Vendita box ed abitazione principale a due diversi acquirenti entro 5 anni - perdita benefici

[Utente Cancellato 83936]

Un cordiale saluto a tutti. Questo è il mio primo post.
Spero di essere chiaro e di trovare la vostra attenzione in quello che ho scritto.

Premessa:
Sono in procinto di vendere abitazione principale e box pertinenziale, entrambi acquistati con agevolazione prima casa, prima del decorso dei 5 anni. Procederò all'acqusito di un altro immobile (con annesso garage pertinenziale) entro 12 mesi dalla vendita, destinando questo nuovo immobile a prima casa.

Esposizione:
se in fase di vendita procedo ad una alienazione separata a due diversi acquirenti dell'abitazione e del garage, mi pare di intuire che (per il solo garage), perderò le agevolazioni al 4%. Questo significherà che l'Agenzia delle Entrate vorrà procedere al recupero della differenza tra l'IVA al 4% (per l'agevolazione prima casa), con quella del 10%. Inoltre, mi pare di aver capito, che potrebbe esigere una imposta sostitutiva sul reddito del 20% per la plusvalenza realizzata nella vendita del garage. Uso il condizionale perchè ovviamente prima la plusvalenza deve concretizzarsi, solo successivamente ci si potrà applicare sopra una imposta sostitutiva.

Domanda:
ammesso che non esistano plusvalenze, in quanto questo aspetto è troppo aleatorio per essere affrontato in questa discussione, per perdita dei benefici prima casa, esattamente cosa si intende ?
1) Si intendono le imposte di registro, ipotecarie e catastali?
2) Esiste anche una sanzione del 30%?
3) Se esiste anche questa sanzione, quale è la base di calcolo al quale si applica il 30%?

A presto!
Paolo

 

[francesca63]

se in fase di vendita procedo ad una alienazione separata a due diversi acquirenti dell'abitazione e del garage, mi pare di intuire che (per il solo garage), perderò le agevolazioni al 4%.

Esatto.

Inoltre, mi pare di aver capito, che potrebbe esigere una imposta sostitutiva sul reddito del 20% per la plusvalenza realizzata nella vendita del garage

L’imposta sostitutiva dal 2019 è del 26%.

Uso il condizionale perchè ovviamente prima la plusvalenza deve concretizzarsi, solo successivamente ci si potrà applicare sopra una imposta sostitutiva.

Se non sai ancora se si concretizzerà, vuol dire che hai trovato già acquirente per la casa, ma non per il box ?
Se è così, ok: la cosa è fatta.
Ma se devi ancora trovare acquirente per entrambi gli immobili, sei sicuro che non ti convenga cercarne uno che li acquisti tutti e due insieme ?


Qui le spiegazioni del perché si concretizza la perdita benefici e il pagamento delle imposte sulle eventuali plusvalenze:

https://www.notaiogrilli.it/plusvalenza-da-cessione-infraquinquennale-di-box/

per perdita dei benefici prima casa, esattamente cosa si intende ?

• se la cessione è soggetta a IVA, è dovuta la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.

Ma forse puoi ricorrere al ravvedimento operoso, evitando di dover pagare le sanzioni, pagando solo differenza tra imposte dovute e imposte pagate , e interessi.

Decadenza agevolazione prima casa: le sanzioni e come evitarle

Decadenza agevolazione prima casa con sanzione del 30% della maggior imposta di registro dovuta. Possibilità di ravvedimento operoso.

fiscomania.com

 

[Utente Cancellato 83936]

Se non sai ancora se si concretizzerà, vuol dire che hai trovato già acquirente per la casa, ma non per il box ?
Se è così, ok: la cosa è fatta.
Ma se devi ancora trovare acquirente per entrambi gli immobili, sei sicuro che non ti convenga cercarne uno che li acquisti tutti e due insieme ?

Grazie per la risposta.
Ogni tanto capita di non comprendere qualche passaggio, ma stavolta è stato tutto chiarissimo!

Sicuramente l'obbiettivo è quello di trovare un unico acquirente, possibilità assolutamente realizzabile conduderato che ancora non ho trovato acquirenti ne per l'appartamento ne per il garage (metterò tutto in vendita nella prossima settimana).

Ma forse puoi ricorrere al ravvedimento operoso, evitando di dover pagare le sanzioni, pagando solo differenza tra imposte dovute e imposte pagate , e interessi.

Decadenza agevolazione prima casa: le sanzioni e come evitarle

Decadenza agevolazione prima casa con sanzione del 30% della maggior imposta di registro dovuta. Possibilità di ravvedimento operoso.

fiscomania.com

Questa spiegazione è veramente importante.
Se ci sono altre info su questo argomento (ravvedimento operoso) oppure altre spiegazioni tecniche le accetto volentieri.

Di nuovo grazie
Paolo

 

[Umberto Granducato]

Ma se devi ancora trovare acquirente per entrambi gli immobili, sei sicuro che non ti convenga cercarne uno che li acquisti tutti e due insieme ?

E' un caso interessante, se vende entrambi ad unico acquirente eviterebbe solo la plusvalenza ma non la perdita dei benefici. Sbaglio?

Ma forse puoi ricorrere al ravvedimento operoso, evitando di dover pagare le sanzioni, pagando solo differenza tra imposte dovute e imposte pagate , e interessi.

Non sono certo sia possibile per il discorso autorimessa

 

[Utente Cancellato 83936]

E' un caso interessante, se vende entrambi ad unico acquirente eviterebbe solo la plusvalenza ma non la perdita dei benefici. Sbaglio?

La conservazione del beneficio si mantiene se e solo se si riacquista, entro 12 mesi dalla vendita, un altro immobile da adibirsi a "prima casa" (dunque con relativo trasferimento della residenza entro 18 mesi dal nuovo acquisto).

Non sono certo sia possibile per il discorso autorimessa

Per quale motivo non sarebbe possibile - per l'autorimessa - procedere al ravvedimento operoso al fine di evitare la sanzione del 30% ?

 

[Umberto Granducato]

La conservazione del beneficio si mantiene se e solo se si riacquista, entro 12 mesi dalla vendita, un altro immobile da adibirsi a "prima casa" (dunque con relativo trasferimento della residenza entro 18 mesi dal nuovo acquisto).

mi riferivo al garage, inoltre in caso di riacquisto credo che i mesi siano 12

Per quale motivo non sarebbe possibile - per l'autorimessa - procedere al ravvedimento operoso al fine di evitare la sanzione del 30% ?

L'istituto del ravvedimento operoso riguarda con certezza il non riacquisto e la mancata residenza. Per il garage non ho questa certezza, ma potrei sbagliare

 

[Utente Cancellato 83936]

L'istituto del ravvedimento operoso riguarda con certezza il non riacquisto e la mancata residenza. Per il garage non ho questa certezza, ma potrei sbagliare

Questo sarebe un dubbio interessante da sciogliere ...

 

[francesca63]

E' un caso interessante, se vende entrambi ad unico acquirente eviterebbe solo la plusvalenza ma non la perdita dei benefici. Sbaglio?

Penso di sì: nel senso che non ci sarebbero plusvalenze (se l’immobile più il box di pertinenza in vendita prima dei 5 anni) sono stati “abitazione principale” per più di metà del tempo tra acquisto e rivendita.
E non si perderebbero i benefici, se si riacquista.

Non sono certo sia possibile per il discorso autorimessa

onestamente non vedo perché no (ma potrei sbagliare, data la complessità delle norme italiche).

 

[Umberto Granducato]

E non si perderebbero i benefici, se si riacquista.

per il solo garage secondo me li perderebbe:

Pertinenze Circolare 18/E del 29 maggio 2013
Con riferimento al caso della vendita nel quinquennio di una pertinenza acquistata usufruendo dell’agevolazione "prima casa" si rappresenta quanto segue. Con la circolare n. 31 del 2010 è stato precisato che, in base a quanto previsto dal comma 4 della nota II –bis dell’art. 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, per evitare la decadenza il riacquisto deve riguardare “un altro immobile da adibire a propria abitazione principale”; l’articolo 7 della legge n. 448 del 1998, inoltre, accorda il credito d’imposta qualora, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato fruendo dell’agevolazione "prima casa" venga acquistata un’altra casa di abitazione non di lusso, beneficiando dello stesso regime di favore. E' evidente, quindi, che sia in ordine alla conferma dell’agevolazione "prima casa" di cui al menzionato comma 4 della nota II-bis all’articolo 1, sia in ordine alla possibilità di fruire del credito d’imposta, il requisito essenziale è che il riacquisto abbia ad oggetto un altro immobile abitativo. Nell’ipotesi, pertanto, di vendita nel quinquennio della pertinenza acquistata usufruendo dell'agevolazione "prima "casa", l’acquisto di un bene diverso dalla casa da destinare ad abitazione principale - e dunque l'acquisto di un'altra pertinenza, appartenente o meno alla medesima categoria catastale della precedente - non soddisfa le condizioni poste dalla norma per la conferma dell’agevolazione "prima casa", non evita dunque la decadenza dall'agevolazione in discorso e non attribuisce la possibilità di fruire del credito d'imposta.
Fonte Notaio Ricciardi

 

[francesca63]

per il solo garage secondo me li perderebbe:

Io intendevo un riacquisto di abitazione più box, come il caso del postante.
Quindi non si perdono i benefici, sempre se si vende ad unico acquirente