     
  13. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Di attendibile per il calcolo delle superfici, giardini e parchi inclusi, esiste ancora questo:




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    La norma UNI 10750

    [​IMG]
    il D.P.R. n. 138/98, allegato C

    Norma UNI 10750 - Servizi Agenzie Immobiliari. Requisiti del Servizio: Informazioni al cliente 4.4.2. Superficie Indicazioni delle locali Camere di Commercio

    La norma UNI 10750, riporta i seguenti i criteri di computo della "superficie commerciale". Per maggiori approfondimenti ti suggeriamo l'acquisto della norma UNI.
    “Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si deve considerare:
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    - la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
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    - le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
    [​IMG]
    - le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.).

    Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti:
    100% delle superfici calpestabili;
    100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
    50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.
    Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b).

    Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:
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    25% dei balconi e terrazze scoperti;
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    35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati);
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    35% dei patii e porticati;
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    60% delle verande;
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    15% dei giardini di appartamento;
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    10% dei giardini di ville e villini.
    Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale”.

    D.P.R. n. 138/98 Allegato C - Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria

    Il DPR n.138 del 1998 afferma che "l'unità di consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria indicate nel quadro generale, di cui all'allegato B, è il metro quadrato di superficie catastale" (art.3). I criteri di determinazione di tale superficie sono descritti nell'allegato C.
    Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm.
    La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero delle loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.
    La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.
    La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.

    Per quanto riguarda i criteri per i gruppi R (unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari) di seguito sono riportate le modalità di computo.

    La superficie catastale è data dalla somma:
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    - della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;
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    - della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: del 50 %, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
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    - del 25% qualora non comunicanti;
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    - della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura: del 30%, fino a metri quadrati 25, e del 10% per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 15%, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P la superficie di queste pertinenze è computata nella misura del 10%;
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    - della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del 10%, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2% per superfici eccedenti detto limite.
    Per parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono pertinenze di unità immobiliari di categoria R/2, la relativa superficie è da computare, con il criterio sopra indicato, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a).
    Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P dette pertinenze non sono computate.
    La superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari di categoria R/4 è computata nella misura del 50%.
    Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei precedenti commi, entrano nel computo della superficie catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera a) del comma 1.
     
  14. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    qualsiasi metodo di misura è attendibile ... per chi lo usa.
    Non c'è alcun obbligo rispetto ad un metodo piuttosto che ad un altro, difatti ... ognuno usa il proprio metodo e le distorsioni sono visibili quotidianamente
    Di attendibile c'è il mercato e, a mio parere, l'esperienza e capacità dell'Agente Immobiliare.
    Ricordiamoci che TUTTE le compravendite vengono effettuate a corpo e non a misura
    E poi, su un prezzo medio di 1500 €/mq vuol dire che per ogni mq che il proprietario volesse acquistare per ampliare il proprio giardino dovrebbe pagare

    1500x15%= 225 €/mq :shock:


    1500x10%= 150 €/mq :shock:

    mentre per il catasto valgono questi "parametri"
    1500x10%= 150 €/mq :shock: senza distinzione

    1500x2%= 30 €/mq :shock: per l'eccedenza

    ricordandosi però

    qui si va
    1500x10%= 150 €/mq :shock: senza distinzione
    1500x10%= 75€/mq :shock: senza distinzione

    :confuso:

    il mercato si muove seguendo queste percentuali? :shock:
    nella zona in cui opero questi parametri sono pura fantasia! :innocente:

    si presta troppa attenzione ad un singolo parametro, la superficie, l'immobile è un bene complesso e sempre differente che non può essere parametrizzato con questi sistemi, i limiti sono visibili quotidianamente e gli AI hanno tutte le capacità e potenzialità per far valere la propria esperienza e capacità, cosa impossibile utilizzando qualsiasi indice e/o parametro calato dall'alto: seguite il mercato ... certo, bisogna conoscerlo :fiore:
     

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