Beavis

Membro Junior
Professionista
Salve
Ho un immobile locato su cui, ad agosto, scatta l'aggiornamento istat del canone ed avrei in paio di domande.
- E' possibile aspettare l'aggiornamento dell'istat e poi fare switch a "cedolare secca" rinunciando ai successivi aggiornamenti del canone?
- Come viene ricalcolato l'acconto IRPEF che devo dichiarare nel modello 730? Serve qualche dichiarazione aggiuntiva?

Ho cercato in giro ma non ne ho capito più di tanto, soprattutto sul ricalcolo dell'acconto IRPEF.

Grazie a quanti vorranno rispondere
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Con la cedolare , l'IRPEF è calcolata senza il reddito dell'immobile. L'acconto è suddiviso con le vecchie regole.
In parallelo si paga l'acconto della cedolare, con le stesse scadenze dell'acconto IRPEF, ma per il primo anno si anticipa una percentuale minore.

Vai al sito AdE e leggi il provvedimento del 7 aprile: spiega bene come operare e pagare gli acconti
 

bmb

Membro Junior
Sono anche io in una situazione simile, lo scorso 15/4 è scaduto il secondo anno di locazione 4+4. Con il 730 di quest'anno devo gia pagare un acconto IRPEF calcolato sul reddito della locazione usando l'imposta "classica". D'altra parte dovrei pagare l'acconto della cedolare secca con il f24 usando la nuova aliquota. Secondo voi nel 730 devo dichiarare di non voler pagare l'acconto (che poi pago con il f24)?
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Testo dell'AdE: molto utile leggerlo: 11 paginette in tutto + istruzioni per i modelli di dichiarazione

http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...&CACHEID=cf039c0046691034b9c6fb46ae696f42

Disciplina transitoria per il 2011:
La cedolare secca si applica, per il periodo di imposta 2011, ai contratti in corso nell’anno 2011, anche se scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima del 7 aprile 2011.

Per i contratti scaduti, anche a seguito di risoluzione volontaria, prima del 7 aprile 2011, nonché per i contratti ancora in corso al 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione, e per i contratti prorogati per i quali è già stata effettuato il pagamento dell’imposta di registro, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione relativa ai redditi 2011 da presentare nell’anno 2012.

Non si rimborsano le imposte di registro e di bollo versate e il locatore è tenuto per il periodo d’imposta 2011 al versamento dell’acconto della cedolare secca, ove dovuto.

L’applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 ha effetto anche per l’annualità contrattuale decorrente dall’anno 2011.

Per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011, l’opzione si esercita in sede di registrazione con gli appositi modelli.

Per i contratti prorogati per i quali il termine per il pagamento dell’imposta di registro non è ancora scaduto alla data del 7 aprile 2011, l’opzione si esercita con il modello 69 - pdf .

In considerazione dell’entrata in vigore il 7 aprile della nuova disciplina normativa, tenuto conto dell’art. 3 della L. 212/2000, al fine di consentire ai contribuenti di avere adeguata conoscenza del funzionamento della cedolare, sono previsti specifici termini per la registrazione e l’esercizio dell’opzione. In particolare per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011 la registrazione, anche ai fini dell’opzione, può essere effettuata entro il 6 giugno 2011.

In caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 o di risoluzione per la quale, alla stessa data, non è scaduto il termine per il pagamento dell’imposta di registro, l’opzione per la cedolare secca si può esprimere entro il termine di versamento dell’imposta di registro per la risoluzione, mediante il modello 69, e ha effetto per l’applicazione della cedolare secca relativa all’anno 2011.

L’opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente di non versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e il locatore è tenuto al versamento dell’acconto, se dovuto, della cedolare secca relativa al periodo d’imposta 2011.

Come si versa:
La cedolare deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento IRPEF (acconto e saldo).

Per il 2011, l’acconto deve essere versato nella misura dell’85% e, a partire dal 2012, nella misura del 95%.

Il versamento dell’acconto deve essere effettuato con gli stessi criteri di versamento dell’acconto IRPEF, e quindi in un’unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se l’importo è inferiore a euro 257,52. Se l’importo dovuto è superiore a euro 257,52, si versa in due rate, di cui:

la prima, del 40%, entro il 16 giugno 2011 oppure entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse
la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011.
L’acconto non è dovuto se il contratto è stipulato nel mese in cui cade il termine del versamento. In particolare:

l’acconto da versare entro il 16 giugno è dovuto per i contratti stipulati entro il 31 maggio e non è dovuto per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno
l’acconto da versare entro il 30 novembre è dovuto se il contratto è stipulato entro il 31 ottobre.
L’acconto non deve essere versato per i contratti stipulati a partire dal 1° novembre.

A partire dal 2012 l’acconto (pari al 95%) potrà essere calcolato anche con il metodo storico, sulla cedolare secca dell’anno precedente.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Se intendo bene, l'anticipo (acconto) dell'anno scorso (99% !) che teneva conto anche del canone degli immobili locati, potrebbe originare un credito d'imposta, che "credo" userai in detrazione per l'acconto 2011 insieme all'acconto eventuale della cedolare.
 

Beavis

Membro Junior
Professionista
Attivando la cedolare secca (per dire) in agosto si avrebbero 5 mesi a cedolare e 7 mesi "normali"... quindi se non vado errato bisogna calcolare un acconto del 99% del canone dei mesi "normali" (secondo gli scaglioni IRPEF) e poi un acconto pari all'85% del 21% del canone dei mesi rimanenti (l'85% dovrebbe essere l'acconto deciso x la cedolare del 2010).....

Questo è quello che ho capito. Se ho sbagliato correggetemi per favore ;)
Saluto
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Questo è quello che ho capito. Se ho sbagliato correggetemi per favore

Hai sbagliato: i redditi sono imponibili sull'intero anno solare. Quindi anche l'opzione della cedolare riguarderà l'anno intero.
Con il 730/11 dichiari i redditi 2010, dove non vigeva la cedolare.
Con il 730/2012 dichiarerai i redditi 2011.
Se intendi utilizzare la cedolare e opti prima della dichiarazione dei redditi ( 6 giugno per la dichiarazione Unico), già quest'anno verserai l'acconto cedolare 2011 sull'intero canone annuale 2011. Nel 2012 verrà versato il saldo, sempre dei redditi 2011.
(oltre ovviamente gli acconti IRPEF+cedolare).
 

Beavis

Membro Junior
Professionista
Se intendi utilizzare la cedolare e opti prima della dichiarazione dei redditi ( 6 giugno per la dichiarazione Unico), già quest'anno verserai l'acconto cedolare 2011 sull'intero canone annuale 2011.

... quindi, a meno che non richieda di "scontare" una certa parte di IRPEF in sede di dichiarazione (CanoneAnnuale*0.21*0.85 giusto?) succederebbe che quest'anno pagherei l'acconto del 99% dell'IRPEF (come da consuete modalità) + la quota di tassazione della cedolare IRPEF.

Spero di non aver sbagliato pure stavolta:triste:
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
... quindi, a meno che non richieda di "scontare" una certa parte di IRPEF in sede di dichiarazione
Non capisco cosa intendi dire.

(CanoneAnnuale*0.21*0.85 giusto?)
Sbagliato! La cedolare si paga sul 100% del canone annuale

quest'anno pagherei l'acconto del 99% dell'IRPEF (come da consuete modalità) + la quota di tassazione della cedolare IRPEF.

Quest'anno pagherai:
1) Il saldo IRPEF 2010 calcolato tradiszionalmente

2) Il 99% di quanto hai pagato come differenza per i redditi dello scorso anno (in due acconti), cioè calcolo automatico tradizionale facendo il prossimo anno il conguaglio a debito o a credito; oppure:
2.1) il 99% dell'imponibile IRPEF 2011 presunto calcolato al netto del reddito da affitto delle sole abitazioni, di cui opti per la cedolare secca.

3) l'85% (in due acconti) della cedolare secca (21% * 100% del canone annuale 2011 delle locazioni abitative su cui si è esercitata l'opzione)

In realtà l'AdE non ha dato indicazioni sul comportamento per l'acconto IRPEF 2011, in presenza di acconto cedolare: per analogia agli anni passati, se non si vogliono anticipare 2 volte, sembrerebbe il caso quest'anno di accollarsi il rischio di sottostimare, ma converrebbe calcolare appunto l'acconto IRPEF tenendo conto della "sottrazione" dall'IRPEF imponibile cumulativo, della quota relativa ai canoni di locazione trattati in modo fisso.

Tralascio gli adempimenti formali necessari per comunicare ed esercitare l'opzione.

Spero di essere stato chiaro ...! Rimando anche te alla circolarre dell'agenzia che ho postato al #4
 

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