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  1. avantrax

    avantrax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,
    sto acquistando un immobile nuovo in via di ultimazione.

    Prima di arrivare al rogito vorrei controllare più cose possibili visto che ci andranno i risparmi passati e futuri.

    Ho dei fondati dubbi sul rapporto aeroillumnante di una delle camere da letto: la superficie è di circa 21 mq, c'è una finestra da 70x80 (0,56mq) ed un lucernario da 60x70 (0,49mq)

    Da quanto ho letto in linea di massima per l'illuminazione laterale bisogna arrivare ad un rapporto almeno di 1/8 mentre per quella zenitale 1/12.

    Per semplificare i calcoli il lucernario lo converto in finestra laterale diventando quindi 0,73mq
    (magari non è così che si fa ... quindi ditemi se sbaglio per cortesia)

    In questo caso arriveremo ad un totale di 1,32 mq che moltiplicati per 8 (1/8) fanno 10,56 quindi molto lontano dai 21 mq della superficie attuale, se non ho sbagliato qualche calcolo.

    Sul compromesso e sulla scheda catastale che abbiamo allegato al compromessoe firmato essa viene definita come camera. Quindi presumo debba avere tutti i requisiti di una camera.

    Ho chiesto al costruttore di verificare. Lui mi rimanda al suo geometra che all'inizio ha detto che i rapporti andavano bene così dato che era previsto un arredo fisso (cabina armadio o similare) ma quando gli ho fatto notare che questo non era contemplate ne nel contratto , ne nelle piantine, ne in alcuna mia richiesta e loro offerta è tornato un passo indietro e ha detto che bisogna "aggiungere una finestra".

    Ho chiesto al Geom. del comune di porre particolare attenzione alla cosa: se non sbaglio oltre all'agibilità dovrà anche approvare la destinazione d'uso (abitabilità?)

    Non vorrei che in comune siano "arrivate" delle piantine diverse da quelle presenti in catasto e nel contratto, con magari un muretto in + , delimitante la zona adibita ad arredo fisso (ripostiglio)

    Il Geom. del comune non dovrebbe verificare di persona, soprattutto dopo che è stato sollevato un dubbio al riguardo?

    Come faccio a verificare la cosa PRIMA di arrivare al rogito?

    Faccio una DOMANDA DI ACCESSO AI DOCUMENTI AMMINISTRATIVI?
    Con che motivazione? Di quali documenti ?

    Scusate le domande ma sono ad un punto critico.
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Fai richiesta di visionare i documenti quasi sicuramente il vano in questione è stato dichiarato come vano non residenziale quale ripostiglio, dispensa ecc. ecc, in poche parole verifica cosa prevede il progetto e se ci sono varianti in corso.
     
    A avantrax piace questo elemento.
  3. avantrax

    avantrax Membro Junior

    Privato Cittadino
    DEvo farla in comune questa richiesta giusto?
     
  4. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Dovresti incaricare un tuo tecnico di fiducia, è chiaro che se vai dal geometra del venditore non è affidabile. I requisiti igienico-sanitari variano da Comune a Comune, col Regolamento d'Igiene.
     
  5. avantrax

    avantrax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si esatto: il geometra del costruttore non penso faccia i miei interessi :)
     
  6. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    oggi farò l'avvocato del diavolo... :D

    Se stai acquistando una villa da 300 o 400 mq direi che 21mq sono il minimo per un cabina armadio degna di questo nome.


    Caro Mata, non è affatto "chiaro", il geometra ha asseverato il progetto ed è responsabile di quello che viene realizzato, non credo che si voglia assumere la responsabilità penale di quello che sembra un palese abuso edilizio!

    E' importante ricordare che il geometra, l'architetto, l'ingegnere sono professioni regolamentate e a differenza di altre professioni non sono tenuti a fare esclusivamente gli interessi del committente ma hanno una serie di responsabilità morali e legali che ne obbligano la terzietà e il rispetto della normativa.
     
  7. avantrax

    avantrax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Magari 300/400 mq ! :)
    No decisamente meno ma ne sono comunque molto molto contento: è quasi la casa dei miei sogni ... quindi mi posso dire più che soddisfatto


    In base al discorso professionalità il tuo discorso è molto giusto.
    Purtroppo però si capita spesso in situazioni dove il buon operato , le responsabilità e in generale la professionalità non sono rispettati al 100%.

    Infatti penso che l'immobile sia stato realizzato con tutti i crismi ... tranne questo

    Non metto in dubbio la buona fede, sia chiaro: l'errore può scappare a tutti.


    Ma come San Tommaso ...
     
  8. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Cafelab, posso dire con cognizione di causa che mi è capitato più di una volta di trovare irregolarità nell'acquisto di fabbricati dal costruttore:il catasto era allineato alla realtà, poi visionavi i permessi comunali ed erano diversi. Ci sono migliaia di condoni edilizi fatti per questo, da persone che non avevano fatto nessun abuso edilizio, ma che avevano comprato edifici con irregolarità in corso d'opera compiute da costruttore. Adesso ci sono maggiori controlli (sulla carta) e responsabilità, certo, però la legge tutela assai poco l'acquirente e, magari, anche una variante di poco conto, come quella, che ti consente comunque il rogito, può creare problemi all'acquirente. Infine siamo sicuri che il geometra di cui si parla sia anche il progettista?
     
    A cafelab e Umberto Granducato piace questo messaggio.
  9. avantrax

    avantrax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mata hai centrato proprio il discorso!

    L'attuale Geometra non è il progettista , che è un architetto dicono rinomato ma io non me ne inetendo

    E all'inizio il cantiere è stato seguito da un altro geometra che ha dovuto lasciare per problemi di salute.

    Magari alcuni problemi sono dovuti a questo passaggio
     
  10. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    non sono bravo a fare l'avvocato del diavolo? ;)

    siamo sempre nel campo delle speculazioni, il professionista di cui si parla è quello a cui si rivolge il costruttore, quindi è plausibile pensare che sia almeno il DL.
    e come direttore dei lavori ha delle responsabilità.

    E' chiaro che quando il costruttore coincide col commitente, il DL ha poco senso d'esisitere, gli rimane giusto l'obbligo di controllare se chi lo paga segue la legge o meno e in caso contrario denunciare la cosa all'ufficio tecnico.
    Una posizione a dir poco allucinante in cui ci ha messo l'inerzia della PA!

    per dare un taglio a questa mia tirata, sono assolutamente d'accordo, la cosa migliore che puoi fare è rivolgerti ad un professionista esterno che controlli la documentazione e che effettui qualche controllo in cantiere per verificare la coerenza della realizzazione con il progetto.
    Visto che è una casa nuova avrai comunque da definire parecchi dettagli rivestimenti, arredi su minura, impiantistica, illuminazione ecc ecc e un progettista sarebbe d'aiuto.
     
  11. avantrax

    avantrax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si penso anch'io che la soluzione migliore sia far intervenire un professionista
     
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, fai bene.
    Io penso proprio che si tratti di una camera da letto di proprorzioni limitate con una cabina armadio fissa, espediente che ho già visto utilizzare....
     
  13. avantrax

    avantrax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Allora ... devo verificare al 100% ma penso che in comune sia stata presentata la soluzione della cabina armadio.
    E' possibile che nel progetto originario ci sia stata ma che non compaia più nelle schede catastali?
    E' possibile che questa caratteristiche NON vada dichiarata al catasto ma in comune si???
    A me sembra che quello che è depositato/presentato in comune debba corrispondere millimetricamente a quanto depositato al catasto, sbaglio?
     
  14. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Avantrax, non è per insistere o portare acqua al proprio mulino, ma le cose non stanno in questa maniera.
    Affidati a un tecnico.

    Il catasto non conta niente; se l'edificio non è stato completato e chiusi i lavori e tutto in catasto non ci sono le piante.
    Anche se le regole cambiano di comune in comune, il progetto non si deposita solo in comune ma anche al genio e se necessario alla regione;

    Le cabine armadio, urbanisticamente non esisitono, quindi è improbabile che sia stato depositato un progetto che dice "cabina armadio" semmai ripostiglio...
    Ma un ripostiglio di 20mq?! Con 2 finestre?!

    Il progetto ha seguito un lungo iter autorizzativo, non è probabile che nessuno si sia accorto che le finestre di quella stanza da letto siano troppo piccole.

    Quello che ti ha prospettato Salves invece è più probabile: quella stanza è un locale accessorio non abitabile, per quello ti si dice: fai controllare ad un professionista; utilizzare un locale accessorio come stanza da letto è un abuso edilizio.
     
  15. avantrax

    avantrax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Cafelab,
    circa le schede mi è stato consegnato un documento: modello unico informatico di aggiornamento degli atti catastali (MOd. D1) con infine la planimetria del fabbricato.

    Per piantine intendo queste e qui il locale in oggetto viene definito camera.
    E' un locale unico , senza alcuna parete divisoria al suo interno.

    Il controllo che intendi tu è un controllo sul posto + relazione tecnica, giusto? O pirma meglio una richiesta di "documentazione" in Comune o da qualche altra parte?
     
  16. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    "impresario, mi dai gli esecutivi e la copia del permesso di costruire protocollato?"
     
  17. avantrax

    avantrax Membro Junior

    Privato Cittadino
    ok grazie
     
  18. avantrax

    avantrax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Signore e signori sono di ritorno :)

    Come da Vostro suggerimento mi sono rivolto ad un architetto che ha già eseguito molti ottimi lavori per un'amica di mia moglie.

    E' stata presenta in comune nei giorni scorsi la domanda di fine lavori.
    Quindi andiamo ad indagare.

    E rigrazie e tutti per i suggerimenti e le informazioni tecniche.
    E' sempre buona cosa saperne qualcosa in più.

    Vi terrò aggiornati!
    Buona giornata a tutti
     
    A cafelab e mata piace questo messaggio.

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