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  1. manuela78

    manuela78 Ospite

    Salve a tutti. Posto il mio quesito. Sto vendendo casa, già fatta proposta e compromesso (dal notaio e registrato). Adesso è venuto il perito della banca degli acquirenti ed ha rilevato una difformità della planimetria con lo stato di fatto dell'immobile. Ossia: la scala esterna che porta alla mia abitazione (che si trova al primo piano) doveva essere tutta aperta. Io l'ho chiusa per realizzare un ripostiglio. Io cosciente, gli acquirenti informati. Il problema è che il perito non da il via alla banca. Mi ha proposto la soluzione di comunicare al catasto la variazione della planimetria e fargli avere quindi quella aggiornata. Il geometra incaricato per questa cosa mi chiede mille euro. Detto ciò, posso chiedere la somma agli acquirenti? So che l'irregolarità l'ho commessa io, ma loro mi dicono che vogliono il ripostiglio. Altrimenti io potrei anche demolirlo, si tratta di togliere una porta di alluminio ed eliminare due muri in gasbeton. Come mi devo comportare, tenuto conto che nel compromesso è stato dichiarato che l'immobile era in regola con le normative? Grazie per i consigli che vorrete darmi.
     
  2. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se le opere per ripristinare lo stato dell'immobile a quanto riportato nelle planimetrie sono minime falle; gli acquirenti dopo il rogito, se sono interessati a quel ripostiglio, lo ricostruiranno e decideranno se richiedere le autorizzazioni o farlo come lo hai fatto tu senza comunicare niente a nessuno. Va precisato anche che rifare la planimetria catastale non basta a regolarizzare la conformità urbanistica dell'immobile; per la chiusura della scala esterna avresti dovuto interpellare anche il comune, cosa che presumo tu non abbia fatto. Ora, se vuoi essere in regola al 100%, o demolisci o fai sanatoria in comune (se l'abuso può essere sanato) e successivo riaccatastamento; se gli acquirenti sono interessati a questa seconda ipotesi prova a coinvolgerli nei costi che dovrai sostenere ma loro avrebbero ragione a non volere compartecipare. Il geometra incaricato, oltre a chiederti i mille euro, avrebbe dovuto anche spiegarti che rifare semplicemente la planimetria catastale non sana e regolarizza l'eventuale abuso commesso.
     
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  3. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ... tu hai garantito che fosse in regola quello che l'acquirente ha visto....
    se non lo regolarizzi l'inadempiente sei tu! Che tu abbia chiuso la scala per realizzare un ripostiglio e informato gli acquirenti non significa che gli acquirenti debbano farsi carico di un abuso... a meno che il prezzo pattuito era stato decurtato del valore equivalente.
     
  4. manuela78

    manuela78 Ospite

    Il geometra incaricato mi ha informato che rifare la planimetria non sana l'abuso, perchè non c'era il permesso del Comune (e comunque per tipologia non può essere sanato). E gli acquirenti sono d'accordo nel voler tenere il ripostiglio, quindi si fanno carico dell'abuso in piena coscienza. Entrambi firmiamo un atto dove si dichiara che la planimetria è conforme. Quindi se per loro va bene, e non hanno contestato nulla in merito al prezzo (anche perchè un ripostiglio vale non molto in termini di euro), io cosa rischio? Posso procedere con l'aggiornamento della planimetria solo per sistemare la questione con il tecnico della banca e andare comunque in rogito? Ci possono essere ripercussioni successive?
     
  5. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Le ripercussioni successive potrebbero essere che il comune ordini il ripristino come da licenza edilizia originaria...e gli acquirenti si rivalgano su di te per le spese di ripristino e il danno dovuto alla perdita della copertura sulla scala e del ripostiglio.
    [quote="manuela78, post: 381156, member: 55753"gli acquirenti sono d'accordo nel voler tenere il ripostiglio, quindi si fanno carico dell'abuso in piena coscienza. Entrambi firmiamo un atto dove si dichiara che la planimetria è conforme.[/quote]

    Con la firma di conformità sulla planimetria, gli acquirenti dichiarano ch elo stato di fatto è conforme a quella planimetria.... ma se quella planimetria su cui firmano è quella modificata rispetto allo stato originale, nulla dimostra che siano consapevoli della difformità.
    Puoi dire che sanno di farsi carico dell'abuso solo se l'atto contiene questo tipo di liberatoria!
     
  6. d1ego

    d1ego Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Cosa che non è possibile. L'atto deve per forza di legge contenere la dichiarazione esplicita del venditore che l'immobile è conforme alla pianta catastale. Se non lo è il venditore compie un falso in atto pubblico ed il compratore rischia di vedersi annullare l'atto. Vale la pena, per un ripostiglio?
    E comunque resta il problema della banca, alla quale del fatto che voi siate o meno d'accordo non importa. Il mutuo non ve lo dà! E non ve lo dà per i motivi già esposti, non ipoteca un immobile venduto con un atto che potrebbe essere annullato.
     
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  7. manuela78

    manuela78 Ospite

    quindi? come devo regolarmi? La soluzione più semplice sarebbe demolire il ripostiglio (ripeto, si tratta di due muretti di gasbeton ed una porta di alluminio). Ma gli acquirenti lo vogliono. Non ne fanno una questione di prezzo, ma di comodità. E' possibile modificare la planimetria, fare l'atto senza scrivere nulla ma poi regolare una scrittura privata a parte dove loro si dichiarano consapevoli della cosa e che non avranno nulla da pretendere in futuro?
     
  8. d1ego

    d1ego Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ma la banca il mutuo glielo da'?
     
  9. sarda81

    sarda81 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Secondo me ti conviene smantellare il ripostiglio e fare 1.000 € di sconto agli acquirenti, cifra che useranno per rifare il ripostiglio dopo il rogito.
    Cosi tu vendi l immobile in "regola" senza avere problemi futuri, e loro ( visto che son disposti ad avere il ripostiglio non in regola) lo ricostruiranno.
     
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  10. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Resta il fatto che il notaio non potr
    Mi sembra la soluzione più ragionevole.

    Anche perchè, "piccolo dettaglio", altrimenti ti renderesti responsabile di false dichiarazioni davanti al pubblico ufficiale (il notaio).
     
  11. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Sul compromesso cosa hai scritto circa la regolarità edilizia?
    Sul compromesso viene descritto anche il ripostiglio? Se non l'hai descritto...potresti smantellarlo proponendogli uno sconto...mentre se hai descritto anche il ripostiglio e dichiarato che è tutto regolare e ora smantelli il ripostiglio, diventeresti inadempiente.

    Per procedere alla vendita indispensabile è la conformità dello stato di fatto alla planimetria catastale...quindi sarebbe sufficiente far modificare la planimetria catastale; di fatto al venditore nell'atto è chiesto di garantire anche la conformità ai progetti edilizi quindi, per non fare false dichiarazioni ed evitare ripercussioni future, dovresti far scrivere al notaio qualcosa tipo: l'immobile è in regola con le concessioni edilizie tranne per la presenza di un ripostiglio di mq... ricavato nel sottoscala (o dov'è) e costituito da due muretti di gasbeton e porta di alluminio. L'acquirente dichiara di voler mantenere tale ripostiglio, consapevole che costituisce abuso edilizio, e se ne fa carico in toto.
     
  12. sarda81

    sarda81 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Irma secondo te in notaio accetterebbe di scrivere una cosa del genere? Che io sappia no... Anche perche se non si puo "sanare" vuol dire che le regole urbanistiche del luogo non lo permettono, quindi il notaio non puó vendere una casa non in regola! Soprattutto non puo scrivere nell atto che vi e un ripostiglio non in regola. Altrimenti non avremmo mai avuto problemi con "piccoli" abusi e avremmo sempre fatto mettere al notaio questa dicitura!

     
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  13. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non tutti gli abusi rendono incommerciabile un'immobile.. il notaio deve essere informato ed è la persona più indicata a definire la situazione. Il ruolo del notaio è quello di prevenire la litigiosita ed è tenuto ad informare sulle conseguenze
     
  14. sarda81

    sarda81 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se e cosi e una buona cosa, il problema sarebbe risolto.
    Spero per loro che sia percorribile questa ipotesi.
     
  15. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il notaio non scriverà mai in atto che il bene non ha regolarità urbanistica, al massimo lo fa dichiarare alle parti; le parti dovrebbero però essere edotte che tale dichiarazione equivale ad una autodenuncia, con tutte le conseguenze del caso. Infine credo che il ruolo sociale che assegni al notaio (prevenire le litigiosità) non gli spetti e sicuramente non gli interessi.
     
  16. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non ho mai detto che il notaio debba scrivere che il bene non ha regolarità urbanistica...una cosa è la normativa urbanistica e altra quella edilizia.
    Inoltre è scontato, per gli addetti ai lavori, che ciò che scriverà il notaio sarà introdotto con frase tipo: il venditore dichiara..... l'acquirente dichiara....
     
  17. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ????
     
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  18. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    materia edilizia e materia urbanistica ... fossero la stessa cosa non avrebbero due nomi diversi
     
  19. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ????????????????????????
     
  20. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non è possibile stipulare in mancanza di conformità catastale e urbanistica. È una norma imperativo e non sono ammessi accordi tra le parti in deroga a tale norma. Stipulare ugualmente significa dichiarare il falso in atto con le relative conseguenze penali e civili. Oltretutto, l'atto non è semplicemente annullabile ma formalmente nullo anche se ci vuole una sentenza del giudice. Il ripostiglio va demolito se non sanabile e in tal caso gli acquirenti hanno facoltà di chiederti il doppio della caparra o i danni, se non vogliono rinunciare al ripostiglio.
     
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