manolis

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Una mia cliente è proprietaria di due appartamenti contigui; del primo al 100% e del secondo, che era in comunione di beni con il marito deceduto, al 50% + 1/6 con le due figlie che ne detengono 1/6 ciascuna per successione. In passato e prima della morte del marito, i due appartamenti sono stati legittimamente accorpati per crearne uno unico grande, con diversa distribuzione degli spazi interni, presentando una richiesta ex art.26 della Legge 47/85 solamente a firma della mia cliente.
Tale accorpamento non è mai stato accatastato; attualmente risultano ancora due unità immobiliari separate. Ora la mia cliente vorrebbe sanare la situazione catastale. Dal lato tecnico-urbanistico è tutto regolare, ma non so darle una risposta su come deve essere considerata la proprietà dell’immobile così accorpato. Orientativamente penso che si dovrebbe ratificare il tutto da un notaio, ma non so con quale atto e come possano essere valutate fisicamente le percentuali di proprietà, dal momento che le due unità non sono più fisicamente distinguibili.
Ringrazio anticipatamente chi vorrà consigliarmi.
 

antonellifederico

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1° passo andare dal notaio ed "equilibrare" le proprietà (praticamente entrambi gli appartamenti devono avere i medesimi proprietari con le medesime percentuali cioè le figlie devono acquistare rispettivamente 1/6 ognuna dell'altro appartamento)

2° passo fondere catastalmente gli immobili
 

tantan

Nuovo Iscritto
Professionista
informati bene al catasto, non vorrei dare indicazioni sbagliate ma precedentemente era possibile unire urbanisticamente e catastalmente due immobili mantenendo separate le proprietà (in caso di immobili commerciali sono abbastanza sicura, per i residenziali non so).
sottolineo che non sono certa della cosa!
 

Bastimento

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1° passo andare dal notaio ed "equilibrare" le proprietà (praticamente entrambi gli appartamenti devono avere i medesimi proprietari con le medesime percentuali cioè le figlie devono acquistare rispettivamente 1/6 ognuna dell'altro appartamento)

2° passo fondere catastalmente gli immobili

Una fusione come prospettata da manolis è di difficile gestione tutte le volte che si deve compilare la dichiarazione IRPEF ICI ecc.
Non era necessario "riequilibrare" le proprietà: in ogni caso sono una situazione che anche il catasto non ama molto.

Non sono poi sicuro che oggi, essendo automatiche le procedure di dichiarazione e comunicazione dati catastali (DOCFA, di cui solo i professionisti sono abilitati), sia ancora possibile immettere nel form della procedura una situazione mista come quella ipotizzata.

In ogni caso mia moglie si trova nella medesima situazione: una u.i. insistente su due terreni distini, con quote di ciascun terreno diverse (la prima frazione al 100% di mia suocera, la seconda frazione divisa in parti uguali fra suocera e 2 figlie)

Il risultato è un'u.i. con doppio identificativo catastale abbinato, con descrizione di parte A e parte B ecc.; facile a raccontarsi, meno facile da trattare per via informatizzata.
 

geofin.service

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Privato Cittadino
In un caso simile una volta abbiamo fatto una voltura catastale per l'allineamento dei dirittti, poi il docfa, e poi un'altra voltura... Il problema sta però ad abbinare la pezza d'appoggio alla voltura... Noi avevamo fatto un atto di rettifica, ma noi potevamo farlo... Bisognerebbe vedere tutti i passaggi... Ad esempio mi chiedo con che titolarità è stata fatta la pratica al comune
 

manolis

Membro Attivo
Professionista
Purtoppo il tecnico di fiducia dovrei essere io... per questo ho tanti dubbi , peraltro mi sembra ben motivati.
La pratica al comune (che risale al 1985) è stata firmata solo dalla mia cliente in quanto prorietaria di una delle due u.i. e comproprietaria del 50% della seconda in comunione con il marito (poi deceduto).
Andrò al catasto a prospettare il problema. Vediamo cosa mi dicono, vi farò sapere.
 

manolis

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Ho scopero un'altra cosa. La signora in questione, che è residente nell'appartamento, paga una sola ICI come prima casa, avendo dichiarato la fusione dei due appartamenti in un'unica u.i. (anche se al catasto sono 2 unità distinte). Di conseguenza le figlie non pagano alcuna ICI sulla porzione di loro proprietà. Ora mi chiedo, come hanno fatto ad accettare la variazione ICI per fusione se, di fatto questa non è mai stata presentata? Il catasto non era un organo del Ministero delle Finanze? Temo che il loro commercialista abbia combinato un po' di casino. Che cosa potrebbero rischiare in caso di un controllo incrociato?
Ancora grazie per i vostri pareri.
 

Bastimento

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Privato Cittadino
Mi scuso ma non avevo letto bene il tuo post iniziale, ed avevo perso l'obiettivo. Premetto che non sono un professionista del ramo ma ho in mano la documentazione prodottami dal geometra e fornita a catasto

Tu comunque dici che , marito in vita, è stata fatta l'unione dei due alloggi facendo una pratica c/o il Comune.
Questo conferma che non è avvenuta nessuna vendita tra i coniugi.

1) Dovete prima decidere se volete unificare la proprietà, nel qual caso si tratta di effettuare una vera vendita delle quote o parti ad un unico acquirente. Se la tua cliente è la mamma, il valore dei 2/6 del lotto B non sarà alto, ma dovete considerare il costo notarile, + le imposte di registro, ipotecarie e catastali, e purtroppo prendere in considerazione l'età della madre e delle figlie, in vista di una successiva successione. (replica delle imposte su un valore accorpato A + B)

2) Se invece volete solo evidenziare a catasto la nuova situazione di fatto, un geometra (o tu, se abilitato), deve presentare con le modalità solite catastali una serie di planimetrie, che partono dalle schede planimetriche originarie, evidenziano la proprietà A e la propr. B; e rappresentano la trasformazione planimetrica finale, dove in rosso viene evidenziata la superficie appartenuta ad A ed in blu quella appartenuta a B.

Poichè la consistenza non sarà conteggiata in mq, ma in vani, qui il catasto potrebbe darti indicazioni: suppongo che la consistenza sarà calcolata normalmente tramite docfa sulla planimetria complessiva A + B; la attribuzione di proprietà del tutto verrà poi indicata in base al rispettivo titolo.
Ancora il catasto potrebbe indicare come identificare l'u.i.; nel ns caso ha mantienuto il doppio riferimenti originario; col sub attrubuito ad una delle due particelle.

Ipotizzando che A possedesse la part. 1075 e B la part. 1076, il risultato sarebbe:
Es: Fg. 21; Partic. 1075 e 1076; Sub 10 vani 5 Cat. A3 Cl. 1
e nel campo intestazione sarà riportato:
Mamma: proprietaria per 1000/1000 FG 21 Nr. 1075/Parte A
Mamma: proprietaria per 400/600 FG 21 Nr. 1076/Parte B
Figlia 1: proprietaria per 100/600 FG 21 Nr. 1076/Parte B
Figlia 2: proprietaria per 100/600 FG 21 Nr. 1076/Parte B

Nei due casi che ho sottomano il catasto ha rinunciato ad indicare la percentuale fiscale complessiva attribuibile a mamma ed a ciascuna delle figlie. Quindi sia in sede IRPEF ed ICI, sia in sede di denuncia di successione abbiamo adottato una percentuale orientativamente calcolata sulle superfici dei lotti A, B, suddividendo poi B in percentuale di possesso.

Ai fini ifscali , se A e B avevano originaruiamente una superfice equivalente, quindi supponendo A=B, ai fini dei redditi e della valorizzazione si indicherè che l'U.I. complessiva apparterrà per 4/6 alla mamma, per 1/6 a ciascuna delle figlie.
Se A e B avevano superfici molto diverse, l'espressione si complica un pochino ma comunque facilmente calcolabile.

Riassumendo:
1) questa procedura di riaccatastamento è corretto farla e comunque almeno una volta va fatta, quindi il lavoro del geom di turno comunque diventa necessario.
2) La semplificazione della proprietà avverrà con la successione (più tardi possibile ..) della madre con le figlie proprietarie al 50% sia del lotto A che B (fiscalmente solito discorso di cui sopra)
3) l'accorpamento della proprietà può avvenire con atto notarile di compravendita delle rispettive quote e porzioni identificate come sopra a catasto. Se già c'è un pretendente interessato alla destinazione futura la sequenza delle operazioni sarà scelta in funzione della minimizzazione dei costi di passaggio presenti e futuri.

Sono curioso di sapere se le ideee si sono un pò chiarite o le ho ulteriormente confuse: nel secondo caso mi scuso, ma ce l'ho messa tutta.....:^^: ;)

Aggiunto dopo 10 minuti :

Ho scopero un'altra cosa. La signora in questione, che è residente nell'appartamento, paga una sola ICI come prima casa, avendo dichiarato la fusione dei due appartamenti in un'unica u.i. (anche se al catasto sono 2 unità distinte). Di conseguenza le figlie non pagano alcuna ICI sulla porzione di loro proprietà. Ora mi chiedo, come hanno fatto ad accettare la variazione ICI per fusione se, di fatto questa non è mai stata presentata? Il catasto non era un organo del Ministero delle Finanze? Temo che il loro commercialista abbia combinato un po' di casino. Che cosa potrebbero rischiare in caso di un controllo incrociato?
Ancora grazie per i vostri pareri.

Forse anche qui non è un grosso problema: L'ICI lo paga il titolare di diritti: se le figlie hanno fatto una dichiarazione di cessione in comodato ad un familiare, e per questo è prima casa, ed il comune concede la esenzione ICI prima casa anche per le u.i. date in comodato ai familiari di 1° grado, per la parte B nessuno dovrebbe pagare ICI. La mamma pagherebbe per la parte A come 2° casa. Se poi la mamma in pratica ha pagato l'intera ICI sia sul valore di A che di B, in fondo il comune penso sia più che contento e tanto gli basta.
Anche regolarizzando in futuro, penso che se l'ufficio tributi comunale non è un kamikaze, non si imbarcherà in una rivalsa sull'arretrato, che è da dimostrare sia equivalso ad una elusione. Ma questa è solo una mia opinione
 

manolis

Membro Attivo
Professionista
Gentilissimo Bastimento,
ti ringrazio per la tua disponibilità e spratutto per la tua competenza! La situazione, pur in apparenza semplice, è effettivamente di per sè intricata. Grazie al tuo aiuto e ai tuoi esempi credo di essere in grado di poter spiegare a mia volta all mia cliente come si debba procedere.
Grazie ancora.
 

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