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  1. zacknar

    zacknar Membro Junior

    Privato Cittadino
    Un saluto a tutti e complimenti per il forum,è già parecchio che vi seguo e mi congratulo per la disponibilità e professionalità con la quale ogni giorno aiutate ognuno di noi.
    Vi spiego la mia situazione:
    Ho acquistato circa 2 anni fa un appartamento in una quadrifamiliare che in origine era di soli due proprietari,ora tutti gli appartamenti sono stati venduti e sorgono alcuni problemi.
    Il primo riguarda la proprietà del sottotetto di circa 140mq,altezza che va da 0 al colmo a circa 2,60 e 1,60m nei punti più alti del quale ovviamente tutti si ritengono proprietari.
    Tale sottotetto non esiste in nessun atto , non contiene nulla che possa essere riconducibile a cosa comune ed è accessibile esclusivamente da due botole poste rispettivamente nei due appartamenti all' ultimo piano di cui uno è di mia proprietà.
    Ho letto parecchie discussioni e sentenze e mi pare di aver capito che in una casistica del genere la proprietà dovrebbe essere senza dubbio degli appartamenti all' ultimo piano,è corretto?Se cosi fosse una volta definità la proprietà il proprietario del piano di sotto può opporsi ad una eventuale sopraelevazione ovviamente fatta a termini di legge con verifiche statiche e tutto il resto?
    Altro problema,forse più complicato:
    L' edificio ha al piano interrato due fondi che sono stati costruiti abusivamente e non risultano quindi nel progetto originale,uno di questi è stato condonato come cantina ed è stato venduto a me dai due proprietari insieme alla casa,è presente anche un bagno in tale cantina.
    Quando il proprietario degli appartamenti al piano terra ha venduto uno dei suoi appartamenti per rendere la vendita più appetibile ha accatastato l' altro fondo come locale tecnico di pertinenza del suo appartamento ( al qual l' unico modo per accedere è la porta della mia cantina ).
    Durante questo accatastamento,sono stati segnati come comuni la porta,il corridoio di accesso e addirittura il bagno?è regolare questa cosa?come è possibile che un fondo che di fatto è abusivo sia stato assegnato ad un solo appartamento facendo diventare cose comuni delle zone che di fatto sono agli atti di mia proprietà?
    Spero vorrete aiutarmi,a breve credo che un azione legale sia inevitabile e vorrei sapere come stanno realmente le cose.
    grazie ancora.
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Per darti una risposta più esaustiva occorre visionare i documenti che a distanza risulta un pò difficoltoso.

    In generale se qualcuno ha edificato abusivamente dei vani sull'area condominiale quale è il sedime su cui poggia l'intero edificio ed all'interno del quale sono state ricavate delle cantine dove prima era terrapieno, il titolo che si istaurerebbe è di superficie cioe la cantina è di tizio ma il suolo rimane pur sempre del condominio di cui fa parte anche tizio.

    Per il sottotetto se accessibile dall'appartamento sottostante è di questi ma a condizione che le botole di accesso non siano state fatte dopo cioè che al primo progetto erano previste così come sono adesso altrimenti ritorniamo alla condominialità del sottotetto.

    Ciao salves
     
  3. zacknar

    zacknar Membro Junior

    Privato Cittadino
    Innanzitutto grazie mille per la risposta..:)
    La botola ce sempre stata ( nel mio appartamento e stata semplicemente spostata dopo la ristrutturazione mentre in quello del mio vicino è ancora allo stato originale ),ovviamente non essendo segnato nei progetti originali il sottotetto non e segnata neanche la botola,ce da aggiungere pero che l unica scala che porta ai piani superiori nom e tra le parti comuni ma di proprietà esclusiva degli appartamenti al primo piano.
    Per quel che riguarda le cantine entrambe erano abusive,solo la mia e stata condonata e mi e stata venduta da entrambi i proprietari originari dello stabile.Quello che non riesco a capire è con quale titolo il secondo proprietario abbia potuto accatastarsi l altra parte ( mai condonata ) come sua proprietà esclusiva ( di modo da poter assolvere alle richieste del compratore che voleva a tutto i costi una cantina ) facendo diventare il bagno,l accesso e il corridoio comuni.
    A logica mi pare di aver capito che quella cantina ( o meglio locale
    Tecnico ) semmai doveva essere accatastata come proprietà se non mia avendo l unico accesso quantomeno di tutto i condomini senza andare a toccare il bagno che risulta dalla piantina originale di mia proprietà,sbaglio?
    Vi chiedo un aiuto perché non vorrei perdere tempo e soldi in una causa che mi' darebbe perdente.
    Grazie
     
  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Da queste ultime informazioni da te scritte emergono ulteriori ipotesi di soluzione, che devi prendere per come tali, poiche non avendo la possibilità di visionare i documenti, le risposte sono puramente ipotizzabili in riferimento alle informazioni che scrivi ed a quello che viene interpetrato da me ed anche dagli altri del forum che vorrano risponderti.

    Adesso ho degli impegni ma quanto prima ti scriverò un'altra ipotesi che prima o non avevo letto bene o è stata evidenziata da quanto hai scritto ora.

    Ciao salves a presto
     
  5. zacknar

    zacknar Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ottimo allora attendo tue notizie..grazie mille..:)
     
  6. zacknar

    zacknar Membro Junior

    Privato Cittadino
    Un' altra domanda , quello che c'è scritto nell' atto di vendita è sempre probante?
    Mi spiego , ho notato che i confini della mia cantina sono sbagliati , inoltre il proprietario di sotto asserisce di avere segnata la proprietà proporzionale del sottotetto , il fatto che ci sia scritto ma gli atti precedenti non lo confermano in nessun modo non gli da la titolarità , giusto?
     
  7. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Da come hai descritto il sottotetto essendo accessibile dal solo primo piano dovrebbe essere di questo ma ciò andrebbe confortato in una trascrittura nel rogito di quanto quindi sempre impugnabile sulla titolarità del sottotetto.

    Per la cantina essendo che l'hanno venduta i due proprietari a seguito di realizzazione e condono, la stessa è di proprietà in quanto con la vendita di quanto realizzato hanno venduto pure il suolo e di questo deve esserci descrizione nel rogito.

    Devi dimostrare che nei rogiti precedenti non era trascrittao nulla sulla titolarità pro quota al piano sottostante, ma devi dimostrare pure che ciò è trascritto a favore del piano primo, quindi ritorniamo alla contitolarità.

    Ciao salves
     
  8. zacknar

    zacknar Membro Junior

    Privato Cittadino
    Quindi in sintesi va rimesso tutto in discussione?
    L' importante e avere la certezza che quello scritto sull atto e risultate a catasto non è probatorio se non vi sono i dovuti titolo di proprietà..In ogni caso domattina ho appintamento con o avvocato e gli porto tutta la documentazione che ho a disposizione.Vi tengo aggiornati,grazie infinite.
     
  9. zacknar

    zacknar Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, vorrei dare una rinfrescata al post in quanto ci sono stati sviluppi..
    Il problema della cantina é stato risolto a mio favore,le parti che erano state riaccatastate come comuni mi sono state assegnate in proprietà esclusiva e il vano tecnico é stato dichiarato di proprietà condominiale..
    Rimane ora la questione sottotetto e visto che abbiamo tutte le carte pronte per iniziare i lavori di soprelevazione credo che a breve il solito condomino ci citerà in giudizio..
    Ho letto che c'è stata una riforma del condominio, e cambiato qualcosa di significativo?
    Io ho chiesto a geometri,avvocati,notai al catasto e in conservatoria e tutti mi hanno detto che un eventuale causa dovrebbe risolversi senza troppi problemi a mio favore in quanto é esclusa la possibilità di un utilizzo comune del sottotetto in quanto l altezza media é inferiore a 1,5m,gli unici accessi sono all interno degli appartamenti,l unica scala del " condominio " é di proprietà esclusiva , il massetto non é calpestabile e non vi é traccia di nessun servizio comune ( addirittura non passano neanche i cavi per l' antenna ) , addirittura ,anche volendo,creare un accesso comune risulterebbe molto complicato in quanto oltre a dover costruire un altra scala dal piano terra il colmo del tetto poggia sul mio soffitto quindi non ce spazio neanche per una porticina.
    Voi che siete sicuramente più esperti avete qualche novità a riguardo?vorrei essere il più informato possibile prima di imbatterei in un altra causa.
    Grazie infinite.
     
  10. zacknar

    zacknar Membro Junior

    Privato Cittadino
    Aggiungo un dubbio che mi é stato messo in testa dal geometra anche se a mio parere assurdo..
    Una volta accertata la proprietà dovrei adeguare sismica mente l edificio prima di sopraelevare , presentando regolare progetto é sostenendo io tutte le spese posso procedere o il condomino potrebbe opporsi sostenendo che non é d accordo con la messa in regola statica Dell edificio anche se non dovrebbe sostenere alcuna spesa?
    Per favore aiutatemi,ve ne sarei veramente grato..:)
     
  11. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Se la statica non viene compromessa dietro dimostrazione di calcoli statici redatti da tecnico abilitato quale ingegnere o arch itetto non vedo perchè il condominio deve opporsi alla sopraelevazione.

    per la titolarità del sottotetto occorre verificare quanto già ti o indicato.
     
  12. zacknar

    zacknar Membro Junior

    Privato Cittadino
    Quindi non può opporsi a priori?la sintesi é che questo signore non vuole la soprelevazione e si attaccherebbe a qualsiasi cosa non vorrei che potesse sostenere che l edificio al momento non é staticamente idoneo e che non basti in sede legale portare un progetto approvato in regione di un adeguamento sismico..Praticamente non vorrei che il giudice dicesse che allo stato dei fatti non é a posto quindi non sopraelevi.é questo che diceva il geometra ma sinceramente lo trovo assurdo..
     
  13. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Mi spiego meglio, il diritto di sopraelevazione lo si ha quando principalmente l'edificio ha l'idoneità statica con la sopraelevazione e senza apportare rinforzi per soddisfarla, altrimenti non si ha il diritto di sopraelevazione.

    l'art. 1127 comma 2 c.c
    inibisce al proprietario dell'ultimo piano di soprelevare se le condizioni statiche in atto dell'edificio siano sfavorevoli e se, pertanto, la soprelevazione richieda opere di rafforzamento e di consolidamento delle strutture essenziali (Cass. Cass. 10-11-1970 n. 2333; Cass. 19-11-1963 n. 2996;).
    Le condizioni statiche dell'edificio, pertanto, rappresentano un ostacolo al sorgere ed all'esistenza stessa del diritto di soprelevazione e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio di tale diritto

    (Cass. 8-4-1975 n. 1277; Cass. 9-7-1973 n. 1981)” (Cass. 30 novembre 2012, n. 21491).
    cosa fare?
    L’unica soluzione per poterlo effettuare è un accordo tra tutti i condomini che preveda (solitamente a carico del condomino che si gioverà della sopraelevazione) interventi sulle parti comuni che rendano l’edificio capace di reggere il nuova carico che deriverà da questo specifico intervento. Se non si fa ciò, non si può sopraelevare.

    Se adesso è inidoneo puo ostacolarti anzi vietarti di sopraelevare.

    Non so adesso se ho ben spiegato la casistica.
     
  14. zacknar

    zacknar Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si,sei stato chiarissimo e ti ringrazio anche se a questo punto sicuramente mi impedirà di sopraelevare,l unica cosa che potrei quindi fare é procedere prima con la il rafforzamento statico Dell edificio ma qui sorge un altro problema..Se decidessi di rifare la facciata apportando le modifiche che mi prepare l ingegnere posso procedere con i 3/4 Dell assenso o ci vuole l unanimità?
     
  15. zacknar

    zacknar Membro Junior

    Privato Cittadino
    Sarei ovviamente disposto a sostenere io le spese necessarie..
     
  16. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    No, il raforzamento dell'edificio non permette di sopraelevare perchè come detto prima se l'edificio non conserva l'idoneità statica con la sopraelevazione senza essere prima rafforzarto non si ha il diritto di sopraelevare per effetto delle sentenze sopra.

    Occorre un accordo dei condomini per la sopraelevazione con rafforzamento ed accollo a chi ne beneficia di tutte le spese.
     
  17. zacknar

    zacknar Membro Junior

    Privato Cittadino
    Nn rieco esco a capire..già adesso la casa non è staticamente idonea , pensavo di metterla in sicurezza prima di sopraelevare di modo che quando presenterei il progetto per recupero del sottotetto la casa sarebbe in grado di sopportare la struttura..Vorrei sapere se siamo 3 su 4 rifacimento della facciata e del tetto un solo condomino può opporsi?
    se proprio non possiamo sopraelevare vorremmo quantomeno rendere un po' più sicura la casa e rifare tetto e facciata in quanto sono 45 anni che non vengono toccati..ovviamente questo signore si oppone anche a questo..
     
  18. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Rifare il tetto e la facciata penso non siano da soli elementi che indicano la inidoneità statica dell'edificio, semmai possono essere elementi di danni verso terzi per la caduta di calcinacci e parti di tetto quali cornicioni tegole ecc.

    la staticità pregiudicata significa che l'edificio presenti delle gravi lesioni ai muri portanti, apprezzabili cedimenti, tali da percepire un grave pericolo alla statica dell'edificio, c'è pure da dire che se l'edificio fosse inidoneo staticamente per questi motivi della facciata e del tetto penso che difficilmente i vv.ff. e le autorità preposte vi avrebbero lasciato abitare lì.

    Per la messa in sicurezza se decretata di vv.ff. nessuno può opporsi anzi se non si provvede, ci pensa l'ente pubblico preposto con accollo al condominio.
     
  19. zacknar

    zacknar Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mi spiego meglio..o ingegnere che avevamo incaricato del progetto ha detto che per rendere idonea la struttura sarebbe necessario creare dei pilastri esterni e legare i muri perimetrali che invece che essere uniti sono divisi da un intercapedine quindi si riuscirebbe a fare tutto esternamente rifacendo la facciata.Per fortuna le fondazioni vanno bene così come sono anzi pare siano sovrastimate.
    Detto questo e tralasciando un attimo il discorso soprelevazione,vorrei sapere se indicendo un assemblea ( al momento non siamo condominio e non abbiamo amministratore ne millesimi ) e raggiungendo una maggioranza dei 3/4 possiamo rifare facciata e tetto o ci vuole l unanimità?
     
  20. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Attualmente la metà +1 degli intervenuti che abbiano la meta del valore dell'edificio cioè 500/1000.
     

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