Vendita al di sotto del valore catastale

[Marco88]

Per la prima volta mi capita questa situazione un po' spinosa.
Parliamo di un negozio, i proprietari stanno cercando di venderlo ormai da 3/4 anni senza successo. Hanno l'esigenza di venderlo il prima possibile.
Il problema si pone sul valore, in quanto la rendita catastale è molto alta (oltre 3000€)
La loro richiesta attuale per la vendita dell'immobile è di 50.000€, proprio perché hanno fretta e voglio realizzare il prima possibile. Ho calcolato il valore catastale(inserendo appunto la rendita) e il valore è praticamente oltre il doppio rispetto al prezzo da loro richiesto.
In questi casi cosa succede? C'è qualche modo per tutelarsi e non avere problemi prima, durante e dopo il rogito(eventuali accertamenti ecc..)? Come si può procedere?
Il valore catastale è praticamente 140.000, il negozio presumibilmente verrà venduto a 1/3 del valore catastale!

 

[Utente Cancellato 72152]

Ciao, ti rispondo io. Non c'è alcun problema a vendere al disotto del valore catastale, purché le imposte vengano calcolate sul valore catastale.

Io per esempio ho venduto un posto auto ad 1/20 (un ventesimo) del valore catastale, ma poiché l'acquirente ha pagato le imposte per il trasferimento calcolandole sul valore catastale, l'Agenzia delle Entrate non ha avuto nulla da ridire.

grazie! quindi basta pagare le varie imposte calcolate sul valore catastale e non sul valore di vendita.
No perché ho anche letto, su alcuni siti, che c'è il rischio che il notaio non voglia stipulare un atto con queste caratteristiche ecc..

Fermati un secondo, credo di dovermi correggere. Io mi sono basato sulla mia esperienza, ma era una VENDITA TRA PRIVATI, di un POSTO AUTO PERTINENZIALE.

Il tuo non è lo stesso caso.

Mi sa che è meglio chiedere a un notaio. Se avete un notaio in sede, è il caso di interpellarlo!

Sto leggendo a pagina 17 di questo PDF:

https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/f4eea9004bb1ef709470f5d94f8d55f4/Annuario_online_Parte_II.pdf?MOD=AJPERES&amp%3BCACHEID=f4eea9004bb1ef709470f5d94f8d55f4

 

[Marco88]

sì, meglio che sento il notaio prima di fare qualsiasi cosa!

 

[Utente Cancellato 72152]

Come si determina il valore catastale? Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

• 110 per la prima casa
• 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1)
• 140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
• 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
• 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

Stiamo parlando, nel tuo caso, di un NEGOZIO, quindi il VALORE CATASTALE si determina moltiplicando la rendita (RIVALUTATA DEL 5%) per il coefficiente 40,8.

3000 * 1,05 * 40,8 = VALORE CATASTALE EURO 128.520

In via INTUITIVA, senza presunzione di esattezza, se il notaio calcola le imposte basandosi su 128.520 Euro, è difficile sbagliarsi.

Leggi qui:

Spese Acquisto Immobili Uso Non Abitativo: Imposte Immobili, Negozio, Commerciali, Box

Per le compravendite di immobili ad uso non abitativo (uffici, capannoni, terreni ecc), la base imponibile ai fini delle imposte di registro o alternativamente dell’IVA, è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

VENDITORE​	Imposta di registro​	Imposta Ipotecaria​	Imposta catastale​	IVA​	​
PRIVATO(1)​	9%​	€ 50​	€ 50​	Esente​	​
IMPRESA COSTRUTTRICE (2)​	€ 200​	€ 50​	€ 50​	22%​
1) PRIVATO: Se colui che vende è un privato, o un’impresa “non costruttrice”, o un’”impresa costruttrice (o che ha ristrutturato l’immobile) ed ha ultimato i lavori da più di 4 anni 2)IMPRESA COSTRUTTRICE Se colui che vende è l'impresa che ha costruito o che ha ristrutturato l’immobile e la vendita si conclude entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori​

Chi vende è un PRIVATO, giusto? Non mi pare sia un'impresa costruttrice.
Quindi in base allo schemetto qui sopra, l'imposta di registro è il 9% (sul valore di compravendita 50000 Euro, e non sul valore catastale 128000 Euro), l'imposta ipotecaria è 50 Euro, l'imposta catastale è 50 Euro, con esenzione IVA.

SENZA DIRE NIENTE AL NOTAIO DI TUTTI QUESTI RAGIONAMENTI, chiedi a lui quanto si paga.

Al notaio devi solo dire: "Un privato vende un negozio che ha rendita 3000 Euro. Quanto si paga di imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale?".

E vedi cosa ti risponde.

Ovviamente..... facci sapere!!

esatto, il venditore è un privato. Chiederò al notaio come procedere per andare sul sicuro

esatto, il venditore è un privato. Chiederò al notaio come procedere per andare sul sicuro

Io la mia risposta, da ignorante in materia, te l'ho data.

Mi raccomando, non influenzare il notaio, fagli la domanda e vedi cosa ti risponde.

Poi, sulla base della risposta, inizi a ragionare col notaio: "Ma scusi... è un negozio.... ma scusi... vende un privato... " etc. etc. etc.

Guarda qui che bella pagina che ho trovato, è un calcolatore on line:

Calcolo imposte di compravendita: negozio, ufficio, laboratorio e magazzino

Calcolo imposte per atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari: trasferimento di immobili a destinazione diversa dall'abitativo L'applicazione calcola automaticamente l'imposta di registro, l'IVA, l'imposta catastale e l'imposta ipotecaria, in base al tipo

www.living-re.it

Con questi input:

 

[Marco88]

grande! grazie mille, ottimo sito!

 

[Utente Cancellato 72152]

Il responso è:

Prospetto riepilogativo delle imposte indirette per la vendita di fabbricato strumentale per natura (3), e/o sue pertinenze (non costituenti pertinenze di prime case di abitazione), venduti da privato a privato o ad impresa
Riepilogo valori inseriti ed elaborati:

​

Immobile:	Negozio o bottega
Prevalenza destinazione abitativa e/o ristrutturazione:	Fabbricato NON a prevalente destinazione abitativa
Cedente:	Privato
Valore pattuito:	€ 50.000,00
Rendita catastale:	€ 3.000,00
Rendita catastale rivalutata (rivalutazione del 5%):	€ 3.150,00
Valore catastale calcolato:	€ 128.520,00

Imposte calcolate:

​

IVA (Fuori campo IVA - Art.1. D.P.R. 633/1972)	€ 0,00
Imposta di registro (Aliquota 9% - con il minimo di € 1.000,00)	€ 4.500,00
Imposta ipotecaria (Importo fisso)	€ 50,00
Imposta catastale (Importo fisso)	€ 50,00
Imposta di bollo - bollo MUI (Esente)	€ 0,00
Tassa ipotecaria - tassa trascrizione (Esente)	€ 0,00
Voltura catastale (Esente)	€ 0,00
TOTALE IMPOSTE	€ 4.600,00

CESSIONE DI BENI IMMOBILI CON RISERVA DI PROPRIETA'
Nel caso di vendita immobiliare con riserva di proprieta' l'atto viene tassato come negozio avente effetti traslativi immediati secondo i principi generali sopra esposti nel calcolo. Il successivo atto di quietanza, necessario all'attribuzione civilistica della titolarita' del bene, conseguente al pagamento dell'ultima rata di prezzo, vede la seguente tassazione:

​

Imposta di registro	0,50% sull'importo per il quale si dà quietanza
Imposta ipotecaria (Importo fisso)	€ 50,00 (in Conservatoria)
Imposta catastale (Non dovuta perchè corrisposta nell'atto a monte)	€ 0,00
Imposta di bollo - bollo MUI (Non dovuta)	€ 0,00
Annotamento (Non dovuta)	€ 0,00
Voltura catastale (Non dovuta perchè corrisposta nell'atto a monte)	€ 0,00

Il "Calcolo imposte di compravendita: negozio, ufficio, laboratorio e magazzino" è un servizio gratuito fornito cosi com'è. L'utente, con l'utilizzo di "Calcolo imposte di compravendita: negozio, ufficio, laboratorio e magazzino", solleva il sito living-re.it e il gestore, da ogni responsabilità, implicita ed esplicita, derivante dal suo utilizzo e da qualunque interpretazione della normativa di riferimento. L'utente è l'unico responsabile della correttezza dei calcoli e del loro utilizzo. Il sito living-re.it o il gestore non sono in alcun caso responsabili di eventuali disagi, danni e/o perdite economiche causati dall'uso del "Calcolo imposte di compravendita: negozio, ufficio, laboratorio e magazzino".

Nel caso classico (ignoriamo quello con "riserva di proprietà"), le imposte sono 4.600 Euro.

Ah, una cosa. 4.600 Euro sono le imposte che paga l'acquirente.

L'acquirente in sintesi dovrà pagare 50.000 Euro di negozio, più 4.600 euro di imposte + il notaio e tutti i suoi balzelli, + la provvigione agenzia + IVA 22%.

Al venditore arriveranno in tasca 50.000 meno la provvigione dell'agente IVA compresa, nell'ipotesi che la provvigione venga fatta pagare sia all'acquirente che al venditore.

 

[CheCasa!]

Per la prima volta mi capita questa situazione un po' spinosa.
Parliamo di un negozio, i proprietari stanno cercando di venderlo ormai da 3/4 anni senza successo. Hanno l'esigenza di venderlo il prima possibile.
Il problema si pone sul valore, in quanto la rendita catastale è molto alta (oltre 3000€)
La loro richiesta attuale per la vendita dell'immobile è di 50.000€, proprio perché hanno fretta e voglio realizzare il prima possibile. Ho calcolato il valore catastale(inserendo appunto la rendita) e il valore è praticamente oltre il doppio rispetto al prezzo da loro richiesto.
In questi casi cosa succede? C'è qualche modo per tutelarsi e non avere problemi prima, durante e dopo il rogito(eventuali accertamenti ecc..)? Come si può procedere?
Il valore catastale è praticamente 140.000, il negozio presumibilmente verrà venduto a 1/3 del valore catastale!

Purtroppo quello che ti ha scritto @possessore è completamente inesatto e nonostante ci si provi a convincerlo nello smorzare il proprio entusiasmo nel dare consigli che non sono sorretti da sufficienti conoscenze... è spesso un fiume in piena

Sui negozi non si pagano le imposte sul valore catastale (previsto solo per le abitazioni e loro pertinenze) ma si pagano le imposte sul prezzo effettivamente versato.

La vendita di un immobile non residenziale, inoltre, risulta accertabile anche quando il prezzo superi il valore catastale che, perciò, non tiene al riparo da eventuali incursione dell'Agenzia delle Entrate. Quelli che contano sono i valori medi di vendita nella zona...

 

[Marco88]

grazie @CheCasa!
Quindi è un po' un problema, secondo me il valore di mercato è di poco superiore a questi 50.000€
Ma il problema è che la proprietà ha necessità urgente di vendere(anzi, a dire il vero mi hanno detto che accetterebbero anche proposte inferiori) e quindi bisogna capire come potersi muovere e tutelare

 

[CheCasa!]

grazie @CheCasa!
Quindi è un po' un problema, secondo me il valore di mercato è di poco superiore a questi 50.000€
Ma il problema è che la proprietà ha necessità urgente di vendere(anzi, a dire il vero mi hanno detto che accetterebbero anche proposte inferiori) e quindi bisogna capire come potersi muovere e tutelare

In realtà non è un problema.
E' normale che alcuni immobili vengano venduti a meno del prezzo di mercato.
In questi casi si dichiara il vero e si incrociano le dita.
Nella peggiore delle ipotesi ci si accorderà con l'ADE e si pagherà qualche migliaio di euro in più ma... a fronte di un buon affare...

 

[Marco88]

Nella peggiore delle ipotesi, di accertamento fiscale, ovviamente l'eventuale sanzione la pagano i venditori, giusto?