Vendita casa con piccolo abuso

[manuela78]

Salve a tutti. Posto il mio quesito. Sto vendendo casa, già fatta proposta e compromesso (dal notaio e registrato). Adesso è venuto il perito della banca degli acquirenti ed ha rilevato una difformità della planimetria con lo stato di fatto dell'immobile. Ossia: la scala esterna che porta alla mia abitazione (che si trova al primo piano) doveva essere tutta aperta. Io l'ho chiusa per realizzare un ripostiglio. Io cosciente, gli acquirenti informati. Il problema è che il perito non da il via alla banca. Mi ha proposto la soluzione di comunicare al catasto la variazione della planimetria e fargli avere quindi quella aggiornata. Il geometra incaricato per questa cosa mi chiede mille euro. Detto ciò, posso chiedere la somma agli acquirenti? So che l'irregolarità l'ho commessa io, ma loro mi dicono che vogliono il ripostiglio. Altrimenti io potrei anche demolirlo, si tratta di togliere una porta di alluminio ed eliminare due muri in gasbeton. Come mi devo comportare, tenuto conto che nel compromesso è stato dichiarato che l'immobile era in regola con le normative? Grazie per i consigli che vorrete darmi.

 

[pippo63]

Se le opere per ripristinare lo stato dell'immobile a quanto riportato nelle planimetrie sono minime falle; gli acquirenti dopo il rogito, se sono interessati a quel ripostiglio, lo ricostruiranno e decideranno se richiedere le autorizzazioni o farlo come lo hai fatto tu senza comunicare niente a nessuno. Va precisato anche che rifare la planimetria catastale non basta a regolarizzare la conformità urbanistica dell'immobile; per la chiusura della scala esterna avresti dovuto interpellare anche il comune, cosa che presumo tu non abbia fatto. Ora, se vuoi essere in regola al 100%, o demolisci o fai sanatoria in comune (se l'abuso può essere sanato) e successivo riaccatastamento; se gli acquirenti sono interessati a questa seconda ipotesi prova a coinvolgerli nei costi che dovrai sostenere ma loro avrebbero ragione a non volere compartecipare. Il geometra incaricato, oltre a chiederti i mille euro, avrebbe dovuto anche spiegarti che rifare semplicemente la planimetria catastale non sana e regolarizza l'eventuale abuso commesso.

 

[irma]

nel compromesso è stato dichiarato che l'immobile era in regola con le normative

... tu hai garantito che fosse in regola quello che l'acquirente ha visto....
se non lo regolarizzi l'inadempiente sei tu! Che tu abbia chiuso la scala per realizzare un ripostiglio e informato gli acquirenti non significa che gli acquirenti debbano farsi carico di un abuso... a meno che il prezzo pattuito era stato decurtato del valore equivalente.

 

[manuela78]

Il geometra incaricato mi ha informato che rifare la planimetria non sana l'abuso, perchè non c'era il permesso del Comune (e comunque per tipologia non può essere sanato). E gli acquirenti sono d'accordo nel voler tenere il ripostiglio, quindi si fanno carico dell'abuso in piena coscienza. Entrambi firmiamo un atto dove si dichiara che la planimetria è conforme. Quindi se per loro va bene, e non hanno contestato nulla in merito al prezzo (anche perchè un ripostiglio vale non molto in termini di euro), io cosa rischio? Posso procedere con l'aggiornamento della planimetria solo per sistemare la questione con il tecnico della banca e andare comunque in rogito? Ci possono essere ripercussioni successive?

 

[irma]

non c'era il permesso del Comune (e comunque per tipologia non può essere sanato).

Le ripercussioni successive potrebbero essere che il comune ordini il ripristino come da licenza edilizia originaria...e gli acquirenti si rivalgano su di te per le spese di ripristino e il danno dovuto alla perdita della copertura sulla scala e del ripostiglio.
[quote="manuela78, post: 381156, member: 55753"gli acquirenti sono d'accordo nel voler tenere il ripostiglio, quindi si fanno carico dell'abuso in piena coscienza. Entrambi firmiamo un atto dove si dichiara che la planimetria è conforme.[/quote]

Con la firma di conformità sulla planimetria, gli acquirenti dichiarano ch elo stato di fatto è conforme a quella planimetria.... ma se quella planimetria su cui firmano è quella modificata rispetto allo stato originale, nulla dimostra che siano consapevoli della difformità.
Puoi dire che sanno di farsi carico dell'abuso solo se l'atto contiene questo tipo di liberatoria!

 

[d1ego]

Puoi dire che sanno di farsi carico dell'abuso solo se l'atto contiene questo tipo di liberatoria!

Cosa che non è possibile. L'atto deve per forza di legge contenere la dichiarazione esplicita del venditore che l'immobile è conforme alla pianta catastale. Se non lo è il venditore compie un falso in atto pubblico ed il compratore rischia di vedersi annullare l'atto. Vale la pena, per un ripostiglio?
E comunque resta il problema della banca, alla quale del fatto che voi siate o meno d'accordo non importa. Il mutuo non ve lo dà! E non ve lo dà per i motivi già esposti, non ipoteca un immobile venduto con un atto che potrebbe essere annullato.

 

[manuela78]

quindi? come devo regolarmi? La soluzione più semplice sarebbe demolire il ripostiglio (ripeto, si tratta di due muretti di gasbeton ed una porta di alluminio). Ma gli acquirenti lo vogliono. Non ne fanno una questione di prezzo, ma di comodità. E' possibile modificare la planimetria, fare l'atto senza scrivere nulla ma poi regolare una scrittura privata a parte dove loro si dichiarano consapevoli della cosa e che non avranno nulla da pretendere in futuro?

 

[d1ego]

Ma la banca il mutuo glielo da'?

 

[sarda81]

Secondo me ti conviene smantellare il ripostiglio e fare 1.000 € di sconto agli acquirenti, cifra che useranno per rifare il ripostiglio dopo il rogito.
Cosi tu vendi l immobile in "regola" senza avere problemi futuri, e loro ( visto che son disposti ad avere il ripostiglio non in regola) lo ricostruiranno.

 

[Miciogatto]

Resta il fatto che il notaio non potr

Secondo me ti conviene smantellare il ripostiglio e fare 1.000 € di sconto agli acquirenti, cifra che useranno per rifare il ripostiglio dopo il rogito.
Cosi tu vendi l immobile in "regola" senza avere problemi futuri, e loro ( visto che son disposti ad avere il ripostiglio non in regola) lo ricostruiranno.

Mi sembra la soluzione più ragionevole.

Anche perchè, "piccolo dettaglio", altrimenti ti renderesti responsabile di false dichiarazioni davanti al pubblico ufficiale (il notaio).