Bagudi

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Ragazzi, calma e sangue freddo....
Solo il sangue può essere freddo, perchè tutto il resto....bolle :disappunto::disappunto::disappunto:

@ CC1956

Ha ragione Gcaval, si tratta di un contratto esistente e in provincia di Bologna ci sono interi cantieri venduti in questo modo.

E'un affitto - come quelli che il nostro interlocutore ha fatto finora - e si tramuterà in acquisto al momento opportuno, quindi non vedo cosa possa rischiare di differente da un affitto regolare.... Male che vada, invece di vendere continuerà ad affittare...

Silvana
 

ccc1956

Membro Senior
Professionista
Ragazzi, calma e sangue freddo....
Solo il sangue può essere freddo, perchè tutto il resto....bolle :disappunto::disappunto::disappunto:

@ CC1956

Ha ragione Gcaval, si tratta di un contratto esistente e in provincia di Bologna ci sono interi cantieri venduti in questo modo.

E'un affitto - come quelli che il nostro interlocutore ha fatto finora - e si tramuterà in acquisto al momento opportuno, quindi non vedo cosa possa rischiare di differente da un affitto regolare.... Male che vada, invece di vendere continuerà ad affittare...

Silvana

il sangue freddo te lo approvo..............infatti qualcuno ha caldo oggi.
comunque puo' anche essere che si usa questo tipo di vendita, io lo trovo terrificante.

Aggiunto dopo 22 minuti :

A me è capitata la stessa cosa o simile.
L'acquirente voleva la casa prima del rogito dandomi il 40% del prezzo pattuito al compromesso per poi iniziare ad
abitarci subito.
Compromesso e poi Rogito a dicembre 2010...............due anni dopo.
Non ho accettato. Si trattava di una famiglia con minori di età inferiore ai tre anni. amici pratici del mestiere e un avvocato mi hanno avvisato che nella malaugurata ipotesi che questi cambiano idea e salta il compromesso... se non lasciano la casa neanche la polizia li mette fuori...
Non so... un sesto senso mi ha suggerito... lascia perdere...
diciamo che sono abbastanza d'accordo con ccc65 o mi pagano al rogito o in casa non ci entra nessuno.
anche perche' mi spiegava il mio avvocato se la casa fosse andata a fuoco o si fosse allagata danneggiando il condominio di sotto in quei due anni il responsabile sarei stato io.

infatti, io la penso esattamente come il tuo avvocato........................e' troppo pericoloso far entrare prima del rogito un acquirente. non sai cosa puo' succedere in due anni o addirittura in 36 mesi .................... io non lo consiglierei assolutamente di farlo, anzi lo sconsiglio sempre.
poi naturalmente ognuno puo' e deve fare quello che si sente, questo e' pacifico ma ribadisco che quello che hai detto sui rischi che si possono presentare, lo condivido in pieno.
si vende casa e si riceve il saldo al rogito questa e' la prassi piu' giusta.............per tutti. :sorrisone::sorrisone::sorrisone:
poi il mondo e' bello perche' e' vario ...............ma bisogna stare attenti.
 

gcaval

Membro Attivo
Professionista
e' troppo pericoloso far entrare prima del rogito un acquirente. non sai cosa puo' succedere in due anni o addirittura in 36 mesi .................... io non lo consiglierei assolutamente di farlo, anzi lo sconsiglio sempre.

Mi fa piacere essere rientrati nel merito della discussione.
Stiamo parlando però di due cose diverse. Voi parlate di un rogito posticipato di due o tre anni, che poi è la cosa proposta/richiesta anche da magister all'inizio. Su questo io concordo pienamente con voi. Non esiste aspettare così tanto tempo.

Io indicavo la possibilità di un'altra strada, ossia il contratto d'affitto con opzione di riscatto. I promissari acquirenti entrano in caso come inquilini, come conduttori, e come tali si assumono tutte le responsabilità del caso. Oltre ad un normale contratto d'affitto, c'è l'opzione di riscattare l'immobile. A fronte di questo impegno, c'è una caparra/penale (come la volete chiamare) iniziale (si versa subito) che viene persa nel caso in cui non si perfeziona il rogito, secondo i termini.

Allora, ora dò il mio giudizio su questa formula. E' uno strumento che io personalmente non ho mai usato, non mi piace molto, ma ritengo non sia il demonio. Anzi. Per chi ha sempre affittato l'immobile, e all'alternativa di svenderlo, preferisce darlo in affitto, questo è uno strumento validissimo. Se sei tutelato dal contratto d'affitto, sei tutelato alla stessa stregua anche da questo (perché in più ha solo un'opzione, che i conduttori pagano subito all'inizio). Poi si potrebbe aprire una discussione lunga quanto si vuole se i contratti d'affitto tutelano o meno i locatari. La mia società (e soprattutto il mio modo di concepire il business immobiliare) non si basa sugli affitti, ma sulle compravendite. Ecco perché per me è uno strumento poco redditizio e poco interessante.

Ripeto ancora una volta: molti costruttori lo hanno usato e lo stanno usando. Solitamente i costruttori non sono l'esempio dei più fessi, quindi vuol dire che in una fase come questa, gente che è interessata solo a rivendere il proprio prodotto, non ha trovato di meglio che proporre degli affitti con riscatto. La fiche iniziale, ossia la caparra, deve essere opportunamente calibrata in virtù dell'eventuale non riscatto. Il venditore incassa anche tutte le pigioni, che fanno cumulo con la caparra.
Quindi, tanto per fare un esempio numerico:
immobile vale 100
caparra 15 + 0,5 al mese per 2 anni
Alla fine dei due anni, i conduttori hanno versato: 15 + 0,5x24=12 totale 27
Se comprano devono ancora versare 73, altrimenti il venditore avrà incassato 27 e dovrà trovare nuovi inquilini/venditori
Il vantaggio per il venditore è lampante in caso di periodo di crescita: se l'immobile si è rivalutato, potrà venderlo ad un prezzo maggiore, avendo intanto già incassato 27. Se il valore si deprezza, dipenderà di quanto.
A situazione invertita si deve valutare la posizione degli acquirenti/inquilini.

Insomma, chi è un po' pratico di stock option, può fare un parallelo anche con gli strumenti finanziari.
 

magister

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
Grazie a tutti per gli ottimi consigli, la settimana prossima incontrerò sia il mio notaio che i ragazz interessati all'immobile e speriamo di trovare una strada percorribile per entrambi...
grazie ancora!
 

kks

Membro Attivo
Privato Cittadino
Quindi, tanto per fare un esempio numerico:
immobile vale 100
caparra 15 + 0,5 al mese per 2 anni
Alla fine dei due anni, i conduttori hanno versato: 15 + 0,5x24=12 totale 27
Se comprano devono ancora versare 73, altrimenti il venditore avrà incassato 27 e dovrà trovare nuovi inquilini/venditori
Il vantaggio per il venditore è lampante in caso di periodo di crescita: se l'immobile si è rivalutato, potrà venderlo ad un prezzo maggiore, avendo intanto già incassato 27. Se il valore si deprezza, dipenderà di quanto.
A situazione invertita si deve valutare la posizione degli acquirenti/inquilini.

Insomma, chi è un po' pratico di stock option, può fare un parallelo anche con gli strumenti finanziari.


La parte promittente acquirente e nel frattempo inquilino dovrebbe però tutelarsi adeguatamente,in fase di stipula del contratto,da possibili escursioni di prezzo (all'insù).Se ad es. affitto con diritto di riscatto tra 2 anni,il prezzo di acquisto dovrebbe già ora essere stabilito (eventualmente si potrebbe discutere sull'aggiunta di un 1-2% annuo di rivalutazione dell'immobile,anche se di questi tempi...).
Col trading finanziario,se acquisti un'opzione acquisti il diritto di acquistare o vendere il sottostante ad un prezzo ben stabilito,entro o ad una certa data.In questo caso credo che l'acquirente debba sapere con sufficiente precisione il prezzo con cui potrà acquistare il bene ad (o entro) una data certa.Mi sbaglio?
Non ho esperienza nel settore immobiliare,qual'è la vostra opinione in merito?
 

gcaval

Membro Attivo
Professionista
In questo caso credo che l'acquirente debba sapere con sufficiente precisione il prezzo con cui potrà acquistare il bene ad (o entro) una data certa.Mi sbaglio?

Infatti è proprio così. Si stabilisci tutto nel contratto iniziale. In realtà nell'immobiliare questo strumento non viene utilizzato a fini speculativi, come nel trading di stock option, ed in Italia non è nemmeno così tanto utilizzato, anche per via della poca tutela (a mio avviso) che il locatore ha nei confronti del conduttore inadempiente o moroso.
Poi è chiaro che in una fase come questa, in cui il prezzo degli immobili potrebbe scendere ancora, chi vende potrebbe avere qualche vantaggio; ma non è detto, perché magari fra 3 anni il prezzo risale e quindi a trarne vantaggio saranno gli acquirenti. Solo in questo senso si può vedere una forte analogia con le stock option. In una "fase laterale" o stabile di mercato, lo strumento serve per altre ragioni, credo ampiamente dibattute.
 

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