Vendita immobile locato

[Antonella Mangani]

Buonasera, ho un immobile locato scadenza 31.07.2023 ho già dato disdetta all'inquilino e visto che ho intenzione di venderla ho dato prima il diritto di prelazione all'inquilino che ha rifiutato. Ho quindi dato tutto in mano ad un'agenzia che mi ha trovato acquirente, abbiamo fatto la proposta, che è stata firmata da ambedue le parti, si concluderà il tutto quando l'inquilino andrà via. Io ho firmato che se l'inquilino non dovesse andare via, dovrò rendere la caparra e non si concluderà la vendita. Fino a qui tutto regolare.. Se non fosse per il fatto che l'agenzia non mi ha dato la caparra ma l'ha trattenuta.. È giusto? L'acquirente è tutelato perché io ho firmato che renderò la caparra in caso che l'inquilino non dovesse andare via per quella data io invece non sono tutelata.. sel'acquirente dovesse ripensarci.. Non mi sembra una cosa legale e alla pari. Poi l'agenzia mi ha detto anche.. che se l'inquilino non lascia l'appartamento per quella data, anche se la colpa non è mia io dovrò comunque pagare la provvigione. Mi sembra un'agenzia un po' disonesta.. Qualcuno riesce a darmi una risposta a questi miei dubbi? Grazie per la cortesia..

 

[francesca63]

Per rispondere bisognerebbe leggere quanto firmato, soprattutto le clausole relative all’eventualità che l’inquilino non vada via nei tempi previsti.
Se il tutto è formulato come condizione risolutiva sospensiva è corretto che tu non abbia ricevuto la caparra , e non dovrai le provvigioni se non potrai vendere.
Se invece è una condizione risolutiva, non potrai trattenere la caparra ( che però doveva esserti consegnata) in caso di mancata uscita dell’inquilino, ma la provvigione sarà comunque dovuta.
Quindi sembra che l’agenzia non sia del tutto chiara sull’argomento .
Ma, ripeto, solo leggendo quanto firmato si potrà capire come è stato impostato il contratto, sperando che le clausole siano formulate in modo chiaro ed privo di ambiguità.

La prelazione era dovuta solo se la disdetta ( possibile solo se presenti i requisiti richiesti dalla norma in merito) è stata data alla prima scadenza; nel caso, la cifra a cui l’inquilino ha diritto di esercitare tale prelazione è quella a cui effettivamente hai firmato il preliminare.
Se hai venduto a meno, dovrai ripresentare la comunicazione per permettergli di esercitare il suo diritto, se interessato.
Se non era la prima scadenza, non c’è diritto di prelazione.

 

[schisanoa]

Se il tutto è formulato come condizione risolutiva, è corretto che tu non abbia ricevuto la caparra , e non dovrai le provvigioni se non potrai vendere.
Se invece è una condizione risolutiva, non potrai trattenere la caparra ( che però doveva esseri consegnata) in caso di mancata uscita dell’inquilino, ma la provvigione sarà comunque dovuta.

Nella prima ipotesi credo tu volessi scrivere sospensiva

 

[Antonella Mangani]

Posso eventualmente mandarvi in allegato una copia del contratto? Intanto vi ringrazio per la vs gentile risposta

 

[ab.qualcosa]

A parte la svista sul primo risolutiva che, come suggerisce @schisanoa doveva probabilmente essere un sospensiva) concordo in tutto con @francesca63

Però certo che una clausola sospensiva (o risolutiva) fino a luglio 2023...

 

[francesca63]

Nella prima ipotesi credo tu volessi scrivere sospensiva

Si, certo chiedo scusa, grazie per avermi segnalato l’errore, che ho corretto.

Posso eventualmente mandarvi in allegato una copia del contratto?

Si, sarebbe la cosa migliore per poterti aiutare.
Ricordati di oscurare i dati delle parti e della casa.

 

[Antonella Mangani]

Come avevo accennato, allego copia proposta acquisto firmata dalle due parti
Grazie

 

[schisanoa]

Devi censurarla un po' di più

 

[francesca63]

La condizione sospensiva vera e proprio riguarda solo il mutuo: quindi, essendo scaduta, dovrebbero consegnarti la caparra , anzi avrebbero già dovuto consegnartela.
Poi, come da nota aggiuntiva, se l’immobile alla data prevista per il rogito non sarà libero, il rogito non si farà e tu renderai la caparra: nulla si dice a proposito delle provvigioni, ma sembra una condizione risolutiva, che darebbe diritto all’agenzia Ale incassare comunque.
Anzi, se non vi siete accordati diversamente, le provvigioni dovrebbero essere già maturate, all’avveramento della condizione sospensiva per il mutuo, che è scaduta. il 20/10/22, e si considerava avverata a meno che ti avessero comunicato l’impossibilità di avere un finanziamento.

Riassumendo, dal contratto firmato devi ricevere la caparra, da rendere se non si farà il rogito per presenza inquilino, ma dovrai pagare l’agenzia.

Ho dovuto eliminare gli allegati, perché riportavano nome agenzia e dati ancora un po’ visibili.
Se vuoi , posta di nuovo evitando la pagina di copertina, e cancellando meglio gli altri dati sensibili.

 

[Antonella Mangani]

Grazie mille per la risposta, è stata più che esaudiente.. Ha fatto bene ad eliminare gli allegati se risultavano visibili, anzi la ringrazio. Gli acquirenti pagherebbero tutto senza mutuo da quello che mi ha detto l'agenzia. Un'ultima cosa, se invece fossero gli acquirenti a tirarsi indietro? Come dovrei comportarmi?