Mutuo pagato ma ipoteca non cancellata

[abby]

Buongiorno,
mi accingo a rogitare l'acquisto di un immobile sul quale esiste un'ipoteca (dal 1988) per un mutuo (per 10 anni) che è stato interamente pagato. I precedenti proprietari, però, non hanno mai chiesto la cancellazione dell'ipoteca. A cosa posso andare incontro? Sarà il notaio a far presente la cosa? Non avrebbe dovuto l'agenzia (profumatamente pagata) verificare la questione?
Grazie a tutti.
Abby.

 

[Umberto Granducato]

Non avrebbe dovuto l'agenzia (profumatamente pagata) verificare la questione?

L'agenzia che hai profumatamente pagato non doveva verificare la questione, ma deve farlo il notaio al quale competono le visure ipocatastali. Se il mutuo è stato estinto e non ci sono 'pendenze' ulteriori sull'immobile puoi acquistare tranquillamente.

 

[Sim]

Infatti il notaio (che tu avrai scelto) deve fare il tuo interesse e quindi verificare per bene la situazione dell'immobile. L'agenzia avrebbe potuto fare una visura per sicurezza e per avere un quadro completo della situazione, ma alla fine il notaio farà comunque le sue visure.

 

[fpsoft]

L'ipoteca, se non rinnovata dal creditore, decade dopo 20 anni. Infatti le visure ipotecarie arrivano fino a 20 anni prima. Puoi acquistare tranquillamente. Tanto per fare un esempio, in caso di mutuo trentennale, se la banca dopo 20 anni non dovesse rinnovare l'ipoteca, il debitore potrebbe non pagare più e la banca avrebbe maggiori difficoltà nel rivalersi sull'immobile.

 

[robertobosco]

Certamente l'ipoteca è priva (anche se non cancellata a tutt'oggi) di valore sostanziale ma solo formale che in ogni modo alcune banche si ostinano a richiederne una inutile cancellazione. Al momento, grazie alla L. Bersani i costi sono stati annullati ma la procedura richiede tempi , ritengo sconvenienti ancora. L'utente potrebbe aver non poche ragioni comunque nei confronti del mediatore che paga per ricevere ogni utile assistenza e informazione, al fine di accreditargli una morale professionale che dovrebbe meritarsi (voglio ovviamente presumere che il venditore non gli abbia comunicato l'esistenza di un pregresso mutuo estinto e non cancellato che certamente il mediatore dovrà avergli richiesto). Il notaio ritengo non centri nulla in una fase di iniziale approccio (fra proposta di acquisto e mediatore) in quanto è proprio in questa fase che vanno puntualizzati importanti elementi che successivamente vanno formalizzati nel preliminare. Pertanto se in una proposta non viene menzionato l'onere a carico del venditore di eventuali ipoteche che andranno cancellate prima della stipula, ritengo possano successivamente nascere inevitabili contestazioni. Pertanto l'azione del notaio è solo successiva ad un incarico che a sua volta è logicamente successivo ad una proposta di acquisto.

 

[fpsoft]

Credo non sia possibile cancellare un'ipoteca scaduta da più di 20 anni, proprio perché non ha senso farlo. Ritengo infatti che la conservatoria non accetti tale richiesta di cancellazione. Dovrei avere una circolare di Intesa che ne parla. E' comunque opportuno che l'ex debitore conservi quietanza dell'ultima rata pagata.

 

[Roby]

Concordo con Fpsoft dopo 20 anni decade automaticamente.

 

[Sim]

Concordo con Fpsoft dopo 20 anni decade automaticamente.

Mi è appena arrivato l'esito di una visura che per scrupolo ho fatto fare per un'ipoteca iscritta più di 20 anni fa per un appartamento: ipoteca n° __ del __ decaduta perchè superato il ventennio.

 

[abby]

Grazie a tutti, mi sento più tranquilla. Grazie soprattutto a robertobosco che, finalmente, non ha difeso a spada tratta l'operato del mediatore e anzi ne ha evidenziato i doveri!!!

 

[robertobosco]

Ringrazio "abby". Credo che chiunque tragga benefici dal proprio lavoro, abbia il dovere di impegnarsi per dare il meglio di se, per una vita migliore a beneficio di tutti. Ritornando all'argomento che è ben più complesso di quanto possa apparire, si potrebbe aggiungere che a causa dei "normali" sovraccarichi di lavoro delle Conservatorie, le ipoteche ultraventennali sono quasi sempre "trascurate". E pertanto sopravvivono pur in presenza di obbligazione estinta e della sua oramai inefficacia nei confronti del creditore,determinando solo una sussistenza di problemi per il venditore e per i terzi. Infatti alle resistenze alla cancellazione dell'Ag. del Territorio, la Cassazione Civile risponde testualmente, ne cito la parte più significativa,(sent. 6958/1994) "nei confronti dei terzi è necessaria anche la cancellazione formale dell'ipoteca". Pertanto nonostante quanto previsto dagli art. 2847 e 2878 C.C., talvolta, per sopperire alla sua formale cancellazione, qualcuno dovrà azionare i necessari mezzi per la sua definitiva cancellazione che a seconda dei casi potrà prevedere maggiori tempi o perdita di denaro per intervento del Notaio.