Magazzino ad uso appartamento

[finestra]

Salve a tutti, chiedo ancora un parere/consiglio e ringrazio in anticipo chi vorrà rispondermi nonostante la calura agostana.
Con una mia amica, che già gestisce un bed&breakfast nella zona, vorremmo comprare "ai mezzi" una casa a Tuscania, da affittare come casa-vacanze. Abbiamo visto nel centro del paese una proprietà che ci piace...due mini-appartamenti indipendenti già ben allestiti (piano terra e primo piano, 27 e 37 mq rispettivamente), per cui ci sono stati richiesti 130.000 euro. Pare però che l'appartamentino a piano terra, composto da soggiorno con cucina in muratura, bagno e letto matrimoniale su soppalco non praticabile, sia in realtà accatastata come magazzino. Dicono che nella zona questo sia comune. A noi però questo ha fatto sorgere parecchi dubbi...sia sul prezzo richiesto, che a questo punto ci pare esoso, sia sulla possibilità di affittare questo appartamentino-magazzino senza incorrere in violazioni.Cosa comporta la trasformazione di un magazzino in abitazione? Mancanza del titolo di abitabilità? Abuso edilizio?. E' sempre possibile sanare questo tipo di situazioni anomale, e quali problemi (e costi) ci possono essere? Cosa dobbiamo verificare (siamo novelline)? Non vorremmo ritrovarci, nel caso dovesssimo rivendere, con una proprietà irrimediabilmente non in regola e quindi svalutata. Buone vacanze a tutti.

 

[Abakab]

Cosa comporta la trasformazione di un magazzino in abitazione?

Sarà il caso di chiedere consulenza ad un professionista nel verificare se il magazzino potrà, tramite cambiamento destinazione urbanistica, avere le caratteristiche idonee a tale trasformazione, non è detto che le abbia.

Dicono che nella zona questo sia comune

..anche le fregature ..occhio!! Ciao!

 

[SALVES]

Premetto che se non in regola difficilmente potreste fare il rogito alternativamente dovreste acquistare così come risulta agli atti, comunque per il cambio di destinazione d'uso è possibile mediante la richiesta di dia in sanatoria con la quale si pagheranno i diritti comunali al doppio per effetto della sanzione amministrativa e di sanatoria e sempre se la zona omogenea dove sorge l'immobile e la presenza di eventuali vincoli lo permettano la regolarizzazione di quanto realizzato, per poi fare la variazione catastale, i vari certificati di regolarità degli impianti ecc. ecc., per i costi dovreste consultarvi con un tecnico che verifichi il tutto.
Salve a voi e buone vacanze.

 

[Architetto]

...Abbiamo visto nel centro del paese una proprietà che ci piace...due mini-appartamenti indipendenti già ben allestiti (piano terra e primo piano, 27 e 37 mq rispettivamente), per cui ci sono stati richiesti 130.000 euro. Pare però che l'appartamentino a piano terra, composto da soggiorno con cucina in muratura, bagno e letto matrimoniale su soppalco non praticabile, sia in realtà accatastata come magazzino...

Il problema non è da poco...innanzitutto se trattasi di magazzino, sicuramente sarà classificato come C2 "Magazzini e locali a deposito" e questo non permette un'agibilità ad uso abitativo, ma come tale dovrebbe essere usato. Dico dovrebbe perchè in molte zone (meglio molte persone usano confondere il rispetto delle norme con la speculazione, ma in questo caso penso che i dubbi siano più che leciti e corretti)...

Mancanza del titolo di abitabilità

Per ottenere un'agibilità per ambienti destinati a residenza, si deve rispondere a determinati requisiti previsti dal DM 05.07.1975, nonchè alle norme edilizio-urbanistiche e (non per ultimo) alle condizioni igienico sanitarie... Proprio per queste ultime (ed anche qui trascurato da molti, ma piangenti nel momento che si trovano le contestazioni) ...

E' sempre possibile sanare questo tipo di situazioni anomale, e quali problemi (e costi) ci possono essere? Cosa dobbiamo verificare (siamo novelline)?

nei tuoi locali dovresti accertare che vi sia la presenza di un vespaio, che i rapporti aeroilluminanti rispondano ad 1/8 della sup. della pavimentazione, che le pareti siano isolate, che vi siano i servizi minimi necessari (acqua fredda e calda, riscaldamento, bagni, ecc...)...come vedi le problematiche da vedere sono tra le più svariate...e per questo che sarebbe opportuno vedere prima di esprimersi...

In merito al tuo quesito, credo che come stanno le cose da te descritte, sia opportuno pensarci bene, poichè necessita verificare ancora la fattibilità di trasformare gli ambienti in A3, A2, ecc... classificazioni catastali che determinano gli ambienti ad uso abitativo...e visto come sono gli ambienti non si possono abitare.

Abuso edilizio

Se non sono stati effettuati interventi di modifica (interna ed esterna) non penso si possa parlare di abuso...bisogna capire come si trovava all'atto dell'edificazione e della chiusura dei lavori quando è stato costruito...

Non vorremmo ritrovarci, nel caso dovesssimo rivendere, con una proprietà irrimediabilmente non in regola e quindi svalutata.

Da come hai descritto la situazione, penso che necessiti un'accurata verifica sia catastale che comunale, per accertare cosa è mutato siano ad oggi ed avere conferma (dal tecnico comunale) che si possa trasformare in C3, C2, ... altrimenti ti troveresti tra le mani il cosiddetto ..."pacco"...
Spero esserti stato d'aiuto...

 

[SALVES]

Scusate ma i due appartamenti di cui si parla compreso quello che risulta magazzino non sono rifiniti in ogni loro parte? oppure ho capito male io. Penso che se sono rifiniti come ho capito l'abuso è stato commesso. Professionalmente si viene incaricati di regolarizzare legalmente quanto abusivamente realizzato penso che non si possa parlare di speculazione.

 

[finestra]

Il discorso sulla speculazione non l'ho capito nemmeno io. I due appartamenti, compreso quello accatastato come magazzino sono già perfettamente allestiti come abitazioni (molto graziose e curate). In particolare, il "magazzino" è da anni usato come abitazione proprio dalla proprietaria. A noi piacciono, ci sembrano adatti all'uso che ne vorremmo fare e li vogliamo pagare il giusto. Abbiamo solo paura che le irregolarità ci possano causare problemi in seguito, sia per l'attività di affitto ad uso turistico, sia se mai dovessimo rivendere per recuperare il nostro capitale (non siamo ricche e non possiamo permetterci di impiegare i nostri soldi con leggerezza). Vedo dalle risposte che sanare le irregolarità potrebbe risultare piuttosto complicato..forse addirittura impossibile se l'appartamento-magazzino non rispetta le specifiche di legge..lo dovremo verificare. Direi che anche i costi potrebbero essere elevati, tra imposte/sanzioni e parcelle professionali, visto che è chiaro che è necessario uno del mestiere per dirimere la questione. Mi pare anche che dovremmo richiedere (e pagare) una consulenza pre-acquisto...seccante se poi il responso fosse tale da farci rinunciare. OK, grazie a tutti per le risposte ...ci pensiamo

 

[Much More]

Scusate ma i due appartamenti di cui si parla compreso quello che risulta magazzino non sono rifiniti in ogni loro parte? oppure ho capito male io. Penso che se sono rifiniti come ho capito l'abuso è stato commesso.

Dipende da cosa è stato fatto e cosa è stato presentato in comune: in un magazzino ci può essere anche pavimento in marmo e bagno piastrellato con mosaici, al posto di marmette e mattonelle logore, il problema non è la tipologia della rifinitura, ma se i lavori (se si trattava di manutenzione STRAORDINARIA, come sono lavori importanti, spostamento muri ecc.) siano stati o meno autorizzati in comune. Se invece la vecchia proprietaria aveva un locale in buono stato, e si è limitata solo a pitturare/ripiastrellare/arredare, non aveva nemmeno bisogno di nessuna autorizzazione. Nel caso della nostra amica l'unica cosa che mi lascia perplesso è il fatto che lei tale appartamento lo vorrebbe affittare, e, essendo accatastato come magazzino, non potrebbe affittarlo come abitazione, sempre parlando di affitti in regola ovviamente.

 

[dria]

...dalle mie parti...ammesso e non concesso che il cambio di destinazione sia possibbile, ti chiedono anche di asservire un posto auto

 

[Much More]

Non ho mai visto un piccolo paese in cui sia chiesto di abbinare un posto auto alle u.i., e Tuscania è un paese di 8000 abitanti.