Vendita immobile non conforme catastalmente

[enzo6]

Guarda che ho compreso bene.
In catasto c'è una piantina con la camera in un posto e la cucina in un altro poi nella realtà le due sono rovesciate. In rogito il notaio menzionando la L47/85 chiederà espressa dichiarazione alle parti ricordando le sanzioni in caso di mendacio che sono (anche se non le ricorda espressamente) nullità atto e falsa dichiarazione in atto pubblico. Taluni notai fanno fare dichiarazione giurata, ergo rinforzo del mendacio:
L'avere invertito i due locali configura comunque un'infrazione sulla regolarità del titolo abilitativo, quindi si ricade nelle ipotesi di cui alla 47/85, tanto più rilevabile se le rilevanze in Comune sono diverse da quelle catastali.
Se si considerano i rischi e le rogne rinnovo il consiglio è di correre a sistemare il tutto
Kurt

Non seguo il tuo ragionamento ed il fatto di indicare la 47/85 che è il principio generale e non la dimostrazione dell'infrazione.
Se utilizzi questa logica almeno il 50% dei rigiti sono nulli.
Sono certo che capisci a cio' che mi riferisco.

 

[Kurt]

si tratta di questione semantica in quanto rovesciare significa cambiare qualcosa radicalmente e uno dei suoi sinonimi è proprio invertire
Kurt

 

[enzo6]

si tratta di questione semantica in quanto rovesciare significa cambiare qualcosa radicalmente e uno dei suoi sinonimi è proprio invertire
Kurt

Non ho capito se hai compreso il senso del mio messaggio.

 

[Kurt]

Semplice.
Visto che la norma esiste e deve essere rispettata, Tu acquisteresti dichiarando il falso in atto pubblico - differenza casa con catasto - assumendotene i rischi civili, penali ed economici?
Se uno vuol correre il rischio non dovrebbe domandare a terzi, infrange la regola e stop. In caso contrario vuol dire che non sa e che vuole risposte corrette.
Inoltre, in questo caso poi la banca non eroga, quindila risposta è altresì obbligata
Kurt[DOUBLEPOST=1368951193,1368951143][/DOUBLEPOST]con questione semantica rispondevo ad adimecasa

 

[ingelman]

la planimetria in questione risale all'epoca della costruzione 1988,dove c'è stata questa variazione-inversione camera /cucina regolamente presentata al comune come variante in corso d'opera

variante in corso d'opera? e il fine lavori con il relativo accatastamento? qualcosa non mi torna.

 

[ingelman]

In catasto c'è una piantina con la camera in un posto e la cucina in un altro poi nella realtà le due sono rovesciate. In rogito il notaio menzionando la L47/85 chiederà espressa dichiarazione alle parti ricordando le sanzioni in caso di mendacio che sono (anche se non le ricorda espressamente) nullità atto e falsa dichiarazione in atto pubblico. Taluni notai fanno fare dichiarazione giurata, ergo rinforzo del mendacio: L'avere invertito i due locali configura comunque un'infrazione sulla regolarità del titolo abilitativo, quindi si ricade nelle ipotesi di cui alla 47/85, tanto più rilevabile se le rilevanze in Comune sono diverse da quelle catastali.

Kurt credo che tu stia confondendo un po le cose, il notaio fà dichiarare alla sola parte venditrice (riferito alla legge 47/85 e successive...) che su l'immobile nonsono state apportate opere che avrebbero richiesto ..... riferito alla regolarità urbanistica, abusi di una certa entità, ampliamenti che modificano la consistenza...

il caso in questione riguarda altro tipo di dichiarazione resa dalle parti (sempre pena nullità dell'atto etc etc) la legge a cui fare riferimento è un'altra.

giusto quello che dici per le rilevanze del Comune, intendo che ripresentando semplicemente la planimetria per esatta rappresentazione degli spazi interni, (detta modifica la si ritroverà scritta nella successiva visura catastale aggiornata) alcuni notai potrebbero chiedere il riferimento alla DIA presentata
forse le 250 euro potrebbero non bastare (DIA in sanatoria prevede una sanzione pecuniaria)

 

[Kurt]

D.L. 78/2010 convertito nella L 122/90 (art.14) (Ingelman ok, lapsus calami corretto succede quando non si rilegge) impone di inserire, negli atti pubblici o nelle scritture private autenticate che riguardino il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, la dichiarazione degli intestatari in ordine alla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

In un condominio l'unico abuso possibile è il riparto interno degli spazi l'acquirente però non è esente (non può dire di non avere rilevato al differenza, tant'è che ha avuto problema con la banca) ma correo nel reato di falso in atto pubblico che subisce la nullità per effetto del mendacio (da tenere presente in ipotesi di causa per risarcimento).

La dichiarazione può essere sostituita da conformità rilasciata da tecnico abilitato alla presentazione degli atti di variazione catastale (la DIA sostituisce e/o integra la conformità)

Euro 250 dovrebbero bastare perché il Comune le "carte" sono state corrette (il professionista che ha fatto il preventivo dovrebbe sapere di cosa parla)

Non sottovaluto il fatto che le cause di risarcimento da parte del potenziale acquirente comportano il pagamento del doppio della caparra a mani del venditore (in altro post un venditore per una differenza tra cabina armadio e camera da letto (ben meno di questo) si è trovato a dover risarcire al potenziale acquirente la somma di per ben 250.000 euro)

Kurt

 

[ingelman]

Non sottovaluto il fatto che le cause di risarcimento da parte del potenziale

scusa Kurt ma non mi trovo ancora in accordo con te
La dichiarazione rirasciata in atto non è unilaterale , ovvero non di spettanza del solo venditore, ma bensì sottoscrivendo le planimetrie entrambi le parti sono corresponsabili, parlare di risarcimento ci andrei piano.
(a volte anche per la parte acquirente può essere una convenienza dichiarare una conformità anche se poi non proprio corretta, inquanto la piccola difformità è stata contemplata ed accettata e contemplata per la determinazione del prezzo convenuto) (vedi i volumi tecnici delle nuove costruzioni)

Probabilmente in qualche situazione particolare, ci sono o ci potrebbero essere stati casi di contenziosi a riguardo, con qualche sentenza drastrica contro la parte venditrice, ma forse l'aspetto urbanistico sarà sicuramente stato più grave rispetto una diversa distribuzione degli spazi interni.

parlare del doppio della caparra sinceramente mi sembra un pò eccessivo.
Entrambi le parti firmano le planimetrie riconoscendone la conformità rispetto lo stato di fatto, quindi entrambi rilasciano una dichiarazione mendace.

 

[ingelman]

Euro 250 dovrebbero bastare perché il Comune le "carte" sono state corrette (il professionista che ha fatto il preventivo dovrebbe sapere di cosa parla)

anche qui le 250 euro sono un buon prezzo per la presentazione di un Dogfa (a Roma meno di 400 euro il tecnico neanche ti fa un rilievo) ci sono dei diritti di segreteria riferiti al catasto da dover pagare, le sanzioni comunali sono un'altra cosa , tant'è vero che alcuni per non incappare in sanzioni adottano la strada della CIL come dire "presento in comune la volontà di spostare la cucina, come un opera realizzanda e presentano un fine lavori e l'accatastamento.
Credimi le cose stanno cosi

 

[Kurt]

L'acquirente non deve fare la dichiarazione in quanto non è tra gli intestatari anche se, come da me scritto, ritengo possibile una chiamata in correità dell'acquirente in quanto sottoscrive tutto il contratto, ovvero anche la parte dichiarativa del venditore. ma è una chiamata in correità non è una responsabilità diretta.

Per principio escludo che quando c'è un conflitto evidente di interessi le parti si accordino. Qui l'acquirente rischia di non avere i fondi per acquistare (la banca ha rifiutato il mutuo per difformità catastale), quindi ha interesse alla rettifica (in caso contrario dove trova i soldi?), poi perché prendersi in carico la rogna se la deve sistemare il venditore e se non lo fa questi ha l'onere dell'inadempienza contrattuale? e perché rischiare il falso in atto pubblico se non è indispensabile? E il tutto per una somma così ridicola?

La normativa poi è chiara in tema di inadempienza e conseguenze relativamente alla caparra versata. Non voglio entrare in un trattato sulle caparre e per questo tralascio il punto. Il Tribunale non è stato aggressivo ha solo applicato il codice civile (art. 1385 c.c.) in una questione in cui un muro era stato costruito dall'impresa costruttrice in modo da rendere più ampia la cabina armadio. Il venditore si era offerto di sistemare il tutto, il compratore ha detto verbalmente che non importava poi dal notaio ha fatto la rogna e il venditore si è trovato impelagato in una causa. La difformità doveva essere sanata in catasto perché se lo avesse fatto spostando il muro la cosa non era più come l'aveva vista il compratore.

Quello che vorrei fare passare come messaggio è di stare sempre all'erta perché i problemi non bisogna andarseli a cercare e la casa è l'impiego principale di anni di risparmio per molte persone. Per professione mi trovo a patrocinare persone che si erano fidate e che come frase introduttiva mi dicono "non me lo sarei mai aspettato".

Il mio consiglio professionale è "non caricarsi mai di problemi che non siano i propri"

Kurt