Valutazione prezzo immobili

[Carlo Garbuio]

perché sia così difficile per un non addetto ai lavori acquisire delle linee guida base.

non è assolutamente difficile, sono tutte pubbliche e condivise da tutto il mondo professionale immobiliare
siccome i professionisti non sono tutti uguali, c'è chi usa le linee guida e chi no.
Il cliente può scegliere il professionista che le usa o meno, con tutte le relative conseguenze

Per esempio: in questa zona si va da un minimo tot a un massimo tot. a metro quadro.

questa non è una linea guida base da utilizzare nella valutazione

Che poi ci sia il dettaglio da considerare per una valutazione corretta non si discute.

la valutazione che non ha il dettaglio non è corretta, non è valutazione è tutt'altra cosa.

 

[Figlio]

ma quando vai dal dottore cosa chiedi:
come si diventa dottore?
e quando ti dice il problema chiedi come si fa a curarlo e tutte le possibilità esistenti?
oppure accetti la prescrizione e inizi la cura?

no, ma posso chiedere quali esami o metodologie ha usato per arrivare alla sua diagnosi oppure è considerato lesa maestà?
Se dovessi fare questa domanda al mio medico e mi rispondesse come hai fatto tu come minimo cambierei medico.

 

[Bagudi]

Premetto che so che non tutti gli agenti immobiliari sono uguali, mi chiedo perché sia così difficile per un non addetto ai lavori acquisire delle linee guida base. Per esempio: in questa zona si va da un minimo tot a un massimo tot. a metro quadro.
Che poi ci sia il dettaglio da considerare per una valutazione corretta non si discute.
I dati rilasciati dall'agenzia delle entrate non sono aderenti alla realtà?

Perchè nella stessa zona, nella stessa via, nello stesso palazzo, nello stesso piano, ci possono essere due immobili valutati diversamente, a seconda delle loro peculiarità.

 

[Figlio]

il mio consiglio è di esporre chiaramente (magari a partire pure dal nome) il problema. Poi le soluzioni te le proporrà il professionista più adatto a risolverlo

ma di quale problema parli? Nessun problema, semplicemente una curiosità, a volte visito immobili che io reputo simili (a mio parere da profano) ma che vanno in pubblicità a prezzi sensibilmente diversi, volevo solo sapere quali erano le metodologie di stima di prezzo usate oppure se era prevalentemente l'esperienza dell'agente immobiliare a guidare il prezzo di uscita in pubblicità.

 

[specialist]

no, ma posso chiedere quali esami o metodologie ha usato per arrivare alla sua diagnosi oppure è considerato lesa maestà?
Se dovessi fare questa domanda al mio medico e mi rispondesse come hai fatto tu come minimo cambierei medico.

Viste le premesse, probabilmente gli fai un favore.

 

[Carlo Garbuio]

no, ma posso chiedere quali esami o metodologie ha usato per arrivare alla sua diagnosi oppure è considerato lesa maestà?
Se dovessi fare questa domanda al mio medico e mi rispondesse come hai fatto tu come minimo cambierei medico.

rilegendo il post 12 con maggiore attenzione trovi la risposta alla tua richiesta
succede spesso nei forum

 

[Carlo Garbuio]

ma di quale problema parli? Nessun problema, semplicemente una curiosità,

ok, rettifico
il mio consiglio è di esporre chiaramente (magari a partire pure dal nome) la tua curiosità. Poi le risposte te le proporrà il professionista più adatto a risolverlo.

 

[Carlo Garbuio]

Usate come base le valutazioni OMI?

le quotazioni OMI e non valutazioni (anche se recenti servizi dell'AdE aumentano quest confusione) non si usano nelle valutazioni, lo dice la stessa AdE

Usate listini prezzo delle camere di commercio tipo questi (Milano)

Immobili Milano – Abbonamento 2 Numeri + Storico - Piuprezzi

Listino dei Prezzi degli Immobili Milano - Abbonamento annuale a Due Numeri con Storico (2 uscite a Gennaio e Settembre)

shop.piuprezzi.it

qui manca la nota metodologica = come vengono fatti = dati utilizzati e come
c'è il forte rischio di acquistare qualcosa di molto poco attendibile
tutti i listini di prezzo, come le quotazioni OMI, possono dare indicazioni di larga massima. Non vanno utilizzati nelle valutazioni e chi riceve valutazioni con queste informazioni può sia rifiutare di pagare il prezzo al profesionista che fare ....

Fate a "occhio" usando l'esperienza e le precedenti vendite in zona?

a occhio è chiaro che è una battuta, come "stimare" a naso, a intuito ... è evidente che non è valutazione ma ... dategli il nome che volete

le precedenti vendite in zona invece è il reale punto di partenza, rappresenta il dato oggettivo di partenza della valutazione. Le precedenti vendite (TUTTE, non solo alcune) vanno raccolte, archiviate, strutturate in modo da essere utilizzate nella valutazione.
L'indagine di mercato, e/o la tipologia di immobile, guideranno il valutatore nella scelta della corretta metodologia da utilizzare.
Se ci sono compravendite si stima
- confrontando gli immobili (utilizzando i prezzi marginal e assolutamente no prezzi medi)
- con la regressione (se ci sono più di 10 comparabili
- con il sistema di ripartizione

Se non ci sono comparabili ma redditi si usa
- la Discounted Cash Flow analysis (se l'immobile è speciale)
- la Yeld capitalization se non c'è un reddito costante
- la capitalizzazione se c'è un reddito costante

Se non ci sono redditi si usa
- Valore di trasformazione (se possibile)
- Costo di ricostruzione deprezzato

per i dettagli vedi qui

per effettuare la valutazione invece bisogna essere abilitati per legge ed essere aggiornati professionalmente.
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