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  1. ivanopon

    ivanopon Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti e complimenti il forum.
    E' la prima volta che posto e mi auguro di non sconfinare e di non essere prolisso.
    Vengo subito al punto anche perché la situazione è molto ingarbugliata.
    Siamo tre figli ed i nostri genitori stanno facendo il frazionamento di un immobile per assegnarci parte di esso. La situazione ingarbugliata sta anche nel fatto che a me devono dare più parte.
    L'immobile è sito in campagna circondato da colture di arance e di olivi non di proprietà.
    L'immobile, del 1980 è di 200mq,e fino a dicembre 2010 era un A7 secondo me impropriamente accatastato. Adesso sono tre appartamentini in A7. Le tre unità sono da ristrutturare e sono senza servizi. Ho manifestato grande disappunto al tecnico ed ho ipotizzato che la cosa più giusta sarebbe stata un F3 o F4 (non sono un tecnico) e poi ognuno se la ristruttura come crede.
    In particolare, io dovrei avere 100mq centrali e per il momento non intendo effettuare opere di ristrutturazione. Quindi, entro in possesso di una casa che non è abitabile per carenza di servizi e quant'altro. Sono stati effettuati i muri divisori che hanno creato tre unità impraticabili anche già dotate di accesso.
    Il punto è che il geometra mi sconsiglia di chiedere un F3 prima dell'atto perché mi scatta l'accertamento dell'agenzia del Territorio e delle Entrate (che non ho mai capito in cosa consiste), però mi dice che dopo l'atto è la prima cosa che mi conviene fare per i tributi. Allora perché non farlo prima?
    Sinceramente questa non è un modo di fare che mi soddisfa così nel frattempo ho bloccato la pratica e comunque ho proposto la categoria A3 che lui ha condiviso anche se il docfa gli da rendita proposta. Però mi ha già detto che in catasto gli hanno detto che farebbero accertamenti.
    Secondo voi dove potrebbe stare la verità?
    Quale potrebbe essere la soluzione meno contrastante?

    Grazie in anticipo
    Ivano
     
  2. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    per prima cosa verifica lo stato delle licenze edilizie, la vendita deve rispecchiare quanto licenziato. Se le tre unità sono senza servizi, presumibilmente "sulla carta" li hanno sia ai fini urbanistici che ai fini catastali.
    Ne consegue che , verificata la DIA presentata per frazionare il bene, se è ancora in corso di validità potresti fare il frazionamento di unità in "corso di costruzione" , cosa che potrebbe darti rischi di accertamento. Verifica, con il notaio di tua fiducia, la situazione , considerando sulla base dei valor catastali i costi notarili cui andresti incontro. Le categorie F3 e F4 vanno bene per unità in corso di costruzione e per porzioni da unire , dopo l'atto, ad altre già censite. nel primo caso consiglio una perizia asseverata con tanto di fotografie che attesti il valore alla data dell'atto.
    Qualora la DIA sia già scaduta, penso che ti convenga fare l'atto come unità finite, anche se non lo sono... per la categoria valuta se la differenza di categoria "pesa " tanto in termini di rendita..
    saluti
     
    A ivanopon piace questo elemento.
  3. ivanopon

    ivanopon Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Innanzitutto grazie per la celere risposta.
    La DIA è ancora aperta e riguarda solo l'innalzamento di divisori per il frazionamento. L'abitabilità non c'è mai stata anche se tutto in regola con ICI e concessione edilizia.
    Preciso che le tre unità così come sono ora non sono assolutamente classificabili come abitazioni anche se risultano accatastate A7...
    Per essere più chiaro, preciso che, tutti i miei dubbi sono sorti nel momento in cui mi è stato presentato il conto (notaio+geometra) come se entrassi in possesso di una immobile A7 già idoneo per abitarci. Allora fortunatamente sono rientrato in me ed ho esposto una serie di contraddizioni che hanno rallentato l'operazione.
    Pertanto, nonostante il geometra non sia d'accordo, io credo che una casa singola A7 di 200mc si possa dividere in due porzioni piccole esterne in A7 e quella centrale definirla in "corso di costruzione" anche perché io non intendo ristrutturarla nell'immediato.
    Cosa ne pensate?

    Grazie mille
     

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