Apertura su pianerottolo condominiale chiusa e non indicato in piantina catastale

[abjam]

Buongiorno
Sto per acquistare un immobile che risale al 1939.
In piantina originale l'appartamento avrebbe due aperture su ballatorio comune:
1-il vero ingresso, segnato con un trattino perpendicolare nell'apertura tra i due muri della porta, che dovrebbe indicare il passaggio, come anche nella realtà.
2-Un'apertura tra due muri, identica all'ingresso vero, ma senza alcun trattino che indichi passaggio nella stessa.

L'apertura al punto 2 in realtà è oggi murata totalmente (senza porta).

Sembra quasi come se il punto 2 indicasse in origine un accesso a un vano condominiale, che però internamente è collegato direttamente all'appartamento sia in piantina che in realtà...

Come devo comportarmi ?

Purtroppo avrei già firmato una proposta di acquisto che tra l'altro dovrei formalizzare a breve.
Cosa posso chiedere al venditore per non avere problemi in futuro?

Considerato che dovrò presentare comunque un progetto per i lavori vari, posso includere questa modifica di muratura accesso, senza incorrere in problemi ?

Eventualmente sarebbe possibile riaprire quest'apertura al punto 2 ?

Grazie

 

[Architetto]

Da ciò che mi pare di comprendere parliamo di un condominio con ballatoi comuni, titpiche delle case a ringhiera ....

In piantina originale l'appartamento avrebbe due aperture su ballatorio comune:
1-il vero ingresso, segnato con un trattino perpendicolare nell'apertura tra i due muri della porta, che dovrebbe indicare il passaggio, come anche nella realtà.
2-Un'apertura tra due muri, identica all'ingresso vero, ma senza alcun trattino che indichi passaggio nella stessa.

1) Solitamente negli elaborati grafici, si indica un ingresso con una freccia, oltre al trattino perpendicolare alla porta, proprio per indicare il punto di accesso ...
2) l'apertura tra due muri, senza alcun tratto perpendicolare, invece, può indicare che è presente un'apertura, ma senza essere stata eliminata (a volte c'è ancora la porta) ...

L'apertura al punto 2 in realtà è oggi murata totalmente (senza porta).

In questo caso, la situazione è stata mutata (pur lasciando il senso di apertura eliminando solo il tratto perpendicolare) ...

Sembra quasi come se il punto 2 indicasse in origine un accesso a un vano condominiale, che però internamente è collegato direttamente all'appartamento sia in piantina che in realtà...

Sembrerebbe proprio così ... se era un collegamento con il ballatoio, era un ingresso all'abitazione ...

Cosa posso chiedere al venditore per non avere problemi in futuro?

Puoi semplicemente chiedere di avere certezza che tutte le operazioni fatte negli anni siano state regolarizzate in comune con concessioni edilizie (ante 2001) o con DIA, Permessi di Costruire, ecc. (post 2001) ...
Nel frattempo, a mio parere sarebbe giusto avere anche la possibilità di farti rilasciare un'autorizzazione per l'accesso agli atti e potrete verificare se tutto ok o come stanno le cose realmente ... (sicuramente il tuo AI potrà farti da supporto, per tale verifica) ...

Considerato che dovrò presentare comunque un progetto per i lavori vari, posso includere questa modifica di muratura accesso, senza incorrere in problemi ? ... Eventualmente sarebbe possibile riaprire quest'apertura al punto 2 ?

Questa parte, a mio parere, sarebbe opportuno che lo tieni un attimo da parte, ovvero prima verificherei che tutto è a posto, e se bisogna cambiare soltanto qualche stupidata allora ne parlerei, ma se le cose da sistemare, comprendono anche adeguamenti comunali e relativo aggiornamento catastale dell'immobile, allora i tempi si allungheranno e non vorrei essere io poi a trovarmi in difetto per un eventuale ritardo del rogito ... meglio verificare, chiedere (eventualmente) che tutto sia in ordine e poi una volta rogitato, fai quello che ti pare ...
Per l'apertura della porta, se esisite ancora a livello comunale e sulla scheda catastale allora potresti riaprirla, ma ti trovi a chiedere autorizzazione al condominio ... ci penserei ma tutto si può fare ...
Spero esserti stato d'aiuto ...

 

[abjam]

domanda :
Puo l'aggiornamento catastale essere fatto in maniera indipendente da quello comunale?
Ovvero possono modificare cose in piantine catastali vecchie lasciando il pregresso in comune?
sembra che ora faranno una "correzione grafica e in visura" ma potrebbero non farla in comune?

 

[Architetto]

possono modificare cose in piantine catastali vecchie lasciando il pregresso in comune?

Risposta SI ...
Se agli atti comunali risulta che l'immobile è come risulta allo stato di fatto, ma diverso dalla scheda catastale, si può fare un aggiornamento della scheda, con la frase "diversa distribuzione interna" e il problema è risolto ...così si sistema la situazione come risulta in comune ... diversamente se si modifica la scheda, ma in comune non risulta nulla dello stato di fatto, allora si è in abuso edilizio ... potrei andare avanti con infinità di ipotesi ... bisognerebbe guardare bene cos'è presente in comune, lo stato di fatto dell'immobile e lascheda catastale e poi sistemare i documenti ...

 

[m.barelli]

Leggo solo solo oggi la vostra interessante conversaizone e, nel caso possano ancora esser di una qualche utilità, volevo comunque sottoporvi queste considerazioni
- l'apertura n. 2 della piantina potrebbe indicare una precedente finestra poi murata? Negli altri piani si ha una qualche evidenza di cosa potesse essere questa apertura n. 2?
- si dovrebbe pretendere che il proprietario venda l'immobile in regola con le autorizzazioni coerenti con il progetto che è stato depositato nel 1939, quindi anche se prima del 1964. Oppure, in difetto, si dovrebbe provare ad ottenere una revisione del prezzo offerto.
Un saluto