Mi scuso ma non avevo letto bene il tuo post iniziale, ed avevo perso l'obiettivo. Premetto che non sono un professionista del ramo ma ho in mano la documentazione prodottami dal geometra e fornita a catasto
Tu comunque dici che , marito in vita, è stata fatta l'unione dei due alloggi facendo una pratica c/o il Comune.
Questo conferma che non è avvenuta nessuna vendita tra i coniugi.
1) Dovete prima decidere se volete unificare la proprietà, nel qual caso si tratta di effettuare una vera vendita delle quote o parti ad un unico acquirente. Se la tua cliente è la mamma, il valore dei 2/6 del lotto B non sarà alto, ma dovete considerare il costo notarile, + le imposte di registro, ipotecarie e catastali, e purtroppo prendere in considerazione l'età della madre e delle figlie, in vista di una successiva successione. (replica delle imposte su un valore accorpato A + B)
2) Se invece volete solo evidenziare a catasto la nuova situazione di fatto, un geometra (o tu, se abilitato), deve presentare con le modalità solite catastali una serie di planimetrie, che partono dalle schede planimetriche originarie, evidenziano la proprietà A e la propr. B; e rappresentano la trasformazione planimetrica finale, dove in rosso viene evidenziata la superficie appartenuta ad A ed in blu quella appartenuta a B.
Poichè la consistenza non sarà conteggiata in mq, ma in vani, qui il catasto potrebbe darti indicazioni: suppongo che la consistenza sarà calcolata normalmente tramite docfa sulla planimetria complessiva A + B; la attribuzione di proprietà del tutto verrà poi indicata in base al rispettivo titolo.
Ancora il catasto potrebbe indicare come identificare l'u.i.; nel ns caso ha mantienuto il doppio riferimenti originario; col sub attrubuito ad una delle due particelle.
Ipotizzando che A possedesse la part. 1075 e B la part. 1076, il risultato sarebbe:
Es: Fg. 21; Partic. 1075 e 1076; Sub 10 vani 5 Cat. A3 Cl. 1
e nel campo intestazione sarà riportato:
Mamma: proprietaria per 1000/1000 FG 21 Nr. 1075/Parte A
Mamma: proprietaria per 400/600 FG 21 Nr. 1076/Parte B
Figlia 1: proprietaria per 100/600 FG 21 Nr. 1076/Parte B
Figlia 2: proprietaria per 100/600 FG 21 Nr. 1076/Parte B
Nei due casi che ho sottomano il catasto ha rinunciato ad indicare la percentuale fiscale complessiva attribuibile a mamma ed a ciascuna delle figlie. Quindi sia in sede IRPEF ed ICI, sia in sede di denuncia di successione abbiamo adottato una percentuale orientativamente calcolata sulle superfici dei lotti A, B, suddividendo poi B in percentuale di possesso.
Ai fini ifscali , se A e B avevano originaruiamente una superfice equivalente, quindi supponendo A=B, ai fini dei redditi e della valorizzazione si indicherè che l'U.I. complessiva apparterrà per 4/6 alla mamma, per 1/6 a ciascuna delle figlie.
Se A e B avevano superfici molto diverse, l'espressione si complica un pochino ma comunque facilmente calcolabile.
Riassumendo:
1) questa procedura di riaccatastamento è corretto farla e comunque almeno una volta va fatta, quindi il lavoro del geom di turno comunque diventa necessario.
2) La semplificazione della proprietà avverrà con la successione (più tardi possibile ..) della madre con le figlie proprietarie al 50% sia del lotto A che B (fiscalmente solito discorso di cui sopra)
3) l'accorpamento della proprietà può avvenire con atto notarile di compravendita delle rispettive quote e porzioni identificate come sopra a catasto. Se già c'è un pretendente interessato alla destinazione futura la sequenza delle operazioni sarà scelta in funzione della minimizzazione dei costi di passaggio presenti e futuri.
Sono curioso di sapere se le ideee si sono un pò chiarite o le ho ulteriormente confuse: nel secondo caso mi scuso, ma ce l'ho messa tutta.....
Aggiunto dopo 10 minuti :
Ho scopero un'altra cosa. La signora in questione, che è residente nell'appartamento, paga una sola ICI come prima casa, avendo dichiarato la fusione dei due appartamenti in un'unica u.i. (anche se al catasto sono 2 unità distinte). Di conseguenza le figlie non pagano alcuna ICI sulla porzione di loro proprietà. Ora mi chiedo, come hanno fatto ad accettare la variazione ICI per fusione se, di fatto questa non è mai stata presentata? Il catasto non era un organo del Ministero delle Finanze? Temo che il loro commercialista abbia combinato un po' di casino. Che cosa potrebbero rischiare in caso di un controllo incrociato?
Ancora grazie per i vostri pareri.
Forse anche qui non è un grosso problema: L'ICI lo paga il titolare di diritti: se le figlie hanno fatto una dichiarazione di cessione in comodato ad un familiare, e per questo è prima casa, ed il comune concede la esenzione ICI prima casa anche per le u.i. date in comodato ai familiari di 1° grado, per la parte B nessuno dovrebbe pagare ICI. La mamma pagherebbe per la parte A come 2° casa. Se poi la mamma in pratica ha pagato l'intera ICI sia sul valore di A che di B, in fondo il comune penso sia più che contento e tanto gli basta.
Anche regolarizzando in futuro, penso che se l'ufficio tributi comunale non è un kamikaze, non si imbarcherà in una rivalsa sull'arretrato, che è da dimostrare sia equivalso ad una elusione. Ma questa è solo una mia opinione
