Vendita casa con piccolo abuso

I

irma

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alessandro66 ha scritto:
Non è possibile stipulare in mancanza di conformità catastale e urbanistica. È una norma imperativo e non sono ammessi accordi tra le parti in deroga a tale norma.
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Sono d'accordo circa la necessità di conformità catastale. Per quanto riguarda la necessità di conformità urbanistica, ok nel senso che la costruzione dell'immobile deve essere stata debitamente autorizzata, ma l'argomento in questione è un pò diverso: un ripostiglio ricavato sopra o sotto una scala debitamente autorizzata non costituisce difformità urbanistica, semmai difformità edilizia.
alessandro66 ha scritto:
Il ripostiglio va demolito se non sanabile e in tal caso gli acquirenti hanno facoltà di chiederti il doppio della caparra o i danni, se non vogliono rinunciare al ripostiglio
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Non è detto che il ripostiglio debba essere perforza demolito ai fini della commerciabilità.
A questo proposito invito a leggere lo Studio Notariato n. 5389/c, pag. 11 e 12, che si trova facilmente in rete.
In questo caso il perito della banca chiede la conformità catastale e per questo potrebbe essere sufficiente la variazione catastale.
Poi c'è il problema della regolarità edilizia, che nel compromesso, avrebbe potuto benissimo dichiarare la reale situazione, così come nel rogito oppure al momento del rogito fare una scrittura privata di liberatoria ( nell'atto di vendita è sufficiente che che compaiano gli estremi dell'originaria concessione edilizia, ogni eventuale abuso è da considerarsi singolarmente)
Se Manuela 78 nel compromesso ha dichiarato che l'immobile è in regola con la normativa edilizia, è cmq in errore. Ha due opzioni da valutare:
- se in compromesso non si fa menzione del ripostiglio .. potrebbe demolirlo perchè sulla carta non glielo ha mai proposto.
- se in compromesso fa' menzione del ripostiglio valutare la possibilità di sanatoria sia catastale che edilizia (non è detto la motivazione per cui non sarebbe sanabile) o accordarsi con cliente per es. su sanatoria catastale e sconto in cambio di liberatoria....
 
alessandro66

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irma ha scritto:
Sono d'accordo circa la necessità di conformità catastale. Per quanto riguarda la necessità di conformità urbanistica, ok nel senso che la costruzione dell'immobile deve essere stata debitamente autorizzata, ma l'argomento in questione è un pò diverso: un ripostiglio ricavato sopra o sotto una scala debitamente autorizzata non costituisce difformità urbanistica, semmai difformità edilizia.

Non è detto che il ripostiglio debba essere perforza demolito ai fini della commerciabilità.
A questo proposito invito a leggere lo Studio Notariato n. 5389/c, pag. 11 e 12, che si trova facilmente in rete.
In questo caso il perito della banca chiede la conformità catastale e per questo potrebbe essere sufficiente la variazione catastale.
Poi c'è il problema della regolarità edilizia, che nel compromesso, avrebbe potuto benissimo dichiarare la reale situazione, così come nel rogito oppure al momento del rogito fare una scrittura privata di liberatoria ( nell'atto di vendita è sufficiente che che compaiano gli estremi dell'originaria concessione edilizia, ogni eventuale abuso è da considerarsi singolarmente)
Se Manuela 78 nel compromesso ha dichiarato che l'immobile è in regola con la normativa edilizia, è cmq in errore. Ha due opzioni da valutare:
- se in compromesso non si fa menzione del ripostiglio .. potrebbe demolirlo perchè sulla carta non glielo ha mai proposto.
- se in compromesso fa' menzione del ripostiglio valutare la possibilità di sanatoria sia catastale che edilizia (non è detto la motivazione per cui non sarebbe sanabile) o accordarsi con cliente per es. su sanatoria catastale e sconto in cambio di liberatoria....
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Quello che chiede la banca attraverso il perito è irrilevante, in quanto la nullità non si applica agli atti di mutuo.
L'edificio può essere regolare ma se chiudi una parte della scala per realizzare un ripostiglio, realizzi un aumento di cubatura che può essere autorizzato solo se rispetta lo strumento urbanistico relativo...e se la cubatura permessa è stata sfruttata tutta all'epoca del progetto approvato...non potrà essere sanata in alcun modo e quindi va demolita....a meno che non sia superiore al 2% delle misure del progetto approvato (da capire però se riferito a realizzazioni del costruttore o se principio valido anche per realizzazioni successive), in tal caso non verrebbe considerata difforme...Manuela 78, però, ha già affermato che non può essere sanata, ergo va demolito il ripostiglio. E ciò a prescindere dagli accordi tra le parti.
 
alessandro66

alessandro66

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irma ha scritto:
A questo proposito invito a leggere lo Studio Notariato n. 5389/c, pag. 11 e 12, che si trova facilmente in rete.
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Scusa irma...ma ti sei resa conto della data in cui è stato redatto tale studio civilistico del Notariato?
L’art. 19, comma 14, D.L. n.78/10, convertito con modificazioni dalla L. n. 122/10 ti dice niente? Ora, è vero che si parla di conformità catastale e di dichiarazione del venditore o di certificazione di conformità rilasciata da un tecnico...secondo te come fa un tecnico a rilasciare tale certificazione se ci sono opere difformi che non sono state sanate? E quando vai a presentare una variazione catastale non pensi che ti chiedano lo strumento urbanistico in forza del quale stai richiedendo tale variazione (a Roma funziona così)? E se non c'è uno strumento urbanistico che ti permette di sanare, come risolvi? Prova ad andare da un Notaio a fargli presente che c'è un'opera abusiva non sanabile e vedi se stipula...a meno che:
Art. 34 (L) - Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire

1. Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell'abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell'abuso.

2. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

2-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi di cui all'articolo 22, comma 3, eseguiti in parziale difformità dalla denuncia di inizio attività.(comma aggiunto dal d.lgs. n. 301 del 2002)

2-ter. Ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali.(comma introdotto dall'art. 5, comma 2, lettera a), legge n. 106 del 2011)
 
M

manuela78

Ospite
AGGIORNAMENTO: oggi vado dal geometra. Mi dice che possiamo modificare la planimetria in catasto riportando il ripostiglio. E' ovvio che il permesso urbanistico (comune non c'è) però lui dice che correggendo la planimetria sarei a posto per quanto riguarda il discorso delle planimetrie rispondenti allo stato di fatto. Poi dice che un ripostiglio non limita la commerciabilità dell'immobile, pertanto non rischio che l'atto possa essere dichiarato nullo. Ciò che rischio è che se il venditore, oggi d'accordo, in futuro possa non esserlo più, mi venga a cercare. Vuoi perchè decide di fare la pratica per sanarlo e gliela negano, vuoi perchè un domani vende e si ritrova il problema, o altro. In tal caso lui potrebbe richiedermi danni quali minor valore dell'immobile oppure multe o altro. Il geometra mi dice che per tutelarmi da tale eventualità, possiamo fare una scrittura privata in cui lui dichiara di essere cosciente dell'abuso e che nulla pretenderà. Mi sembra strano che una scrittura privata possa valere di più della legge. Ma il geometra dice che è così, sempre in virtù del fatto che tale tipo di abuso non compromette la commerciabilità ma che è solo un discorso di prezzo e che se lui sottoscrive che non mi chiederà mai nulla, sono a posto. HELP!
 
ingelman

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
manuela78 ha scritto:
la scala esterna che porta alla mia abitazione (che si trova al primo piano) doveva essere tutta aperta. Io l'ho chiusa per realizzare un ripostiglio. Io cosciente, gli acquirenti informati. Il problema è che il perito non da il via alla banca
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Diciamo che hai trovato un perito un pò pignolo ma ci può stare, è comunque un aumento di cubatura e non sanabile


manuela78 ha scritto:
oggi vado dal geometra. Mi dice che possiamo modificare la planimetria in catasto riportando il ripostiglio
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Fossi in te il tecnico che ti ha detto questa cosa lo cambierei subito ...
mi piacerebbe capire cosa andrà a dichiarare riferito all'avvenuto riaccatastamento che comparirà in visura
"diversa distribuzione ? esatta rappresentazione grafica ? ampliamento ? peggio mi sento ....
Qui da noi anche il più sprovveduto tecnico , Notaio dai facili costumi , quello che ti chiede o chiederà è il titolo urbanistico (Comunale) che ha autorizzato tale variazione che comunque rappresenta un aumento di cubatura se pur lieve e non può nemmeno essere considerata come lieve difformità catastale che solitamente riguarda solo ed esclusivamente opere interne.


manuela78 ha scritto:
Il geometra mi dice che per tutelarmi da tale eventualità, possiamo fare una scrittura privata in cui lui dichiara di essere cosciente dell'abuso e che nulla pretenderà. Mi sembra strano che una scrittura privata possa valere di più della legge. Ma il geometra dice che è così
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Tutte le scritture private che riportano un illecito (un atto contrario alla legge) sono considerate nulle ........

Volendo proprio continuare a camminare Border line sarebbe più logica una scrittura privata nella quale l'acquirente si obbliga a smantellare a propria cura e spese il muretto che chiude la scala compresa la rimozione della porta in ferro (per tale lavoro da effettuare a carico dell'acquirente si è tenuti conto nella determinazione del prezzo) ...

Comunque il consiglio più sensato resta quello che ti hanno dato in precedenza
ripristina e fai uno sconto all'acquirente dei mille euro necessari a ricostruirlo successivamente tanto per evitare noie presenti e future ;)
 

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